合景泰富地王9月未動工 資金壓力巨大

合景泰富負(fù)債率急升14個(gè)百分點(diǎn)

　　有分析人士認(rèn)為，合景泰富或因市場預(yù)期不好和資金緊繃的雙重壓力而未積極動工

　　近日，京城地王樓盤陸續(xù)入市開盤，但在調(diào)控不松綁的大勢下，高端樓市低迷，促銷亦無法提升成交量，資金壓力因而得不到紓解，眾多地王樓盤開始陷入困境，地王“生不逢時(shí)”的尷尬盡顯。

　　無獨(dú)有偶，記者發(fā)現(xiàn)，2011年6月轟動一時(shí)的北京崇文門菜市場單價(jià)地王地塊，現(xiàn)在依舊一片荒涼，無任何動工跡象。

　　拿地9個(gè)月仍無動工跡象

　　4月8日，記者來到崇文門菜市場地塊。該地塊位于北京市東城區(qū)崇文門外大街，東至崇文門外大街，南至東打磨廠街，西至北京電力工程管理中心，北至崇文門西小街。

　　“這塊地原來是菜市場，不過兩年前就拆遷完畢了。之后一直就是現(xiàn)在這樣，荒著。”附近一位修鞋的師傅告訴本報(bào)記者。

　　除了白色的圍墻將該地塊圍起來之外，記者還發(fā)現(xiàn)圍墻間有一張顏色翻新的墨綠色大門，大門緊鎖。

　　修鞋師傅告訴記者，大門是去年新?lián)Q的，一直鎖著，也從來沒見到施工隊(duì)來施工。記者從角落里透過圍墻發(fā)現(xiàn)，里面地面平整，空曠而不寬闊。為了防止灰塵飛舞，地面上罩著一層綠色絲網(wǎng)，不過綠網(wǎng)已經(jīng)被風(fēng)吹得卷在一處，露出大片裸露的黃色空地，微風(fēng)過處，揚(yáng)起一片塵土。

　　據(jù)記者了解，2011年6月27日下午，合景泰富旗下子公司廣州豐璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以7.1億元拍得上述地塊，該地塊總用地面積為6030.6平方米，建筑控制規(guī)模為16242.7平方米。經(jīng)測算，該地塊樓面價(jià)達(dá)到43227元/平米，創(chuàng)下北京土地拍賣歷史新高，成為轟動一時(shí)的單價(jià)新地王。

　　當(dāng)時(shí)，合景泰富曾表示，公司對該項(xiàng)目的定位是高端商業(yè)物業(yè)，開工時(shí)間尚未確定，但“應(yīng)該會很快”。

　　但這個(gè)“很快”顯然不快。9個(gè)月后，該地塊仍舊處于“被遺忘”的狀態(tài)。“我們正在做規(guī)劃，而且很快就會開工的。”合景泰富北京營銷總監(jiān)孟令文對《證券日報(bào)》記者如是表示。

　　對此，記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，合景泰富官方網(wǎng)站上顯示，該項(xiàng)目屬于零售商業(yè)，孟令文也稱要做商業(yè)。

　　令人好奇的是，自住宅受限之后，商業(yè)地產(chǎn)就進(jìn)入了春天。尤其今年，潘石屹一再稱商業(yè)項(xiàng)目前景一片大好，租金大幅上漲。

　　那么，合景泰富為何不積極動工，搶占市場呢？

　　“每個(gè)公司都有其開發(fā)流程和節(jié)點(diǎn)，表面不動不代表沒有進(jìn)展。”孟令文這樣告訴本報(bào)記者。當(dāng)記者想要進(jìn)一步探問該地塊做商場還是寫字樓時(shí)，孟令文則表示公司商業(yè)部具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)目。

　　遺憾的是，記者多次致電其商業(yè)部，截止截稿時(shí)間，并未得到任何回復(fù)。

　　事實(shí)上，記者發(fā)現(xiàn)，與該地塊一路之隔的街面商鋪有5家以上都處在空置狀態(tài)，記者試著撥通其中兩家貼出招租信息的電話，這兩家一致表示，商鋪還未出租，而且出租信息已貼出3個(gè)多月，尚無人問津。

　　中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，如果市場預(yù)期不好，一般開發(fā)商不會積極動工。

　　不過，更值得注意的是，有接近合景泰富的知情人士表示，這塊地是合景泰富在北京拿下的首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，公司對其慎之又慎。而該地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過43000元／平方米，這樣光成本價(jià)就要達(dá)到55000元／平方米，如果用于出售，其回報(bào)率可能并不理想。

　　瑞信之前也曾指出，雖然該地塊面積較小，但公司之前并無開發(fā)或管理商場的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)料相關(guān)投資將增加運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　上述知情人士則表示，合景泰富遲遲不動工也可能是資金短缺。瑞信也曾預(yù)計(jì)，7.1億元人民幣的資金支出，短期內(nèi)不會大大改變公司財(cái)務(wù)狀況，但可能會造成長期現(xiàn)金負(fù)擔(dān)。

　　融資成本飆升5倍

　　實(shí)際上，上述知情人士表示，合景泰富旗下項(xiàng)目正在積極降價(jià)促銷，正是試圖改變現(xiàn)金流狀況的表現(xiàn)。

　　除此之外，合景泰富2011年年報(bào)顯示，公司在購地方面一反常態(tài)，不再高調(diào)去拿地王，表示2012年要嚴(yán)于購地，積極促銷，把控現(xiàn)金流。

　　但更為值得注意的是，截止到2011年12月31日，合景泰富的負(fù)債比率已經(jīng)達(dá)到61.8%，同比急升14個(gè)百分點(diǎn)。

　　有關(guān)人士分析，雖然這一負(fù)債比率相對來說，不屬于處在頂峰的負(fù)債水平，但合景泰富的融資多通過發(fā)行幣種為美元的5年期長期優(yōu)先票據(jù)獲得，且年利率都在13%左右。而今年3月，雅居樂發(fā)行幣種為美元的5年期優(yōu)先票據(jù)，年利率則只有9.8%，有的內(nèi)房股通過這種方式融資成本甚至更低。

　　有同為港股的資深開發(fā)商向記者表示，對于合景泰富這個(gè)BB-評級的房企來說，這個(gè)利息水平則屬偏高。

　　事實(shí)上，合景泰富的融資成本正在急劇攀升。截止到2011年12月31日，合景泰富集團(tuán)融資成本約為1.25億元，而2010年這一指標(biāo)為0.2億元，融資成本上升了1.05億元，同比上升525%。

　　對此，合景泰富表示，乃有關(guān)若干一般公司貸款及部分優(yōu)先票據(jù)的借貸成本。盡管如此，合景泰富并未停下境外高息融資的腳步。

今年3月16日，合景泰富稱發(fā)行2017年到期的本金總額4億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為13.25%。

　　上述知情人士指出，從上述融資情況來看，顯然，合景泰富對資金的渴求異常強(qiáng)烈。而商業(yè)項(xiàng)目對資金的需求量更是非常大，回報(bào)周期又很長。一旦項(xiàng)目開始動工，短期內(nèi)如果不見現(xiàn)金回報(bào)的話，會進(jìn)一步拖住公司的資金鏈，風(fēng)險(xiǎn)自然會凸現(xiàn)出來。

　(來源：證券日報(bào) 見習(xí)記者：王麗新）