北上深三地樓市回暖真相調(diào)查

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 楊羚強(qiáng) 趙春燕 李卓 發(fā)自深圳 上海 北京    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 楊羚強(qiáng) 趙春燕 李卓 發(fā)自深圳 上海 北京

股市里有句諺語：量在價先，即成交量往往是價格變化的先導(dǎo)。在房地產(chǎn)市場，這個規(guī)律同樣適用。

5月，北京、上海、廣州、深圳等一線城市成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅上升，全國40個重點(diǎn)城市超八成的成交量出現(xiàn)上漲……由于樓市行情反彈，部分城市的部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)漲價的跡象。

市場紛紛擔(dān)憂，樓盤是否又會像2009年那樣出現(xiàn)“拐點(diǎn)”？部分房企的漲價行為會否發(fā)展成燎原之勢？針對這些問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》推出“樓市又聞拐點(diǎn)聲”系列報道，對房地產(chǎn)市場、企業(yè)、信貸、財政等方面進(jìn)行解讀。在今日系列報道的第一期，記者對各地市場情況進(jìn)行了調(diào)查。

深圳：房價反彈空間或不大

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

年初以來，經(jīng)過長時間樓市博弈，開發(fā)商以價換量贏得剛需逐漸成為業(yè)界共識。在深圳，“一成首付”、“3年110%增值回購計(jì)劃”等大尺度降價舉措相繼出現(xiàn)，緊接著有樓盤直接降價，大力出貨。

在成交量上升之時，有開發(fā)商打起了悄悄漲價的主意。但當(dāng)前的市場并不如開發(fā)商預(yù)期——一些樓盤價格一上去，成交馬上跌下來。這從側(cè)面印證了深圳房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)：今年房價仍將維持穩(wěn)定局面。

促銷拉升成交量

從4月份開始，深圳各城市主干道旁的戶外廣告中，位于深圳龍華新區(qū)，靠近觀瀾的龍華花半里的樓盤銷售廣告開始多起來。廣告的增多，與樓盤銷售走旺不無關(guān)系。

從今年春節(jié)以來，花半里連續(xù)4個月以每月400多套的成交量成為深圳在售樓盤的銷售冠軍，目前均價在13500元/平方米左右。

據(jù)花半里營銷總監(jiān)陳勇介紹，春節(jié)以來，花半里推出的78~88平方米的主力戶型，客戶大多是附近華為科技園的剛需階層。“成交量好主要是因?yàn)槲覀兊男詢r比高，戶型全是90平方米以下，首付30萬元，月供僅5000~6000元，對剛需的吸引力較大。”

據(jù)悉，花半里從去年開盤以來推出1950套房源，如今只剩100多套房源，銷售率超過九成。

今年上半年，在公開的銷售榜上，同樣熱銷的樓盤還有萬科紅、翡麗郡、招商果嶺、招商觀園、星河盛世等一些區(qū)域較好的樓盤。4月29日，星河盛世開盤推出866套，便很快銷售出600多套。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述樓盤熱銷，均有開發(fā)商加大促銷的因素。

隨著剛需入市購房，3月深圳樓市成交量開始回升，開發(fā)商也開始躁動。5月份開發(fā)商的推盤節(jié)奏明顯加快，部分開發(fā)商開始低調(diào)上調(diào)價格，借以試探市場。如位于沙井的萬科·翡麗郡5月19日開售第二批單位，均價從11000元/平方米漲至13500元/平方米，漲幅達(dá)22.73%。受全國樓市5月成交回升的影響，萬科5月銷售額再次超過100億元。

房價反彈或受限

5月深圳樓市成交量出現(xiàn)大幅上漲，是樓市已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，還是曇花一現(xiàn)？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，帶動此輪深圳樓市成交上漲的因素眾多，其中區(qū)位優(yōu)勢的特點(diǎn)明顯。無論是花半里、還是萬科紅、翡麗郡，都位于區(qū)域核心地段，地理位置較為優(yōu)越。但是開發(fā)商對價格調(diào)整十分謹(jǐn)慎，市場的反應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開發(fā)商的預(yù)期，并沒有大幅回暖的跡象。一旦開發(fā)商有漲價行為，銷量立馬掉下來。比如，原計(jì)劃開盤均價達(dá)到23000元/平方米左右的星河盛世，目前成交均價僅為20400元/平方米。

“市場上剛需的加入使得樓市短期成交回升，并不能理解為樓市翻盤，成交量還是圍繞90平方米以下，區(qū)域性強(qiáng)、地理位置優(yōu)越的樓盤。”陳勇稱，正是因?yàn)殚_發(fā)商上半年出貨決心較大，讓利促銷，才使樓市成交量有所上升。

深圳中原市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年龍華新區(qū)包括民治、龍華、觀瀾在內(nèi)的新房項(xiàng)目有18個，建筑面積達(dá)312萬平方米，按照4月份龍華新區(qū)的新房成交面積6.16萬平方米計(jì)算，仍需要35個月來消化。

陳勇認(rèn)為，面對巨大的供應(yīng)量，開發(fā)商的壓力仍然很大。他預(yù)計(jì)，6月份深圳將有16個新盤入市，這是開發(fā)商出貨的最佳時間節(jié)點(diǎn)。

世聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)吳志輝認(rèn)為，深圳樓市成交回升主要是因?yàn)殚_發(fā)商降價促銷，樓市成交低點(diǎn)已經(jīng)過去。但他同時指出，不能對房價反彈抱有過高期望。由于限購政策持續(xù)，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，今年房價反彈的空間不大，仍會保持穩(wěn)定。

北京：漲價僅是個別樓盤的試探

趙春燕 每經(jīng)記者 李卓 發(fā)自北京

在5月中旬，有媒體報道稱，北京樓市曾有60%的樓盤進(jìn)行過試探性漲價，但漲價項(xiàng)目的銷量普遍出現(xiàn)下滑。當(dāng)時，大興區(qū)地鐵4號線沿線某樓盤價格上漲兩成之后，成交量下滑了25%。另一家通州銷售冠軍樓盤自4月份漲價千元后，成交量也出現(xiàn)六成以上的下滑。

“漲價現(xiàn)在并不是特別的普遍，還有一些是試探性的，這些樓盤或者是前期的成交量比較好，或者是開盤價格本身也比較低。”鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示。

漲價項(xiàng)目比例甚小

據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，去年10月份以來北京入市的項(xiàng)目中，今年4月和5月均有成交的有82個，只有11個項(xiàng)目漲幅在5%以上，占比只有13%，這還包括因?yàn)槌山粦粜妥兓斐傻慕Y(jié)構(gòu)性上漲，其余的價格處于穩(wěn)定或下調(diào)狀態(tài)。

二手住宅方面，5月份北京二手住宅成交均價22036元/平方米，同比降幅依然在10%以上，目前價格水平和去年12月的基本相當(dāng)。

陳雪認(rèn)為，從實(shí)際價格來看，4月份之后略有漲幅，主要原因是議價空間縮小，業(yè)主多次提價的情況較少。“當(dāng)前價格仍處于深度博弈中，但目前業(yè)主漲價的意愿更高，預(yù)計(jì)價格仍然存在上漲空間。”

“目前，有不少樓盤都是低價入市的，比如房山的一些剛需樓盤，本身價格較低，銷售較好，所以微漲是正常的”陳雪稱，“整體來講漲價項(xiàng)目并不多，大部分價格比較穩(wěn)定。”

樓市難言復(fù)蘇

樓市成交量已經(jīng)回暖，價格方面雖然有小幅上漲，但是目前還難言樓市復(fù)蘇。

鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2012年3月以后，北京商品住宅市場明顯升溫，5月旺季來臨后，成交量已回暖。1~5月期間，3月和5月成交量大幅增長，環(huán)比增長幅度分別為46.7%和34.2%。雖然成交量增長明顯，但3~5月價格始終保持在1.9萬~2萬元間，變化幅度未超3%。

“說房市復(fù)蘇，現(xiàn)在還為時過早了，因?yàn)樗F(xiàn)在的成交量回漲是結(jié)構(gòu)性的，不是全面的。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

陳國強(qiáng)表示，目前，市場的成交量是由部分熱點(diǎn)區(qū)域、部分熱銷樓盤帶動的。從北京來看，一些成交量集中在五環(huán)以外的是剛需樓盤，這樣的總價在150萬元以內(nèi)成交的房源就占了將近一半。“所以它具有很明顯的結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，即符合剛需人群的一些項(xiàng)目，外圍的、供應(yīng)比較集中的幾個區(qū)域貢獻(xiàn)了成交量，實(shí)際上還是很不均衡的。”

至于未來價格的走勢，陳國強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，大幅漲價的基礎(chǔ)目前不存在，可能性也不大，因?yàn)楝F(xiàn)在對企業(yè)來說，總體上高庫存的狀況還沒有改觀，企業(yè)高負(fù)債的局面也很明顯，“這兩點(diǎn)決定了企業(yè)不可能改變之前的以價換量策略貿(mào)然提價。”

中原市場研究部資料也預(yù)測，樓市不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。從2011年下半年來，累計(jì)已經(jīng)有超過30個城市出臺了不同程度的樓市調(diào)控微調(diào)政策，雖然觸及紅線的全部被叫停，但限購等紅線調(diào)控政策依然執(zhí)行力度很大。在市場方面，由于開發(fā)商的庫存依然偏大，同時未來潛在供應(yīng)依然處于較高水平，樓市不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。

上海：成交放量帶來價格變化

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

此前，上海有樓盤被報道價格出現(xiàn)上漲。但中房信對上海近期成交的樓盤進(jìn)行普查后卻發(fā)現(xiàn)存在成交價格明顯上漲只是極少數(shù)，且這些樓盤的價格反彈多是因成交放量后，對前期降價的回調(diào)。

兩熱銷樓盤回調(diào)價格

中房信分析師薛建雄給出了兩家價格上漲的樓盤，一是此前被媒體報道的路勁翡麗灣，6月份的成交均價較4月和5月上漲了1500多元/平方米，漲幅超過10%；另一樓盤是智富名品公館，6月的成交均價比3月和4月高出10%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察到，這兩個樓盤在漲價前都有成交放量的現(xiàn)象，且前期還有過大幅度的價格下調(diào)。以路勁翡麗灣為例，去年11月有過16000元/平方米以上的成交價格記錄，后在去年12月卻將成交價格下調(diào)至14000元/平方米附近，并獲得了近200套的成交。在今年4月份，這一樓盤再次下調(diào)成交均價，以13000元/平方米出頭的價格銷售，獲得了100多套的成交量。在成交量上升之后，才開始重新提價。

另一家降價樓盤——智富名品公館也有同樣的現(xiàn)象。該樓盤一度在今年3月調(diào)低成交均價至26428元/平方米，隨后便出現(xiàn)了成交量的大幅猛升，由前一個月的12套成交量上升至當(dāng)月的133套。在成交放量之后，這家樓盤開始提價，6月的成交均價達(dá)到30881元/平方米，較4月份已有10%左右的提升。上述跡象表明，目前漲價的樓盤，更多是因?yàn)槌山环帕繋淼膬r格變化。

價格上漲不同于2009年

上海同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供了一份最近一個月成交量較高的樓盤，發(fā)現(xiàn)其中僅有10家成交量在5月份超過100套。

記者根據(jù)上述名單隨機(jī)向其中兩家單月成交套數(shù)在100套的房企營銷經(jīng)理詢問近期漲價的可能。其中張江湯臣豪園的媒體負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，目前他們暫時不考慮提價，仍然會維持5月份售價。

而位于寶山的一樓盤營銷經(jīng)理則告訴記者，他們6月份的確打算調(diào)價，但漲幅僅有2個百分點(diǎn)。這位營銷經(jīng)理坦言，近期整個市場的成交量都在反彈，但是成交量上升能否持續(xù)尚是未知數(shù)。

薛建雄說，上周上海的商品房成交量已超過21萬平方米，在這樣的背景下，房價的上漲已經(jīng)成為趨勢。但他同時表示，目前所謂的房價上調(diào)，和2009年那一輪完全不可同日而語。目前的價格反彈，可以看作是房企降價幅度過大的一種回調(diào)，和真正意義上的價格上漲不具有可比性。

張宏偉認(rèn)為，房價降價趨勢已暫告一段落。他表示，目前的成交量，意味著房價在較2011年10月下調(diào)15%的幅度之后，已經(jīng)沒有繼續(xù)下跌的可能，價格已經(jīng)到了谷底。

對于目前的這一輪價格回調(diào)，兩人均認(rèn)為主要原因是各地出臺的樓市微調(diào)措施。但微調(diào)的力度能持續(xù)多久還有待進(jìn)一步觀察。