蔡繼明：切勿為“保剛需”而“松調(diào)控”

每經(jīng)編輯 王迎春

建議代表：蔡繼明  全國(guó)政協(xié)委員 清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任

關(guān)鍵詞：剛需 調(diào)控

主要建議：中央政府應(yīng)該嚴(yán)格核查17個(gè)城市目前正在執(zhí)行的微調(diào)政策，密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，中央政府應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)文件，明確政策微調(diào)的目的是“保剛需”，而不是放松，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的家庭，應(yīng)進(jìn)一步提高首付款比例，同時(shí)執(zhí)行溢價(jià)貸款利率。

提案全文：

自從2011年1月26日“新國(guó)八條”正式出臺(tái)以來(lái)，限購(gòu)令已經(jīng)實(shí)施一年之久。當(dāng)前，全國(guó)70多個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)止?jié)q，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)普遍回落，樓市調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。然而，在中央政府多次強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控不放松的背景下，很多地方仍然開(kāi)始尋求合理的政策騰挪空間，在“保剛需”的大旗下，重現(xiàn)利率打折、允許外地人購(gòu)第二套房等等，名為“保剛需”，實(shí)則“松調(diào)控”。

一、各地名為“保剛需”，實(shí)則“松調(diào)控”的案例

2011年10月11日上午，廣東省佛山市住建局在網(wǎng)站發(fā)布公告稱，10月12日起放寬限購(gòu)條件：已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過(guò)5年(含)的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購(gòu)范圍；允許佛山市戶籍居民家庭增購(gòu)一套7500元/平方米以下的住房。這是全國(guó)第一個(gè)明確放松限購(gòu)政策的城市。但是當(dāng)天23時(shí)24分，該局又在網(wǎng)站上發(fā)布通告，戲劇性地叫停這項(xiàng)新政。

2012年2月9日，蕪湖市政府公布了一份名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障改善居民住房條件的若干意見(jiàn)的通知》，引發(fā)各界關(guān)于蕪湖政府“救市”爭(zhēng)議。2月12日晚，蕪湖市政府官網(wǎng)公布通知，宣布蕪湖房產(chǎn)新政“暫緩執(zhí)行”。

如今，一線城市上海也開(kāi)始打起了政策擦邊球。就在2012年全國(guó)兩會(huì)前夕的2月22日，上海允許外地戶籍居民持長(zhǎng)期居住證滿三年，可以購(gòu)買(mǎi)第二套房。

業(yè)內(nèi)人士分析，2011年以來(lái)樓市與土地市場(chǎng)低迷，給地方政府償債帶來(lái)很大壓力，不少執(zhí)行限購(gòu)政策的城市存在“松綁”沖動(dòng)，房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)困難重重。據(jù)媒體初步統(tǒng)計(jì)，自2011年8月以來(lái)，約有17個(gè)城市樓市微調(diào)政策，項(xiàng)目涉及土地出讓、房源解禁、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等。樓市“限購(gòu)”政策出現(xiàn)明緊暗松跡象。主要案例如下：

南京 2011-10-28 公積金放寬：家庭最高貸款額度由40萬(wàn)元調(diào)整為60萬(wàn)元；個(gè)人最高貸款額度由20萬(wàn)元調(diào)整至30萬(wàn)元。

杭州 2011-12-01 購(gòu)房補(bǔ)貼啟動(dòng)：《2011年度杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)安居工程補(bǔ)助實(shí)施細(xì)則》。在經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)(下沙)注冊(cè)、納稅和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)員工(主要是企業(yè)管理層)首套購(gòu)房發(fā)放補(bǔ)貼。

成都 2011年11月 資格審核：成都市房管局宣布，將放松對(duì)購(gòu)房者的資格審查。迫于輿論壓力，該項(xiàng)舉措最終宣告流產(chǎn)。準(zhǔn)備僅在房產(chǎn)證登記發(fā)放時(shí)核查購(gòu)房者的資格，而原本網(wǎng)上簽約時(shí)對(duì)購(gòu)房者的資格審核，將轉(zhuǎn)交由開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行。

吉林市 2011-11-9 公積金放寬：公積金貸款90平方米以下首套房可申請(qǐng)二套房公積金貸款。

長(zhǎng)春 2011-11月 購(gòu)房落戶：對(duì)申請(qǐng)落戶者的經(jīng)濟(jì)能力和購(gòu)房面積不再要求。

北京2011-11-16 房源解禁：定向安置房“按照經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理”，交易時(shí)間不受5年的限制。2011年11月以來(lái) 土地松綁 掛牌土地不再公告截止日期。2011-11-25住宅標(biāo)準(zhǔn)對(duì)普通住房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，使得更多剛需享受到契稅減半優(yōu)惠。

重慶 2011-11-15 購(gòu)房補(bǔ)貼：重提購(gòu)房退稅，強(qiáng)調(diào)對(duì)首次置業(yè)補(bǔ)貼。

武漢 2011-12-1 稅費(fèi)優(yōu)惠：對(duì)普通住房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，使得更多剛需享受到契稅減半優(yōu)惠。

上海 2012年2月底前 住宅標(biāo)準(zhǔn)：上海市普通住宅的新標(biāo)準(zhǔn)為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)總價(jià)調(diào)整為330萬(wàn)元/套以下，內(nèi)外環(huán)之間調(diào)整為200萬(wàn)元/套以下，外環(huán)以外調(diào)整為160萬(wàn)元/套以下，意味著減稅優(yōu)惠。外地戶籍居民持長(zhǎng)期居住證滿三年，可以購(gòu)買(mǎi)第二套房。

天津 2012年2月 住宅標(biāo)準(zhǔn)：自2月1日起同時(shí)滿足建筑面積144平方米以下、容積率在1.0以上、成交價(jià)格低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)三個(gè)條件，屬于普通住宅。二手房交易中涉及的營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅費(fèi)的繳納與房屋是否為普通住宅直接相關(guān)。

蕪湖 2012年2月 購(gòu)房補(bǔ)貼：2012年買(mǎi)房契稅全免；購(gòu)90平方米及以下房子，給予50至150元/平方米不等補(bǔ)貼；根據(jù)不同學(xué)歷給予實(shí)用專業(yè)人才額外購(gòu)房補(bǔ)貼；購(gòu)房入戶政策等。

二、關(guān)于繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的幾點(diǎn)建議

自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來(lái)，多數(shù)投資、投機(jī)需求已被擠出市場(chǎng)。同時(shí)，不少剛需購(gòu)房者也因此受到影響。出于保障民生的考慮，調(diào)控政策不應(yīng)“一刀切”，區(qū)別二套房甚至高端住宅的政策應(yīng)當(dāng)更加明晰。其中，直接針對(duì)樓市的“限購(gòu)令”不能放松，但在房貸方面可以實(shí)行一定程度的“定向?qū)捤?rdquo;。

1. 中央政府應(yīng)該嚴(yán)格核查17個(gè)城市目前正在執(zhí)行的微調(diào)政策，密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向

目前，17個(gè)城市的微調(diào)愈演愈烈，雖然叫停了為數(shù)幾個(gè)城市的放松政策，但是微調(diào)仍然有進(jìn)一步推進(jìn)的潛在趨勢(shì)。如果再進(jìn)一步微調(diào)，則很可能演變?yōu)榇蠓秶恼叻潘伞?/p>

2. 中央政府應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)文件，明確政策微調(diào)的目的是“保剛需”，而不是放松

佛山、蕪湖的樓市新政為什么被叫停？業(yè)界認(rèn)為，最關(guān)鍵的問(wèn)題在于過(guò)于放松而觸及了政策紅線。盡管中央在春節(jié)后提出“保剛需”，但是這并不是要放松地產(chǎn)調(diào)控。

目前而言，推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的因素依然存在，監(jiān)管部門(mén)尚需鞏固和擴(kuò)大調(diào)控“戰(zhàn)果”。

盡管有不少聲音認(rèn)為應(yīng)當(dāng)取消“限購(gòu)令”，但在目前的市場(chǎng)形態(tài)下，完全取消“限購(gòu)令”將帶來(lái)較大的負(fù)面影響，也不利于市場(chǎng)的平穩(wěn)。

但在現(xiàn)有的政策基礎(chǔ)上，仍然有必要對(duì)“限購(gòu)令”進(jìn)行調(diào)整，使之更有利于剛性需求的釋放，并減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響。

3. 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的家庭，應(yīng)進(jìn)一步提高首付款比例，同時(shí)執(zhí)行溢價(jià)貸款利率。

在目前的情況下，其中的關(guān)鍵是執(zhí)行差別化利率政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房的家庭，應(yīng)進(jìn)一步提高首付款比例，同時(shí)執(zhí)行溢價(jià)貸款利率；對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套房的家庭則給予一定的便利及優(yōu)惠。

央行提出，今年要繼續(xù)落實(shí)差別化住房信貸政策，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求，支持普通商品住房建設(shè)。部分之前將首套房利率上浮5%-10%的銀行，多數(shù)已經(jīng)調(diào)整到基準(zhǔn)利率。

對(duì)購(gòu)房者而言，回歸到基準(zhǔn)利率的首套房貸款，相比于之前的1.1倍及1.05倍利率，無(wú)論是月供還是總利息方面，還款壓力都會(huì)相應(yīng)減少。以之前的1.1倍對(duì)比基準(zhǔn)計(jì)算，之前貸款100萬(wàn)元，期限20年，月供為8212元，而執(zhí)行基準(zhǔn)利率后，每月可減少了429元;20年下來(lái)，減少的利息款達(dá)到了10.3萬(wàn)。

4. 中央應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督地方政府因償債壓力而弱化限購(gòu)政策的執(zhí)行

受制于財(cái)政壓力，地方政府存在弱化執(zhí)行限購(gòu)等調(diào)控政策的利益驅(qū)動(dòng)；今后，房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)很可能會(huì)面臨地方土地財(cái)政利益的更大掣肘。

二三線城市的地方政府不像北京、上海那么有錢(qián)，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控已給不少地方帶來(lái)財(cái)政壓力和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)財(cái)稅體制改革尚未完成，地方政府過(guò)分依賴土地出讓收入的局面很難改觀。

5. 應(yīng)盡快在全國(guó)推進(jìn)房產(chǎn)稅，擁有房產(chǎn)越多稅收越高。嚴(yán)格執(zhí)行房產(chǎn)稅政策，就使得投資者買(mǎi)得起房養(yǎng)不起房，住房?jī)r(jià)格回歸合理、樓市回歸居住本性也就不難了。