轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)陣痛：萬通一季度凈利下滑3953%

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

選擇將項(xiàng)目出售給購房者，而不是自己持有，開發(fā)商也許有迫不得已的理由。

早在五六年前就開始了向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的萬通地產(chǎn)就是其中的一家典型企業(yè)。值得注意的是，公司今年一季度季報(bào)顯示，凈利潤同比大降約3953%。公司商業(yè)物業(yè)租金收入僅占總收入的2.2%，難以彌補(bǔ)銷售收入下滑的缺口。

物業(yè)出租收入僅占2.2%

萬通地產(chǎn)今年一季度報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為1.23億元，比去年同期下降54.49%；營業(yè)利潤為-1964萬元，同比大降近183%；利潤總額為-1004萬元，同比降約136%；實(shí)現(xiàn)凈利潤為-1860萬元，同比降約273%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為-2302.5萬元，同比大降約3953%。

對于歸屬于上市公司凈利潤大降的原因，萬通地產(chǎn)管理層在一季度財(cái)報(bào)內(nèi)將其解釋為 “公司所屬子公司同期達(dá)到交付條件的項(xiàng)目有所減少，凈利潤相應(yīng)降低。”

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，萬通地產(chǎn)業(yè)績斷崖式下滑的根本原因是，在地產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境之下，萬通地產(chǎn)的商業(yè)化轉(zhuǎn)型使公司陷入陣痛。

去年3月31日，公司前董事長馮侖從萬通地產(chǎn)悄然離職，公司原總經(jīng)理許立接任公司董事長。對于公司換屆的原因，當(dāng)時馮侖對外宣稱，如此安排是便于為萬通地產(chǎn)的商業(yè)化轉(zhuǎn)型布局。“新的董事會引入了更多具有商業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)金融方面經(jīng)驗(yàn)的管理層，目前公司有50%左右的投資在商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)出于公司對大周期的理解和把握。”

此后，萬通地產(chǎn)的商業(yè)化轉(zhuǎn)型正式啟動。當(dāng)時萬通地產(chǎn)新任董事長許立對外豪言，公司將在數(shù)年內(nèi)實(shí)現(xiàn)商用物業(yè)收入占總收入15%、利潤占總利潤30%、投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%~30%的目標(biāo)。

對于以住宅開發(fā)為主的萬通地產(chǎn)來說，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型最大的挑戰(zhàn)莫過于資金鏈的平衡問題。萬通地產(chǎn)對此采用的了以售養(yǎng)商模式，這在公司2011年年報(bào)中得到充分體現(xiàn)。

年報(bào)顯示，2011年萬通實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入46.78億元，其中物業(yè)出租收入僅為1.06億元，占比僅2.2%。這意味著，房地產(chǎn)銷售收入成了公司營業(yè)收入的絕對貢獻(xiàn)者，物業(yè)出租收入占比幾乎可以忽略。

至于投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)20%~30%的目標(biāo)，短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)去年公司財(cái)報(bào)，投資型房地產(chǎn)僅占總資產(chǎn)的6%~7%，且這部分房產(chǎn)賬面價(jià)值較2010年年底不增反減。

記者同時發(fā)現(xiàn)，萬通地產(chǎn)的營業(yè)收入幾乎來自于京津兩地：去年，公司在北京地區(qū)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入14.35億元，在天津地區(qū)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入33.49億元。

值得關(guān)注的是，目前為萬通地產(chǎn)提供收入的銷售項(xiàng)目主要是中高端項(xiàng)目，而中高端產(chǎn)品又是此輪地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)對象。同時，萬通地產(chǎn)主要業(yè)務(wù)區(qū)北京與天津又是地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域。

基于此，西南證券房地產(chǎn)分析師肖劍在一份研究報(bào)告中指出，由于地產(chǎn)行業(yè)受調(diào)控政策影響，當(dāng)前萬通地產(chǎn)現(xiàn)金流的最大貢獻(xiàn)者旗下高端住宅項(xiàng)目的銷售將出現(xiàn)增速下降，從而拉低公司收入。為了應(yīng)對地產(chǎn)調(diào)控政策，萬通地產(chǎn)在商用物業(yè)方面加大了開發(fā)力度，以分散公司經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

或加大商業(yè)物業(yè)銷售

萬通地產(chǎn)通過商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來化解項(xiàng)目單一的舉動，實(shí)際上早已展開。

2011年4月,萬通地產(chǎn)首次進(jìn)駐上海，公司通過競標(biāo)以15.5億元獲得上漲虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期04號地塊。該地塊出讓面積約2.79萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約10.27萬平方米，規(guī)劃用途為其他商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。而在此前的2010年12月23日，萬通地產(chǎn)聯(lián)合多家公司攜手獲得了北京CBD地塊中的Z3地塊，地塊也為商業(yè)用地。

記者注意到，截至目前，萬通地產(chǎn)經(jīng)營中、在建及待建的投資型商用物業(yè)項(xiàng)目已達(dá)到6個，分別為北京萬通中心D座、北京CBD核心區(qū)Z3地塊、天津萬通中心、杭州萬通中心、天津泰達(dá)城R3地塊和上海虹橋地塊。

據(jù)許立對外透露的消息顯示，目前公司6個投資型商業(yè)物業(yè)儲備項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積高達(dá)113萬平方米。到2015年，萬通地產(chǎn)自持的營業(yè)中投資級物業(yè)面積超過50萬平方米，持有物業(yè)估值超150億元，目標(biāo)年租金收入11億元。而2011年萬通地產(chǎn)的物業(yè)租金收入僅1.06億元，意味著該計(jì)劃成功實(shí)施后，物業(yè)年租金收入將為2011年的近11倍。

龐大的商業(yè)物業(yè)持有計(jì)劃，對萬通地產(chǎn)的資金鏈?zhǔn)且粋€嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

由于萬通地產(chǎn)“商”轉(zhuǎn)型計(jì)劃正開啟，因此目前尚無法從財(cái)報(bào)獲悉公司在轉(zhuǎn)型中現(xiàn)金流的解決方式。就萬通地產(chǎn)究竟使用怎樣的方法解決資金難題，記者曾致電萬通地產(chǎn)，但截至發(fā)稿時，未得到公司回應(yīng)。

目前，上述商業(yè)地產(chǎn)基本處于建設(shè)或待建中，因此萬通地產(chǎn)通過銷售實(shí)現(xiàn)回款的主要產(chǎn)品是住宅。而在2011年年報(bào)中，萬通地產(chǎn)管理層在“未來拓展布局”中明確指出，公司將加大銷售商業(yè)物業(yè)，以快進(jìn)快出。

年報(bào)中上述闡述，是否意味著萬通地產(chǎn)會和萬達(dá)一樣，通過銷售部分商用物業(yè)來獲取持有購物中心等大型商業(yè)項(xiàng)目所必須的資金？目前尚不得而知。但有一點(diǎn)可以肯定的是，未來萬通地產(chǎn)”被售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)“中，銷售型商業(yè)物業(yè)的絕對量將會加大。

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