代征契稅成潛規(guī)則 金融街地王項目引糾紛

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

近日，金融街旗下的地王項目金色漫香郡在交房中向業(yè)主代收契稅一事，引發(fā)業(yè)主集體維權(quán)，業(yè)主們質(zhì)疑開發(fā)商的契稅代征資格，對開發(fā)商按3%的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一征收表示不滿，另外，在向開發(fā)商繳納契稅時，開發(fā)商收錢只能給收據(jù)，需要以后補發(fā)票的做法也引起了眾多業(yè)主的擔(dān)憂。

對此，金融街相關(guān)人士解釋說，因為開發(fā)商沒有資格審核，也沒有能力去審核享受契稅優(yōu)惠的業(yè)主資格問題，因此開始時就決定統(tǒng)一按最高標(biāo)準(zhǔn)的3%收取，多收的以后退。后來與業(yè)主溝通后，為了盡量減少業(yè)主資金被占用的時間，因此以享受優(yōu)惠的業(yè)主自己作出承諾書為前提，按照優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)來征收，期間的問題完全是溝通方面的誤會所致。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪中得知，目前，九成以上樓盤開發(fā)商沒有契稅征收部門頒發(fā)的契稅代征委托授權(quán)書，但市場上開發(fā)商代征契稅已成一種潛規(guī)則。

契稅代征起風(fēng)波

金色漫香郡一期業(yè)主鄭光 （化名）向《每日經(jīng)濟新聞》記者反映，5月15日左右，他接到開發(fā)商的通知，要求近期收房，但按照此前簽訂的商品房預(yù)售合同的規(guī)定，金色漫香郡開發(fā)商會代征契稅等，契稅征收標(biāo)準(zhǔn)一律為房款的3%，多余部分以后退還。

隨后，記者在與多位業(yè)主的溝通中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主們對開發(fā)商此舉的質(zhì)疑主要集中在三點。

其一，開發(fā)商代征契稅的代征資格問題。金融街相關(guān)人士在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時對此解釋說，開發(fā)商與購房者簽訂的商品房預(yù)售合同中存在開發(fā)商代收契稅的相關(guān)協(xié)議。既然業(yè)主認(rèn)可了此合同，而開發(fā)商代征契稅只是按合同辦事。且商品房預(yù)售合同也在相關(guān)政府部門有備案，因此開發(fā)商按合同辦事，也算是一種授權(quán)形式。

不過，一位房地產(chǎn)律師在接受記者采訪時并不認(rèn)同開發(fā)商的解釋。這位律師指出，如果業(yè)主與開發(fā)商簽訂的購房合同內(nèi)沒有約定開發(fā)商代收契稅，開發(fā)商則無權(quán)強行向業(yè)主代收契稅。如果業(yè)主與開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同》內(nèi)約定了契稅由開發(fā)商代收，業(yè)主也有權(quán)利要求開發(fā)商出具由契稅征收機關(guān)頒發(fā)的授權(quán)委托書，否則，業(yè)主可依法予以拒絕。“如果開發(fā)商強行代收契稅，則屬于明顯的違規(guī)行為。”

其二，開發(fā)商開出的3%征收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)也被眾多業(yè)主攻擊。一些業(yè)主反映，按照相關(guān)規(guī)定，自己的繳納標(biāo)準(zhǔn)為1%或1.5%，因此統(tǒng)一按3%的標(biāo)準(zhǔn)征收，雖然后期可以退，但短期內(nèi)，無故增大了自己的資金壓力。

其三，在向開發(fā)商繳納契稅時，開發(fā)商收錢只能給收據(jù)，需要以后補發(fā)票的做法也引起了眾多業(yè)主的擔(dān)憂。

金融街相關(guān)人士回應(yīng)說，開發(fā)商待向相關(guān)政府部門繳納完契稅后，就會給業(yè)主發(fā)票。

5月19日，數(shù)十位金色漫香郡一期業(yè)主來到該樓盤現(xiàn)場表達維權(quán)訴求。之后，開發(fā)商表示：按照政府相關(guān)規(guī)定收取，但按照優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)1%或1.5%繳納契稅的業(yè)主，需做出書面資格承諾。

對此，金融街相關(guān)人士解釋說，因為開發(fā)商沒有資格審核，也沒有能力去審核享受契稅優(yōu)惠的業(yè)主資格問題，因此開始時就決定統(tǒng)一按最高標(biāo)準(zhǔn)的3%收取，多收的后退。后來與業(yè)主溝通后，為了盡量減少業(yè)主資金被占有的時間，因此以享受優(yōu)惠的業(yè)主自己作出承諾書為前提，按照優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)來征收，期間的變化完全是溝通方面的誤會所致。

業(yè)內(nèi)人稱已是潛規(guī)則

一位不愿透露姓名的北京知名樓盤營銷總監(jiān)向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋說，目前在行業(yè)內(nèi)，開發(fā)商代收包括契稅在內(nèi)的稅費的做法已成潛規(guī)則，而且其中至少90%以上的開發(fā)商沒有契稅征收部門頒發(fā)的代征授權(quán)書。

對于其中的原因，這位營銷總監(jiān)解釋說，目前一個樓盤的購房者中，七八成是貸款客戶。貸款客戶在未拿到房產(chǎn)證之前，開發(fā)商實際上為購房者向銀行貸款提供了階段性信譽擔(dān)保，期間購房者出現(xiàn)惡意不還貸等問題時，開發(fā)商必須承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。而只有房產(chǎn)證辦理完后，購房者、開發(fā)商和銀行三方之間，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任結(jié)束，關(guān)系變成了開發(fā)商與客戶間的直接性關(guān)系，擔(dān)保對象變成了房產(chǎn)證。在操作中，契稅的交納是辦理房產(chǎn)證的前提條件，因此樓盤開發(fā)商一般都較積極地代征契稅等稅費，以便盡早將房產(chǎn)證辦理下來，卸掉肩上的擔(dān)保責(zé)任。

采訪中，也有人提出，無償使用一筆龐大的資金也是開發(fā)商在交房時樂于代征契稅等稅費的內(nèi)生動力之一。從交房到辦理房產(chǎn)證，期間存在1~2年左右的時間差，期間開發(fā)商在收房時向業(yè)主代收的契稅、公共維修基金等，相當(dāng)于一筆無息借款。

金融街相關(guān)人士解釋說，待契稅收取完畢后，開發(fā)商不會將這筆資金長期押在公司，而會按規(guī)定及時向相關(guān)政府部門繳納。