樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖，意味著限購限貸政策的微調(diào)

每經(jīng)編輯 涂勁軍

溫總理在兩會(huì)記者會(huì)上一句話：房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位。中國股市應(yīng)聲暴跌。這是市場(chǎng)反應(yīng)過度。仔細(xì)地研讀總理講話，其中已經(jīng)透露出很多與“嚴(yán)厲”不一致的信息?？偫碚f，“中國有13億多人口，又處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化階段，對(duì)住房的需求是剛性的，而且將會(huì)是持續(xù)的。當(dāng)然，我們說住有其居，并不意味著住者有其屋。從方向上看，應(yīng)該鼓勵(lì)更多的人租房。”既然剛性需求如此強(qiáng)烈，如此長(zhǎng)周期，因此絕不可能將限購限貸“進(jìn)行到底”。同時(shí)，總理承認(rèn)房?jī)r(jià)的合理價(jià)位應(yīng)該與居民收入和房地產(chǎn)商的合理利潤相匹配。而且是市場(chǎng)定價(jià)為主，政府調(diào)控為輔。這樣的講話實(shí)際已經(jīng)預(yù)示著未來不遠(yuǎn)目前的限購限貸政策將進(jìn)行微調(diào)。

中國樓市經(jīng)歷最嚴(yán)厲的“限購限貸”調(diào)控已經(jīng)一年多，各地房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的滯漲之后，兩會(huì)前開始急速下跌，預(yù)計(jì)兩會(huì)后還將經(jīng)歷一段時(shí)間的急跌。雖然在兩會(huì)期間，呼吁定向放松的提案很多，但更多的代表則強(qiáng)調(diào)要高度警惕，不能釋放錯(cuò)誤信號(hào)，導(dǎo)致大好局面前功盡棄。應(yīng)該說，14日上午溫總理對(duì)記著的明確表態(tài)是支持調(diào)控不能放松一派的。但這有個(gè)大前提：“如果放松，將前功盡棄”，但如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生持續(xù)的負(fù)面影響呢，如果適度微調(diào)有利于房地產(chǎn)軟著陸呢？政策的微調(diào)將會(huì)發(fā)生，而在我看，這一天已經(jīng)不遠(yuǎn)。

總理既然提到：房地產(chǎn)的發(fā)展，毫無疑問要充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，就是說要充分利用市場(chǎng)這只手。那么，未來就看市場(chǎng)是怎么表演了，尤其是看與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)的其他經(jīng)濟(jì)板塊如何表演。

我注意到，今年以來，銀行業(yè)存款意外地下降，貸款增量罕見的萎縮，進(jìn)出口出現(xiàn)巨額逆差，鋼鐵業(yè)、發(fā)電業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，全面虧損，中小企業(yè)資金鏈斷裂蔓延，高鐵下馬，高速公路下馬，隱形失業(yè)率大幅度增加。宏觀經(jīng)濟(jì)急盼微調(diào)，而微調(diào)的重點(diǎn)不在貨幣政策，而在房地產(chǎn)政策。

我認(rèn)為，溫總理強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)要合理回歸，且“遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到位”的說法并不顯示中央樓市政策趨向嚴(yán)厲，而是在穩(wěn)住政策預(yù)期，等待保障房建設(shè)為“穩(wěn)住”房?jī)r(jià)提供持續(xù)的“基礎(chǔ)作用”，即保障房大量投放市場(chǎng)，即使未來微調(diào)政策，取向兩限，房?jī)r(jià)也不會(huì)大幅度反彈，房地產(chǎn)調(diào)控也不會(huì)前功盡棄?，F(xiàn)在就看保障房的了。

目前的情況是，去年各地地方政府大都交出了保障房建設(shè)最好“成績(jī)單”，但卻難掩尷尬困局：一邊是有人沒房住，一邊卻是有房沒人住。鄭州建設(shè)了3萬套保障房，只有60個(gè)人申請(qǐng)（見鳳凰衛(wèi)視中文臺(tái)一虎一席談節(jié)目），武漢市洪山區(qū)保障性房屋管理營運(yùn)中心主任蔣農(nóng)表示，“在505戶的申請(qǐng)戶中，最終只有317戶通過了資格審查。”這意味著，洪山區(qū)此次供應(yīng)的900套公租房，還有583套無人問津。此事經(jīng)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道后，在網(wǎng)絡(luò)上流傳甚廣，一度引起了中央高層的重視，國務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)作出批示，要求住建部派員調(diào)查了解武漢公租房建設(shè)情況。

保障房建設(shè)是大干快上，還是實(shí)事求是，先解決分配問題，先解決“輪候制”問題，還是一個(gè)勁地硬壓。目前已經(jīng)接近前者——需要實(shí)事求是。廣東省政府已經(jīng)表示，未來保障房就建設(shè)40平米以下的，解決最困難的人群，其他需求力爭(zhēng)用廉租房解決。全國政協(xié)委員、國家開發(fā)銀行顧問、原副行長(zhǎng)劉克崮說：“建設(shè)中國住房保障體系一定要把握從體系上進(jìn)行建設(shè)，在體系沒有想清楚時(shí)，在點(diǎn)上不要著力過大。”他的意見是正確的，目前處于城市化初期，大量的人進(jìn)城，而在城市化后期，房子就開始剩余，因?yàn)檗r(nóng)民不進(jìn)來了，然后又開始老齡化，房子是慢慢剩下來的。目前汽車業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的傾向：各地紛紛建設(shè)小型車生產(chǎn)線，但市場(chǎng)卻青睞中型車，結(jié)果大量小型車產(chǎn)能嚴(yán)重過剩。房地產(chǎn)市場(chǎng)未來一定是以“改善性”住房需求為主，居民收入增加很快，對(duì)改善住房的渴望持續(xù)增加，它們必然要求房地產(chǎn)商多建大房子。但政府卻將房地產(chǎn)導(dǎo)向了小戶型，保障房大面積開工擠占建材資源，出現(xiàn)市場(chǎng)戶型錯(cuò)配。一旦未來城市化進(jìn)程放緩，外地人進(jìn)城開始放緩甚至回流，那么多小戶型怎么處理。這不但是浪費(fèi)，而且會(huì)使一段時(shí)間房?jī)r(jià)更高，尤其是中型戶型。

所以，房地產(chǎn)調(diào)控必須把握經(jīng)濟(jì)的大周期，把握代際之間供求關(guān)系。不講究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，不按照市場(chǎng)原則辦事是要受到嚴(yán)厲懲罰的。而且這次受懲罰的可能不僅是企業(yè)，還要捎上地方政府。因此預(yù)計(jì)，今天大談樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖，其實(shí)已經(jīng)意味著限購限貸政策將微調(diào)。