華麗家族謀求多元化再出售資產(chǎn)緩解資金壓力

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

昨日,華麗家族公告稱，公司與搜候（上海）投資有限公司于2012年3月28日在上海市簽署《股權轉讓協(xié)議》，由后者收購上海弘圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20%的股權，交易金額為5億元。資料顯示，搜候（上海）投資有限公司法定代表人為潘石屹，為SOHO中國的全資子公司。此次交易完成后，華麗家族將不再擁有上海弘圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權，該筆交易將給華麗家族帶來約2.26億元的投資收益。

2011年年報顯示，華麗家族的資產(chǎn)負債率由前一年的66%降低至57%，而標志著企業(yè)短期償債能力的速動比率卻由0.8773下滑至0.1104。

一位華麗家族的高管承認，最近幾年，公司一直在尋找房地產(chǎn)業(yè)之外的第二主業(yè)。此外，華麗家族還因為允許客戶緩付購房款，造成9813.87萬元的巨額應收賬款。

在兩個巨大資金“黑洞”的吞噬之下，華麗家族近期連續(xù)通過向大股東及高管等借款、出售公司股權等方式籌集資金，緩解資金壓力。

財務壓力大增

如果僅從資金的利用效率看，2011年華麗家族無疑較之前有所改善?？傎Y產(chǎn)周轉率由2010年的0.08，提高至0.17；存貨周轉率由2010年的0.06，提升至0.18。也正是因為資金被更有效地使用，這家公司在銷售毛利率由一年前53.14%下跌至28.02%時，凈資產(chǎn)收益卻依然能和一年前接近，保持在31%，屬于行業(yè)中凈資產(chǎn)收益較高的公司。

然而，在存貨較前一年減少10多億元，資產(chǎn)負債率由66%下降至57%的情況下，速動比率卻由2010年的0.8773下滑至0.1104，創(chuàng)造了2008年以來的最低紀錄。貨幣資金由2010年底的12億多元，降低至2011年底的2億多元。為了減輕財務壓力，華麗家族向股東及高管借款5億元，無息，期限不超過一年；其還曾向媒體透露，“為加快資金回籠速度，不排除還將通過將項目轉讓給機構的方式，從而加快消化庫存的速度。”

現(xiàn)金哪里去了？翻看華麗家族的現(xiàn)金流量表可以發(fā)現(xiàn)其中的端倪。

和很多房企去年的情況不同，華麗家族去年的經(jīng)營性現(xiàn)金流入有2億多元，而且還通過出售項目獲取了2億多元的投資收入。兩項收入，足以用于在去年購買新增土地儲備的資金流出，償還一部分到期借款。

然而，華麗家族用于投資購買海泰藥業(yè)支付現(xiàn)金5000萬元，同時支付包括分配股利、利潤或償付利息支付的現(xiàn)金以及其他與籌資有關的資金7億多元。

上述舉措，令公司的財務壓力大增。2011年年報顯示，大股東王偉林控制的南江集團計劃向華麗家族及其控股子公司提供余額不超過10億元的資金，用于項目開發(fā)、流動資金及日常經(jīng)營。今年2月以來，王偉林連續(xù)數(shù)次減持，套現(xiàn)十億元左右。華麗家族高管對上述現(xiàn)象的解釋是，為轉型需要，大股東需要把拋售股票所獲資金用于開拓新的業(yè)務。

業(yè)內曾一度懷疑造成該公司債務償還能力下降的原因是房地產(chǎn)市場銷售不佳?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，真正影響華麗家族財務狀況的，主要是因為其正向醫(yī)藥、礦產(chǎn)資源等非房地產(chǎn)業(yè)轉型。

多元化或成房企資金“黑洞”

華麗家族年報顯示，自2009年該公司就開始涉足非房地產(chǎn)行業(yè)的投資，力求通過培育第二主業(yè)來確保公司長期穩(wěn)定的發(fā)展。該公司的相關高管毫不諱言，在樓市連續(xù)調控下，公司管理層流露出撤離房地產(chǎn)業(yè)的意圖，并表示未來一旦形成新的主營業(yè)務，有可能從房地產(chǎn)業(yè)撤離。

根據(jù)財報，華麗家族通過收購間接持有的上海海泰藥業(yè)主要的業(yè)務包括乙型肝炎治療性疫苗——乙克、酶聯(lián)免疫吸附檢測技術，肉毒毒素檢測試劑盒、生物戰(zhàn)劑檢測試劑盒等業(yè)務。

有機構分析師認為，乙肝疫苗等項目收益前景極佳，長遠能給華麗家族帶來高收益。但年報披露，海泰藥業(yè)目前很多項目均屬于研究計劃，或者準備進入二期臨床試驗，進展最快的也僅是計劃2012年申報注冊，離正式生產(chǎn)銷售還有相當長的時間。這些項目目前更多需要資金投入，在最近的一兩年里，很難給華麗家族帶來現(xiàn)金流的回報。

此外，華麗家族年報披露，準備聘請專業(yè)團隊在國內外廣泛考察、尋找的礦產(chǎn)業(yè)務。對此，擁有多年有色金屬行業(yè)經(jīng)驗的行業(yè)人士陳淵文介紹說，礦產(chǎn)資源的最大風險在于探明儲量和實際開采量并不一致，有可能會出現(xiàn)開采成本高于高采價值的情況。大量資金流出房地產(chǎn)業(yè)務，顯然是導致華麗家族償債能力下滑的一個重要因素。

著名財經(jīng)經(jīng)濟學家郎咸平對多元化曾有過這樣一番評論——絕對不是主業(yè)務做得不行了，就搬到非主業(yè)務上，東方不亮西方亮，最后站在一起就可以互相分散風險。企業(yè)多元化經(jīng)營首先要保證充足的現(xiàn)金流，投資的行業(yè)之間必須互補。

但目前的情況來看，在房地產(chǎn)主業(yè)之外，華麗家族及其控股股東還需要向醫(yī)藥業(yè)務乃至于礦產(chǎn)業(yè)務投入大量資金，短期內進一步降低了企業(yè)資金的利用效率。

購房客戶導致巨額應收賬款

除了非房地產(chǎn)業(yè)務外，還有一個看不見的“黑洞”也在占用華麗家族大量資金。

華麗家族的年報顯示，2011年的應收賬款較前一年增加1000多萬元。和以往不同的是，2011年的應收賬款前5名，全部是華麗家族匯景天地和太上湖項目的購房客戶，總金額達到9800多萬元，占所有應收賬款的97.75%。特別是以8億多元購買了匯景天地地下商場的上海璟合實業(yè)有限公司的8000多萬元未付款中，有800多萬元更被公司納入到壞賬準備。

華麗家族的高管透露，購房者之所以會欠公司巨額購房款未支付，與樓市調控后出臺的限貸、限購有關。根據(jù)介紹，上述太上湖項目的購房客戶因為上述兩項政策，而不能如期辦理貸款，導致賬面上存在巨額的應收賬款。

中房信分析師薛建雄更透露，目前高端樓盤購房款被客戶大量拖欠是一個很普遍的現(xiàn)象。客戶在購買這一類房源時，往往只付訂金，余款的支付往往經(jīng)歷一個漫長的周期，給開發(fā)商整體資金周轉帶來很大的壓力。

上述說法，也被行業(yè)內其他的開發(fā)商所證實。上海一家別墅的開發(fā)商曾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，網(wǎng)上房地產(chǎn)公示的很多房源實際上已有可能被客戶預訂，但由于客戶一直沒有支付剩余款項，而無法完成交易登記。

（每經(jīng)記者趙陽戈對本文亦有貢獻）