樓市“小陽春”乍暖還寒 商業(yè)地產(chǎn)提前升溫

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王海慜    

/行業(yè)分析/

爆發(fā)式增長(zhǎng)導(dǎo)致同質(zhì)化特色主題+先發(fā)優(yōu)勢(shì)更有“錢途”

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2011年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額將接近萬億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)6.4倍。對(duì)于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩的局面，業(yè)內(nèi)人士不乏擔(dān)憂。

高緯環(huán)球的最新調(diào)研顯示，僅在上海，未來兩年有22個(gè)建筑面積在5萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目投放市場(chǎng)。未來，大規(guī)模的供應(yīng)量或?qū)?dǎo)致空置率上升。在這種情況下，擁有特色主題的商業(yè)地產(chǎn)將在同質(zhì)化嚴(yán)重的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得優(yōu)勢(shì)。

差異化為成功關(guān)鍵

放眼全國(guó)，未來3年，城市綜合體商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量超過2000萬平方米的城市有6個(gè)，主要集中在成都、重慶、貴陽等中西部城市。

據(jù)高緯環(huán)球最新發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告，2012年，成都將有超過100萬平方米甲級(jí)寫字樓集中放量。而在去年，這個(gè)數(shù)字僅為22.3萬平方米。中原 地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯 示 ，2012年成都寫字樓的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的257萬平方米，而此前尚未消化的存量還有近281萬平方米。

統(tǒng)計(jì)顯示，成都目前商業(yè)物業(yè)存量約為570萬平方米，按目前每月15萬平方米左右的銷售量，可能需要3年才能消化。

盡管如此，商業(yè)地產(chǎn)在目前的市場(chǎng)環(huán)境下仍被各方寄予期待。一個(gè)重要前提是，商業(yè)地產(chǎn)在前些年住宅虛火旺盛的時(shí)候表現(xiàn)得不溫不火，甚至出現(xiàn)了與住宅價(jià)格倒掛的不正常現(xiàn)象。2010年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積持續(xù)大于竣工面積，導(dǎo)致庫存逐步減小，商業(yè)地產(chǎn)的成交量回升。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，雖然 “十二五”期間的GDP增速目標(biāo)略低于 “十一五”，但是我國(guó)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，涉及居民消費(fèi)的相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)進(jìn)一步受益國(guó)家對(duì)擴(kuò)內(nèi)需的刺激。

他進(jìn)一步向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，商業(yè)地產(chǎn)成功與否，除了需要有雄厚的資本做后盾，以及良好的資本運(yùn)營(yíng)能力與創(chuàng)新外，定位差異化，彰顯各自特殊元素，也將成為成功的關(guān)鍵。

于丹丹表示，相比粗放型開發(fā)，有明確市場(chǎng)定位的商業(yè)地產(chǎn)將更有“錢途”，“過往多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺少運(yùn)營(yíng)能力，只會(huì)造房子，不懂房子里面做什么，完全憑經(jīng)驗(yàn)。今后，這種粗放型的定位方式將改變。”

仔細(xì)甄別相關(guān)概念股

左紅英認(rèn)為，雖然商業(yè)地產(chǎn)前景依然可期，但難免魚龍混雜，要對(duì)相關(guān)概念股中商業(yè)地產(chǎn)的含金量仔細(xì)加以甄別，才能有的放矢。深陷“晶島項(xiàng)目”泥潭，導(dǎo)致連續(xù)兩年出現(xiàn)高額虧損的

深國(guó)商（000056，前收盤價(jià)16.91元）就是典型的反面教材。浙江某券商分析師告訴記者，目前萬達(dá)之所以能領(lǐng)跑商業(yè)地產(chǎn)，緣于抓住了轉(zhuǎn)型進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的最好時(shí)機(jī)，公司在模式、資源等方面都具有后來者難以超越的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

目前A股涉及商業(yè)地產(chǎn)上市公司，主要分為純開發(fā)模式、全部持有模式和開發(fā)+持有模式。純開發(fā)模式是以物業(yè)出售為主，如世茂股份(600823，收盤價(jià)11.07元)、金融街 (000402，收盤價(jià)6.32元)等；全部持有模式，即營(yíng)收以租金收入為主，如中國(guó)國(guó)貿(mào)(600007，收盤價(jià)10.42元)、陸家嘴(600663，收盤價(jià)11.71元)、成城股份(600247，收盤價(jià)4.85元)、中儲(chǔ)股份(600787，收盤價(jià)9.10元)等；開發(fā)+持有模式最典型的業(yè)態(tài)即“城市綜合體”，一般包括酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅幾種業(yè)態(tài)，項(xiàng)目可售、可租，如海寧皮城（002344，收盤價(jià)24.69元）、萬通地產(chǎn)(600246，收盤價(jià)3.78元)、魯商置業(yè)(600223，收盤價(jià)5.85元)、嘉凱城(000918，收盤價(jià)4.29元)、銀座股份(600858，前收盤價(jià)20.87元)、陽光股份(000608，收盤價(jià)5.12元)等。

/重點(diǎn)公司/

海印股份華南奧特萊斯即將開業(yè)

海印股份 （000861，收盤價(jià)18.45元）的商業(yè)項(xiàng)目深耕廣州市20余年，積累了十余個(gè)成熟的主題商場(chǎng)項(xiàng)目。公司從“二房東”起家，善于將物業(yè)“變廢為寶”，模式難于被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手效仿。目前公司綜合經(jīng)營(yíng)規(guī)模在廣州處于龍頭地位，包括海印廣場(chǎng)、流行前線等在內(nèi)的特色主題商場(chǎng)出租率基本在95%以上。

今年4月28日，由公司運(yùn)營(yíng)的第一個(gè)大型自建城市綜合體項(xiàng)目番禺海印將開業(yè)。據(jù)了解，該項(xiàng)目將以華南地區(qū)最大的奧特萊斯廣場(chǎng)為主打，亦是華南首家主打世界頂級(jí)奢侈品牌的奧特萊斯項(xiàng)目。公司成功匯聚了包括Gucci、Armani、Burberry等25家國(guó)際知名奢侈品牌，以及瑪斯菲爾、卡奴迪路等70多家國(guó)內(nèi)一線知名品牌,這彰顯了公司在華南地區(qū)強(qiáng)大的市場(chǎng)影響力及招商能力。瑞銀證券在研報(bào)中指出，上述優(yōu)質(zhì)物業(yè)可能帶來超越市場(chǎng)預(yù)期的人流及銷售額。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從海印股份了解到，公司第二個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目肇慶大旺又一城目前在建，預(yù)計(jì)在2013年底至2014年初落成開業(yè)。未來公司計(jì)劃在廣東主要地級(jí)市或合適的外埠地區(qū)繼續(xù)以“海印又一城”這類重資產(chǎn)模式進(jìn)行連鎖復(fù)制，“先覆蓋整個(gè)珠三角，再進(jìn)一步向整個(gè)廣東省輻射”。

東方證券認(rèn)為，從行業(yè)趨勢(shì)來看,公司目前在二、三線城市布局城市綜合體的策略，能享受租金持續(xù)提升的行業(yè)趨勢(shì)。東方證券給予公司目標(biāo)價(jià)26元。