雅居樂去年凈利同比下降3成 擴(kuò)張或放緩

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

雅居樂地產(chǎn)（03383，HK）于昨日（3月8日）在港發(fā)布2011年去年業(yè)績(jī)，數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月31日，雅居樂合約銷售315億元（人民幣，下同），與2010年幾乎持平，但凈利潤(rùn)下降幅度高達(dá)3成。此外，重點(diǎn)項(xiàng)目海南清水灣確認(rèn)銷售額達(dá)到111億元，在整體銷售中的占比繼續(xù)加重。

凈利同比降3成

香港聯(lián)交所披露的雅居樂2011年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年雅居樂合約銷售金額約315億元，幾乎與2010年持平，同期，雅居樂合約銷售建筑面積約為311萬平方米，同比增長(zhǎng)約10%；合約銷售均價(jià)約為10144元/平方米。

年數(shù)據(jù)顯示，2011年，雅居樂廣州、中山及海南區(qū)域分別占合約銷售總額的約25%、24%及23%，西部地區(qū)與長(zhǎng)三角、佛山及粵東則分別占約12%、10%及6%。截至去年，雅居樂在售項(xiàng)目達(dá)41個(gè)，分布在18 個(gè)不同城市及地區(qū)，其中，有9個(gè)項(xiàng)目的合約銷售額達(dá)到10億元或者以上。

根據(jù)去年年初定下的370元的銷售目標(biāo)，雅居樂實(shí)際完成了85%。

同期，雅居樂全年凈利潤(rùn)僅為41.05億元，相比2010年的57.96億元，下滑幅度達(dá)到31.3%。

一位不愿具名的行業(yè)研究員表示，其凈利潤(rùn)下滑的主要原因在于成本因素以及銷售價(jià)格波動(dòng)兩方面的影響。在銷售困境時(shí)期，房企為了保證銷售業(yè)績(jī)，通過價(jià)格調(diào)整來加速資金回流，此舉雖然正面影響較多，但是在樓市綜合成本提升的情況下做出利潤(rùn)讓步，勢(shì)必會(huì)影響房企凈利率。

相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，雅居樂多項(xiàng)成本出現(xiàn)上升，其中，銷售及營(yíng)銷成本同比上升20.2%，達(dá)到8.35億元，雅居樂方面稱，為推廣銷售位于海南、廣州以及中山的相關(guān)項(xiàng)目，去年“集團(tuán)在2011年進(jìn)行更廣泛的廣告活動(dòng)，令廣告成本由2010年約人民幣5.16億元增加27.7%至2011年約人民幣6.59億元”。

此外，在行政開支一項(xiàng)，2011年也比前一年增加了22%至8.77億元。

清水灣銷售占比加重

雅居樂位于海南的清水灣項(xiàng)目在整體銷售中依舊占據(jù)較大比重。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱往期年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目入市銷售的2009年，其合約銷售即達(dá)到64億元，占據(jù)總合約銷售額的28.3%，2010年這一比例則增至30.6%，2011年則為23%。

而從確認(rèn)銷售額這一指標(biāo)來看，去年清水灣111元的總確認(rèn)銷售額則幾乎占據(jù)了雅居樂的半壁江山，占比高達(dá)49.5%，較2010年增加約132.8%。

幾乎在每一年對(duì)外發(fā)表關(guān)于銷售業(yè)績(jī)的看法時(shí)，雅居樂方面都會(huì)提及清水灣，可見該項(xiàng)目在其整體銷售中的分量之重，清水灣項(xiàng)目銷售占比的吃重，也引起了一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)雅居樂業(yè)績(jī)過于依賴該項(xiàng)目的擔(dān)憂。

不過，前述研究員認(rèn)為，雅居樂的項(xiàng)目分布在區(qū)域上不存在依賴性，即使在清水灣項(xiàng)目上存在一定的銷售偏重，按照雅居樂目前的土地儲(chǔ)備量，后期的業(yè)務(wù)拓展不會(huì)受到土地資源束縛。另外，清水灣的市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)相對(duì)于廣東地區(qū)的銷售總量而言，也并沒有反應(yīng)出雅居樂孤注一擲的經(jīng)營(yíng)思維。

擴(kuò)擴(kuò)張步伐有意放緩

2011年被視為樓市調(diào)控史上最嚴(yán)的一年，整個(gè)樓市成交低迷，特別對(duì)一些項(xiàng)目定位相對(duì)高端的房企，資金缺口不容忽視，在這種情況下，為保證資金鏈安全，加快銷售節(jié)奏、減少開工量成為一些房企的“避險(xiǎn)”之舉。

前述研究員則對(duì)這一做法表示認(rèn)同。他表示，企業(yè)在政策調(diào)控最緊張時(shí)期采取鞏固資金鏈的做法是非常正確的，這對(duì)企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)起到支撐作用。

早在去年下半年，就有傳言稱有房企旗下項(xiàng)目被迫停工，有業(yè)內(nèi)人士則把矛頭指向了雅居樂，雖然在其出面否認(rèn)，但從此次年報(bào)披露的數(shù)據(jù)來看，雅居樂擴(kuò)張步伐實(shí)則是在有意放緩。

2010年，雅居樂大大舉買地，僅新增的土地儲(chǔ)備（建筑面積，下同）即達(dá)到404萬平方米，截至去年的3月16日，雅居樂擁有項(xiàng)目70個(gè)。

最新數(shù)據(jù)顯示，2011年全年雅居樂新增的土地儲(chǔ)備面積僅為62.6萬平方米，僅為上一年的15.4%，而截至今年的3月7日，雅居樂擁有的項(xiàng)目數(shù)量依然為70個(gè)。

雅居樂在其年報(bào)中表示，“本集團(tuán)一直在保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的情況下，策略性地補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，具條件采取審慎的購地策略，精選最優(yōu)質(zhì)及價(jià)錢合理的土地”。