售后返租重現(xiàn)陜西樓市

每經(jīng)記者 張靜  黃洪波    每經(jīng)編輯 張靜 每經(jīng)記者 黃洪波 發(fā)自西安    

張靜 每經(jīng)記者 黃洪波 發(fā)自西安

消失了10年的 “售后返租”重出江湖，被視為一些中小房企資金鏈緊張的一個信號。

近日，陜西省咸陽市一樓盤公開打出“售后返租”的廣告，對其推出的酒店式公寓承諾與消費者簽訂12年的包租協(xié)議，年返租額為25000元，平均月返租2083元。投資回報可謂豐厚。

對此，陜西經(jīng)典派地產(chǎn)運營機構(gòu)總經(jīng)理朱林表示，這一模式是地產(chǎn)商巧妙融資的手段，在樓市調(diào)控趨嚴的背景下，售后返租可以快速回籠資金，多用于商業(yè)地產(chǎn)。

簡單來說，售后返租就是開發(fā)商將其開發(fā)的商業(yè)項目分割成小塊產(chǎn)權(quán)后出售給中小業(yè)主，同時，與中小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商付給中小業(yè)主固定租金，而開發(fā)商獲得經(jīng)營權(quán)。

以大秦·御港城推出的酒店式公寓為例，公寓戶型規(guī)格約為40平方米，且?guī)в行羌壘频陿藴实木b修，單價約為7500元/平方米，總價約30萬元。開發(fā)商則承諾消費者高價包租12年，年返租額為25000元，每半年返一次。

除了上述項目，據(jù)記者了解，咸陽目前亦有多家商業(yè)樓宇或者綜合樓盤“押寶”售后返租，例如位于市中心的茂源大廈、東銀大廈，前者為商鋪，后者則為寫字樓。

伴隨著樓市調(diào)控趨嚴，房地產(chǎn)市場銷量屢屢受挫，市場存量不斷攀高，房企拿地、推貨腳步均明顯放緩。在此背景下，房企紛紛出招，采取諸種優(yōu)惠促銷的手段快速回籠資金，而所謂雙贏的“售后返租”模式，則被適時的拉出。

不過，對于售后返租模式，美城機構(gòu)市場研究部總監(jiān)張紅衛(wèi)則認為暗藏很大的風(fēng)險，“咸陽出現(xiàn)的售后返租，更多是開發(fā)商的一種營銷策略和手段。”

在朱林看來，售后返租對于開發(fā)商和投資者均是一把雙刃劍，對開發(fā)商而言，其雖可以助開發(fā)商迅速回籠資金，但是項目后期如若經(jīng)營不善，對于投資者的返還租金則會斷檔，無法完成對投資者最初的承諾。而對于投資者來說，售后返租令其輕松投資且高回報，但是對于項目突發(fā)的風(fēng)險則無法規(guī)避。

對此，朱林建議，“房企可以采取售后返租，但因其有法律風(fēng)險，房企可以通過第三方運營管理公司規(guī)避掉法律風(fēng)險的同時，亦可對項目進行良好的后期運營。而投資者在投資此類的商業(yè)項目時，則要考量項目是否有精準的商業(yè)定位和專業(yè)的商業(yè)運營管理。”

據(jù)悉，作為商業(yè)地產(chǎn)的一種營銷模式，售后返租曾一度炒得沸沸揚揚，但由于國內(nèi)房地產(chǎn)的不成熟和模式本身暗藏的經(jīng)營風(fēng)險，該模式在國內(nèi)引發(fā)了數(shù)起業(yè)主與開發(fā)商的訴訟，亦造就了不少爛尾樓。因此該模式于2001年遭到建設(shè)部的“封殺”，此后一度沉寂。

因此，記者就咸陽一樓盤“售后返租”之事采訪了陜西樹理律師事務(wù)所趙振凱律師，該律師稱，涉及這種營銷模式的文件有2001年的 《商品房銷售管理辦法》、2006年的 《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，對該模式只是行政法規(guī)上予以禁止，但是并沒有明確的法律條文。如若開發(fā)商以此模式名義出現(xiàn)一房多賣，回報率遠遠超過同期租金的情形，那就涉嫌非法集資了，會受到有關(guān)部門的處罰，但是如果售后返租沒有出現(xiàn)嚴重的后果，一般政府部門不會介入。