中小開發(fā)商遭“逼宮” 部分房地產(chǎn)信托提前清盤

每經(jīng)記者張明發(fā)自北京 隨著房地產(chǎn)信托兌付高潮的臨近，信托公司近來頻頻傳出項目“提前清盤”的消息。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，由于宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)很難在一時擺脫資金鏈緊張的局面。而信托公司為了在變幻莫測的市場中保持良好形象及強(qiáng)化對信托計劃的風(fēng)險把控，難免會要求房地產(chǎn)企業(yè)提前償還部分資金，甚至在可能的情況下“提前清盤”釋放風(fēng)險。 提前清盤避險 作為2011年房地產(chǎn)信托發(fā)行的主力軍，中融國際信托有限公司（以下簡稱中融信托）如今所面臨的兌付風(fēng)險無疑備受市場關(guān)注。 據(jù)記者了解，原計劃定于2012年4月28日到期的“中融—華夏孔雀城集合資金信托計劃”在今年2月8日提前終止，提前了近80天。按照當(dāng)時中融信托推介材料介紹，該信托計劃募集資金規(guī)模為7.5億元，信托期限為20個月。 據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查了解，該信托計劃的全部資金會用于建設(shè)北京八達(dá)嶺別墅區(qū)的孔雀城，而今孔雀城1期尚未全部完工，僅開售1.2期，售價在6000~10000元。 “信托計劃的提前清盤是信托公司規(guī)避風(fēng)險的一個手段，尤其是大品牌信托公司，更是要對可能的風(fēng)險有絕對的控制。如果房地產(chǎn)企業(yè)還款源沒有達(dá)到預(yù)期，可能就會被迫提前清盤?！北本┮患倚磐泄救耸坷钕壬Q，信托如今依靠的就是品牌，不會輕易地砸“招牌”。因為3月是房地產(chǎn)信托兌付的高峰，所以也會在近期陸續(xù)有信托計劃提前終止。 事實上，中融信托的孔雀城項目僅是房地產(chǎn)信托提前清盤的一例。天津信托、山東信托、華潤信托、江蘇國際信托、華寶信托、中誠信托均出現(xiàn)了信托計劃“提前清盤”的狀況。 天津信托近期發(fā)布的公告顯示，“正元投資·信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購集合資金信托計劃”于今年2月10日提前宣告終止。該信托計劃于2009年11月發(fā)行，期限為兩年半，即應(yīng)在2012年5月到期，但實際上比計劃提前3個月清盤。 山東信托的“黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計劃”也在2月清盤了，而原本這只產(chǎn)品的約定到期年限為2013年3月，提前了一年多。 “一般情況下，信托同客戶簽訂合同時，會涉及到提前清盤的約定。而信托公司在履行這項約定時也會提前通知客戶。從風(fēng)險的角度看，客戶可以拿到信托計劃的本金和實際期限的收益，也是能夠接受的?！崩钕壬f。 中小開發(fā)商處境難 在房地產(chǎn)信托提前兌付的過程中，地產(chǎn)商無疑陷入了兩難。原本市場資金就緊張，信托計劃的提前兌付無疑是“雪上加霜”。尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)，在與信托公司的溝通中處于弱勢。高資金成本、流動性弱都會讓企業(yè)缺少談判的砝碼。 北京一家地產(chǎn)公司總經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在企業(yè)“缺錢”的情況下，游戲規(guī)則都是由信托公司來定。今年有一些房地產(chǎn)公司春節(jié)一過，就被信托公司要求提前3個月左右兌付本金和收益?！靶磐泄窘杩诰褪秋L(fēng)險，不然以后就不合作，甚至?xí)涣腥氲叫袠I(yè)的黑名單?！? “大型的房地產(chǎn)企業(yè)就不存在這個問題，受到信托公司逼迫的都是小的房地產(chǎn)企業(yè)?！痹摽偨?jīng)理表示，信托公司一般會按照監(jiān)管層的要求提前半年設(shè)計出一個風(fēng)險規(guī)避的方案，主要內(nèi)容就是讓企業(yè)提前還錢。”上述地產(chǎn)公司總經(jīng)理表示，不僅資金期限縮短，企業(yè)資金成本也變相抬高了。 上海一家信托公司相關(guān)人士表示，其曾發(fā)行一款兩年期逾10億的房地產(chǎn)信托計劃，開發(fā)商需要提前六個月逐月歸還1億。而該筆提前還款部分也許支付約16%（年化利率）的成本。 夸張的風(fēng)險？ 在市場對當(dāng)前信托兌付風(fēng)險的渲染下，投資者總會糾結(jié)于收益和風(fēng)險的平衡上。然而，有理財專家認(rèn)為，目前信托投資風(fēng)險并沒有想象的那么大，很多情況只是一種可能。 “如今還沒有聽說有信托計劃未兌付的情況?！?a href="http://m.ship-bio.com/articles/2019-01-10/1290043.html" title="%E7%94%A8%E7%9B%8A%E4%BF%A1%E6%89%98">用益信托網(wǎng)分析師徐穎風(fēng)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，信托的抵押率都很低，能夠保障信托的兌付。 “現(xiàn)在信托公司的項目很多，幾乎每天都有信托發(fā)。信托缺少的是銷售渠道，是客戶的信賴。一旦信托公司對投資者失信，那么這家公司有再多的項目也沒用?！崩钕壬f，中小房地產(chǎn)商倘若不能夠兌付，很可能面對的就是質(zhì)押資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。 “隨著信托行業(yè)的調(diào)整，市場風(fēng)險也在逐步降低。從現(xiàn)實中看，大的房地產(chǎn)企業(yè)項目更受信托公司青睞，而小房地產(chǎn)商可能還會被信托公司拒之門外?！毙旆f風(fēng)告訴記者，融資主體和抵押品也是衡量信托的關(guān)鍵因素。 他還認(rèn)為，目前房地產(chǎn)信托的發(fā)行已經(jīng)較去年下半年有所下降。監(jiān)管層可以說已經(jīng)達(dá)到了調(diào)整的目的?！吧蟼€月，房地產(chǎn)信托在整個信托數(shù)量上占比約為21%?！?