5000萬別墅混搭135萬公寓 上海房展“豪宅”低頭

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

總價達5000萬元級別的別墅樓盤，也會有135萬元的公寓銷售？這并非天方夜譚。上海“五一”假日房展上，一個名為“米蘭諾貴都”的展位中，銷售人員指著樓盤模型的獨棟別墅告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，上述別墅總價5000萬元起，但同一地塊另一邊的公寓售價卻只有15000元/平方米，主力戶型總價僅約135萬元。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，過去兩年的上海高端住宅開發(fā)高潮，正令房地產(chǎn)企業(yè)咽下苦果。那些高總價的項目除非能有大幅度的價格折讓，否則很難順利出售。

類似米蘭諾貴都這樣，在一個樓盤中同時擁有5000萬元和135萬總價相差懸殊產(chǎn)品的樓盤，在上海并不鮮見。只是在樓盤推廣過程中，兩種購買人群截然不同的產(chǎn)品在一屆房展會上同時展出的現(xiàn)象卻屬個別。

對于開發(fā)商來說，當主力戶型135萬元的剛需房源全部售出后，剩下的上述5000萬元總價物業(yè)如何消化，將是件極為頭疼的事。中房信分析師薛建雄說，別墅的意向客戶將非常在意周邊這些剛需房源的存在，若加上沒有相適應(yīng)配套設(shè)施的因素，將最終導(dǎo)致這些高總價房源的銷售難產(chǎn)。

“豪宅”下調(diào)檔次和定位

搜房網(wǎng)的資料顯示，米蘭諾貴都的容積率超過1.5。目前上海在售的獨棟別墅樓盤，容積率最高不超過0.4。那么，這樣一個容積率高達1.5的住宅樓盤，是如何造出獨棟別墅的呢？答案也許只有一個，行業(yè)內(nèi)稱之為“做容積率”，即通過拉高公寓項目的建筑高度和建筑密度，進而同一地塊的另一部分可以蓋出低容積率的產(chǎn)品。

《每日經(jīng)濟新聞》記者去年曾報道，2010年上海上述大規(guī)模的“人造豪宅”做法。根據(jù)當時的統(tǒng)計，上海在2010年至2011年期間，運用上述“做容積率”的辦法“人造”的豪宅總量超過150萬平方米。

張宏偉告訴記者，雖然在去年之后，豪宅市場就開始成交低迷，但過去兩年規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)卻不會改變。于是大量滯銷的“人造豪宅”成為本輪調(diào)控下的特殊景象。

由于房子賣不出去，其他一些“人造豪宅”項目也試圖改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，推出按照原定計劃并不開發(fā)的低端剛性住宅。松江的一處高端樓盤就有這樣的想法。上述項目此前向市場銷售的是300平方米的大平層，但因為成交不佳，不僅裝修標準大幅調(diào)低，產(chǎn)品的形態(tài)也作了大幅調(diào)整，推出了戶型只有100平方米出頭的三房，希望能靠這些下調(diào)了檔次和定位的產(chǎn)品，快速解決企業(yè)的現(xiàn)金流問題。

“人造豪宅”或現(xiàn)高空置率

薛建雄說，在產(chǎn)品改變定位之后，那些低端的剛需產(chǎn)品會比較快地銷售，但剩余的沒有改變產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的“人造豪宅”將會銷售困難，因為高端住宅的客戶群需要有相適應(yīng)的配套設(shè)施。由于周邊更多是滿足普通購房群體的配套設(shè)施，這些“人造豪宅”顯然難以適應(yīng)這種需求，除非大幅降價，否則很難快速銷售。

影響“人造豪宅”銷售的不只有配套，還有客戶心理。如果周邊都是普通住宅，“人造豪宅”的潛在買家會覺得購買這樣的房屋有失身價，進而放棄購買。

張宏偉告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，尤其在松江地區(qū)，純獨棟別墅項目供應(yīng)充分，“人造豪宅”所遇到的競爭也將更加激烈。如距離米蘭諾貴都不遠的月湖山莊，最低總價約為3000萬元。他認為，一般情況下，開發(fā)商應(yīng)該首選銷售普通公寓，在完成全部銷售后，再開始賣別墅。別墅和普通公寓絕不能使用同一個推廣名，這樣才能使高端客群能夠接受。

事實上，米蘭諾貴都的銷售也是如此。銷售人員介紹說，別墅項目目前并未真正開盤，價格也沒有最終確定。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)關(guān)于上述別墅樓盤的信息顯示，米蘭諾貴都總共11棟的獨棟別墅早在2010年的8月就已經(jīng)獲得了預(yù)售許可證，但截至目前并沒有獲得任何銷售。

薛建雄認為，類似的“人造”豪宅可能需要一個較長期的周期才能賣出。在此期間，它將表現(xiàn)為相關(guān)房地產(chǎn)項目出現(xiàn)高空置率。開發(fā)商盤活資金的方式，也許會更多依靠銀行貸款抵押。

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