華麗家族謀求多元化再出售資產(chǎn)緩解資金壓力

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

昨日,華麗家族公告稱，公司與搜候（上海）投資有限公司于2012年3月28日在上海市簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，由后者收購(gòu)上海弘圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20%的股權(quán)，交易金額為5億元。資料顯示，搜候（上海）投資有限公司法定代表人為潘石屹，為SOHO中國(guó)的全資子公司。此次交易完成后，華麗家族將不再擁有上海弘圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)，該筆交易將給華麗家族帶來(lái)約2.26億元的投資收益。

2011年年報(bào)顯示，華麗家族的資產(chǎn)負(fù)債率由前一年的66%降低至57%，而標(biāo)志著企業(yè)短期償債能力的速動(dòng)比率卻由0.8773下滑至0.1104。

一位華麗家族的高管承認(rèn)，最近幾年，公司一直在尋找房地產(chǎn)業(yè)之外的第二主業(yè)。此外，華麗家族還因?yàn)樵试S客戶緩付購(gòu)房款，造成9813.87萬(wàn)元的巨額應(yīng)收賬款。

在兩個(gè)巨大資金“黑洞”的吞噬之下，華麗家族近期連續(xù)通過(guò)向大股東及高管等借款、出售公司股權(quán)等方式籌集資金，緩解資金壓力。

財(cái)務(wù)壓力大增

如果僅從資金的利用效率看，2011年華麗家族無(wú)疑較之前有所改善?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由2010年的0.08，提高至0.17；存貨周轉(zhuǎn)率由2010年的0.06，提升至0.18。也正是因?yàn)橘Y金被更有效地使用，這家公司在銷售毛利率由一年前53.14%下跌至28.02%時(shí)，凈資產(chǎn)收益卻依然能和一年前接近，保持在31%，屬于行業(yè)中凈資產(chǎn)收益較高的公司。

然而，在存貨較前一年減少10多億元，資產(chǎn)負(fù)債率由66%下降至57%的情況下，速動(dòng)比率卻由2010年的0.8773下滑至0.1104，創(chuàng)造了2008年以來(lái)的最低紀(jì)錄。貨幣資金由2010年底的12億多元，降低至2011年底的2億多元。為了減輕財(cái)務(wù)壓力，華麗家族向股東及高管借款5億元，無(wú)息，期限不超過(guò)一年；其還曾向媒體透露，“為加快資金回籠速度，不排除還將通過(guò)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給機(jī)構(gòu)的方式，從而加快消化庫(kù)存的速度。”

現(xiàn)金哪里去了？翻看華麗家族的現(xiàn)金流量表可以發(fā)現(xiàn)其中的端倪。

和很多房企去年的情況不同，華麗家族去年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入有2億多元，而且還通過(guò)出售項(xiàng)目獲取了2億多元的投資收入。兩項(xiàng)收入，足以用于在去年購(gòu)買新增土地儲(chǔ)備的資金流出，償還一部分到期借款。

然而，華麗家族用于投資購(gòu)買海泰藥業(yè)支付現(xiàn)金5000萬(wàn)元，同時(shí)支付包括分配股利、利潤(rùn)或償付利息支付的現(xiàn)金以及其他與籌資有關(guān)的資金7億多元。

上述舉措，令公司的財(cái)務(wù)壓力大增。2011年年報(bào)顯示，大股東王偉林控制的南江集團(tuán)計(jì)劃向華麗家族及其控股子公司提供余額不超過(guò)10億元的資金，用于項(xiàng)目開發(fā)、流動(dòng)資金及日常經(jīng)營(yíng)。今年2月以來(lái)，王偉林連續(xù)數(shù)次減持，套現(xiàn)十億元左右。華麗家族高管對(duì)上述現(xiàn)象的解釋是，為轉(zhuǎn)型需要，大股東需要把拋售股票所獲資金用于開拓新的業(yè)務(wù)。

業(yè)內(nèi)曾一度懷疑造成該公司債務(wù)償還能力下降的原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售不佳?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，真正影響華麗家族財(cái)務(wù)狀況的，主要是因?yàn)槠湔蜥t(yī)藥、礦產(chǎn)資源等非房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。

多元化或成房企資金“黑洞”

華麗家族年報(bào)顯示，自2009年該公司就開始涉足非房地產(chǎn)行業(yè)的投資，力求通過(guò)培育第二主業(yè)來(lái)確保公司長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。該公司的相關(guān)高管毫不諱言，在樓市連續(xù)調(diào)控下，公司管理層流露出撤離房地產(chǎn)業(yè)的意圖，并表示未來(lái)一旦形成新的主營(yíng)業(yè)務(wù)，有可能從房地產(chǎn)業(yè)撤離。

根據(jù)財(cái)報(bào)，華麗家族通過(guò)收購(gòu)間接持有的上海海泰藥業(yè)主要的業(yè)務(wù)包括乙型肝炎治療性疫苗——乙克、酶聯(lián)免疫吸附檢測(cè)技術(shù)，肉毒毒素檢測(cè)試劑盒、生物戰(zhàn)劑檢測(cè)試劑盒等業(yè)務(wù)。

有機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，乙肝疫苗等項(xiàng)目收益前景極佳，長(zhǎng)遠(yuǎn)能給華麗家族帶來(lái)高收益。但年報(bào)披露，海泰藥業(yè)目前很多項(xiàng)目均屬于研究計(jì)劃，或者準(zhǔn)備進(jìn)入二期臨床試驗(yàn)，進(jìn)展最快的也僅是計(jì)劃2012年申報(bào)注冊(cè)，離正式生產(chǎn)銷售還有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。這些項(xiàng)目目前更多需要資金投入，在最近的一兩年里，很難給華麗家族帶來(lái)現(xiàn)金流的回報(bào)。

此外，華麗家族年報(bào)披露，準(zhǔn)備聘請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)在國(guó)內(nèi)外廣泛考察、尋找的礦產(chǎn)業(yè)務(wù)。對(duì)此，擁有多年有色金屬行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)人士陳淵文介紹說(shuō)，礦產(chǎn)資源的最大風(fēng)險(xiǎn)在于探明儲(chǔ)量和實(shí)際開采量并不一致，有可能會(huì)出現(xiàn)開采成本高于高采價(jià)值的情況。大量資金流出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，顯然是導(dǎo)致華麗家族償債能力下滑的一個(gè)重要因素。

著名財(cái)經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平對(duì)多元化曾有過(guò)這樣一番評(píng)論——絕對(duì)不是主業(yè)務(wù)做得不行了，就搬到非主業(yè)務(wù)上，東方不亮西方亮，最后站在一起就可以互相分散風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)首先要保證充足的現(xiàn)金流，投資的行業(yè)之間必須互補(bǔ)。

但目前的情況來(lái)看，在房地產(chǎn)主業(yè)之外，華麗家族及其控股股東還需要向醫(yī)藥業(yè)務(wù)乃至于礦產(chǎn)業(yè)務(wù)投入大量資金，短期內(nèi)進(jìn)一步降低了企業(yè)資金的利用效率。

購(gòu)房客戶導(dǎo)致巨額應(yīng)收賬款

除了非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還有一個(gè)看不見的“黑洞”也在占用華麗家族大量資金。

華麗家族的年報(bào)顯示，2011年的應(yīng)收賬款較前一年增加1000多萬(wàn)元。和以往不同的是，2011年的應(yīng)收賬款前5名，全部是華麗家族匯景天地和太上湖項(xiàng)目的購(gòu)房客戶，總金額達(dá)到9800多萬(wàn)元，占所有應(yīng)收賬款的97.75%。特別是以8億多元購(gòu)買了匯景天地地下商場(chǎng)的上海璟合實(shí)業(yè)有限公司的8000多萬(wàn)元未付款中，有800多萬(wàn)元更被公司納入到壞賬準(zhǔn)備。

華麗家族的高管透露，購(gòu)房者之所以會(huì)欠公司巨額購(gòu)房款未支付，與樓市調(diào)控后出臺(tái)的限貸、限購(gòu)有關(guān)。根據(jù)介紹，上述太上湖項(xiàng)目的購(gòu)房客戶因?yàn)樯鲜鰞身?xiàng)政策，而不能如期辦理貸款，導(dǎo)致賬面上存在巨額的應(yīng)收賬款。

中房信分析師薛建雄更透露，目前高端樓盤購(gòu)房款被客戶大量拖欠是一個(gè)很普遍的現(xiàn)象?？蛻粼谫?gòu)買這一類房源時(shí)，往往只付訂金，余款的支付往往經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的周期，給開發(fā)商整體資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)很大的壓力。

上述說(shuō)法，也被行業(yè)內(nèi)其他的開發(fā)商所證實(shí)。上海一家別墅的開發(fā)商曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，網(wǎng)上房地產(chǎn)公示的很多房源實(shí)際上已有可能被客戶預(yù)訂，但由于客戶一直沒(méi)有支付剩余款項(xiàng)，而無(wú)法完成交易登記。

（每經(jīng)記者趙陽(yáng)戈對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）