商業(yè)地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：普通投資者將受傷？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

世邦魏理仕4月下旬公布的房產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國已經(jīng)成為全球在建購物中心規(guī)模最大的國家。但根據(jù)有關(guān)媒體引述的數(shù)據(jù)顯示，2011年我國人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額13420元人民幣，折合2130美元，不及美國同期人均消費(fèi)規(guī)模15580美元的1/7。

國內(nèi)有媒體轉(zhuǎn)載海外媒體報(bào)道稱，高力國際物業(yè)服務(wù)公司評估和顧問服務(wù)部門總監(jiān)大衛(wèi)·?？思{對我國的購物及服務(wù)中心能否實(shí)現(xiàn)供需平衡持不太樂觀的態(tài)度，“市場是否真能支撐這么多購物中心？答案可能是否定的。”他甚至預(yù)計(jì)，一旦資金斷鏈出現(xiàn)問題，一些開發(fā)商可能中途撤出，留下爛尾工程。

?？思{認(rèn)為，雖然中小地產(chǎn)商將是商業(yè)地產(chǎn)泡沫破裂的承受者，但事實(shí)上，真正“受傷”的將是普通投資者。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對十多家目前正在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些地產(chǎn)商更多是向市場出售而不是持有正在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)。正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文表示，這意味著商業(yè)地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)將由普通投資者承受。

投資型房產(chǎn)持有比例下滑

目前，盡管很多開發(fā)商都宣稱要持有商業(yè)地產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)租金收入和銷售收入的平衡，但這些公司的年報(bào)卻顯示，多數(shù)地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)仍是為了快速銷售，回收現(xiàn)金。

以招商地產(chǎn)為例，2011年該公司的投資型房地產(chǎn)賬面價(jià)值僅為32.67億元，較前一年減少近1.7億元，占總資產(chǎn)比例也由前一年的6%下滑至去年的4%。根據(jù)該公司的說法，投資型房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，又或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物等。持有型的商業(yè)地產(chǎn)顯然符合上述定義，包含在投資型房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)科目內(nèi)。

和招商地產(chǎn)一樣，另一家曾看好商業(yè)地產(chǎn)前景的中糧地產(chǎn)也選擇了減少自持商業(yè)地產(chǎn)的比例。公司2011年年報(bào)顯示，該公司的投資型房地產(chǎn)由一年前占總資產(chǎn)的4.05%下降至2.66%。

除了招商地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)外，華僑城、萬通地產(chǎn)等轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)較早的房地產(chǎn)公司，去年年報(bào)中投資型房地產(chǎn)所占比例也出現(xiàn)了一定幅度的下滑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多商業(yè)項(xiàng)目都直接銷售給了個(gè)人投資者。薛迥文在接受記者采訪時(shí)也表示，在那些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量同質(zhì)重復(fù)建設(shè)，短期內(nèi)消費(fèi)能力又沒有大幅上升的城市，如果開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)大量轉(zhuǎn)售給普通投資者者，無疑是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給后者。

部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)已現(xiàn)

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)的“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)已然顯現(xiàn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者此前曾報(bào)道，一個(gè)來自浙江的企業(yè)——四兄集團(tuán)在不到一年時(shí)間里，先后收購了上海的金山小商品商城、興宇大酒店、上海灘商廈和中華商城等項(xiàng)目，然后通過向銀行抵押，以及向小業(yè)主出售房屋產(chǎn)權(quán)及租賃權(quán)融取了巨額資金。但最終上述資金不知去向。最后因?yàn)榉课莸盅簷?quán)人的報(bào)案，上述四個(gè)項(xiàng)目被相繼查封。

即使是那些順利交房的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，后來的發(fā)展情況也不容樂觀。很多項(xiàng)目鋪面租期到期后，承租者就一關(guān)了之。上海嘉定地區(qū)就曾出現(xiàn)過商鋪長期關(guān)門的情況。

更多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目則嘗盡了房價(jià)零增長，地價(jià)低增長的滋味。愛房網(wǎng)的資料顯示，目前，上海大同花園四期的32平方米的商鋪不過4萬元/平方米出頭，而8年前上述商鋪的售價(jià)就已達(dá)到25000元/平方米了。

事實(shí)上，向小業(yè)主散售商業(yè)地產(chǎn)的行為歷來頗具爭議。包括萬通地產(chǎn)在內(nèi)的諸多開發(fā)商都試圖通過新金融平臺融資，進(jìn)而減少散售商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量，以避免給中小投資者帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)。一些業(yè)內(nèi)專家則提出，引入地產(chǎn)私募基金，用基金來持有商業(yè)地產(chǎn)是一種比較好的處理方式。

此前，李嘉誠的長和系以上海的寫字樓作為主要資產(chǎn)，成功在香港發(fā)行了首個(gè)人民幣REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）。但之后，即使在香港，REITs發(fā)行也日益困難。公開資料顯示，6年來新增的REITs只有5只。

世茂股份首席財(cái)務(wù)官陳汝俠曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，地產(chǎn)私募基金往往兩三年內(nèi)就要退出，而商業(yè)地產(chǎn)要取得回報(bào)，需要的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)要多于3年。這使得商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商很難利用私募等房地產(chǎn)金融創(chuàng)新平臺來獲得資金。

在這樣的背景下，如果房地產(chǎn)公司本身出現(xiàn)資金鏈缺口，那么賣掉一部分所持有的商業(yè)項(xiàng)目換取現(xiàn)金流，甚至依靠銷售項(xiàng)目獲取資金，幾乎成為開發(fā)商的唯一出路。而在這樣的背景下，中小投資者會(huì)因?yàn)橥顿Y商業(yè)地產(chǎn)而冒將更多的風(fēng)險(xiǎn)。

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