調(diào)控洶涌 開發(fā)商困境求生

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 胡廷鴻 葉書利 發(fā)自廣州 深圳 北京    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 胡廷鴻 葉書利 發(fā)自廣州 深圳 北京

2011年2月“新國八條”落地，以限購為標(biāo)志的新一輪樓市調(diào)控洶涌而來。一年過去了，此輪樓市調(diào)控取得了良好效果，至少從數(shù)據(jù)看，多地樓市已經(jīng)出現(xiàn)量價齊跌的局面。

然而，受困于宏觀經(jīng)濟(jì)和樓市調(diào)控的房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有坐以待斃。在這一非常時期，開發(fā)商各顯神通，減少開工面積、減緩拿地速度、轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)、加入保障房建設(shè)、受讓項(xiàng)目股權(quán)、聯(lián)合開發(fā)、引入外資等都成為開發(fā)商的應(yīng)對招數(shù)，他們正展示出驚人的適者生存能力。而應(yīng)對不力的開發(fā)商或許將就此被淘汰出局，一場樓市洗牌大幕已經(jīng)拉開，這一切正應(yīng)了那句話“唯一不變的是變”。

提前結(jié)構(gòu)性布局 萬科恒大市場份額逆市上升

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控”的2011年已然收官，縱觀整個房地產(chǎn)行業(yè)，大多數(shù)房企呈現(xiàn)銷售量下滑、均價下跌以及資金鏈趨緊等趨勢，但也有一些房企銷售面積和市場份額呈現(xiàn)逆市上升的局面。

以龍頭房企萬科和恒大為例，2011年，萬科銷售面積達(dá)到1075.3萬平方米，占全國總銷售面積的0.98%，而2010年萬科占比僅為0.86%；恒大去年合約銷售面積1219.9萬平方米，占全國1.11%的市場份額，比2010年的0.76%上升了0.35個百分點(diǎn)。

與此同時，恒大釋放信號稱暫停拿地，而雅居樂等房企也公開表示將調(diào)整工程進(jìn)度，在調(diào)控尚無明顯放松信號的情況下，房企縮減開工量或者收縮布局已經(jīng)成為樓市主流。

市場份額結(jié)構(gòu)性上升

今年年初，龍頭房企萬科和恒大相繼發(fā)布2011年12月月度業(yè)績，兩家房企去年全年的銷售數(shù)據(jù)也隨之公布于眾。

據(jù)業(yè)績公告，2011年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額1215.4億元，銷售面積1075.3萬平方米，同比增長19.8％。恒大在港舉行的業(yè)績發(fā)布則透露，2011年全年恒大累計實(shí)現(xiàn)合約銷售額銷售803.9億元，合約銷售面積1219.9萬平方米，同比增長54.7%。

2010年，萬科和恒大錄得的銷售面積分別為897.7萬平方米和788.7萬平方米。國家統(tǒng)計局前期發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國商品房銷售面積為10.99億平方米，比2010年的10.43億平方米增長4.9%，增速出現(xiàn)回落。

按照銷售面積計算，2010年萬科和恒大占據(jù)的市場份額分別為0.86%和0.76%，這一數(shù)據(jù)在2011年出現(xiàn)了明顯的上升，據(jù)上述方法計算，2011年萬科和恒大的市場份額分別提高到0.98%和1.11%。

無論從銷售面積的增長幅度還是從市場份額的提升來看，在全國整體銷售增幅出現(xiàn)下滑的時候，萬科和恒大卻在逆市增長。

亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓指出，上述兩家房企的主要項(xiàng)目集中在二三線城市，而這些城市受調(diào)控的影響明顯小于一線城市，除此之外，也跟開發(fā)商根據(jù)市場需求在戶型和價格方面做出的調(diào)整有關(guān)。

根據(jù)萬科透露的數(shù)據(jù)，2011年，萬科在一線城市（北上廣深）的銷售占比僅為28.7%，截至目前，萬科進(jìn)入的46個城市中，二三線城市占大多數(shù)，從去年年底至今年年初，萬科增加的項(xiàng)目多數(shù)位于珠海、東莞等二三線城市。

恒大的這一結(jié)構(gòu)性因素更為明顯。2011年恒大在二線城市和三線城市的銷售分別為487.8億元和282.4億元，依此計算，恒大二三線城市的銷售占整體的95.8%。

收縮戰(zhàn)略已成主流

來自中投證券的一則報告指出，從近幾年市場需求格局的變化來看，一線城市的成交在全國商品房的比重已經(jīng)無足輕重。2011年前9月，二三四線城市商品房成交面積占比已經(jīng)從2009年的90%提高到94.5%。

目前，雖然部分城市已經(jīng)出臺了相關(guān)的調(diào)控政策，但對于諸多受困于一線城市的房企來看，二三線城市明顯已經(jīng)成為應(yīng)對調(diào)控的“避風(fēng)港”。

但一個不容忽視的問題是，近期一些二三線城市意圖放松調(diào)控的苗頭均被遏制住，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這表明了中央對二三線城市調(diào)控的決心。

去年7月12日召開的國務(wù)院常務(wù)會議就曾表明，已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。

房企顯然已經(jīng)“嗅”到了二三線城市暗藏的風(fēng)險，從去年下半年開始，龍頭房企紛紛采取了的應(yīng)對措施。

去年年底，萬科總在郁亮公開宣布了萬科的“過冬”策略，主要?dú)w結(jié)為快速銷售、積極銷售以及謹(jǐn)慎拿地，與此同時，萬科在多個城市的降價潮也被外界視為過冬策略的一種表現(xiàn)。

去年下半年，恒大董事局主席許家印公布了恒大 “謹(jǐn)慎拿地”的策略。他表示，2011下半年不再購買新的土地，無論是住宅用地還是商業(yè)用地，都將遵循這一“原則性”的要求。

恒大向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年恒大新增的土地面積為3939萬平方米，而下半年僅增129萬平方米，放緩的跡象十分明顯。

據(jù)記者了解，除上述兩家房企之外，包括金地、招商地產(chǎn)和雅居樂在內(nèi)的諸多房企都采取了相對保守的策略，雅居樂方面此前也表示將放緩部分項(xiàng)目的施工進(jìn)度。

價格或“恢復(fù)性”反彈

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前的市場低谷對一些有實(shí)力、資金充裕的開發(fā)商來說，不失為拿地抄底的時機(jī)，但資金鏈緊張的中小開發(fā)商或面臨被兼并的危險。

縱觀2011年調(diào)控對整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響，中投證券在研報中指出，除銷售面積出現(xiàn)大幅回落、融資渠道收緊以及房地產(chǎn)投資增速明顯下滑之外，還包括房企新開工與施工增速的明顯下滑。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心預(yù)計，2011年全國商品房開工面積已經(jīng)逼近歷史頂點(diǎn)，2012年商品房新開工量或步入下行。

中投證券預(yù)測稱，2012年下半年至2013年，市場供給將持續(xù)下滑，但同時指出，今年二季度后嚴(yán)厲的緊縮性調(diào)控政策有趨緩的可能，而以限購為主的行政性調(diào)控手段也將退出舞臺。隨著供應(yīng)減緩，由供應(yīng)減少、剛性需求得到釋放而引發(fā)的 “恢復(fù)性增長”即將來臨。

顧云昌也表達(dá)了自己的擔(dān)心。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場存在周期性因素，開發(fā)商減緩拿地、縮減開工量都是針對調(diào)控政策所采取的措施，但市場上存在的巨大剛性需求不可能一直被抑制。從長期來看，一旦調(diào)控放松，需求得到釋放，將形成供小于需的局面，價格有可能出現(xiàn)反彈。

潘“炒樓”轉(zhuǎn)型潘“開發(fā)”SOHO中國獵地計劃遭疑

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

一家上海房地產(chǎn)商曾說，從本質(zhì)上看，SOHO中國的商業(yè)模式和溫州炒房團(tuán)沒什么區(qū)別，只不過是在收購爛尾樓后迅速包裝再轉(zhuǎn)售，進(jìn)而獲取高利潤。

但在樓市的調(diào)控下，SOHO中國不得不改變策略，從“炒樓者”向開發(fā)商轉(zhuǎn)型。2月8日的SOHO中國電話會議上，SOHO中國管理層對外透露，新的一年內(nèi)，SOHO中國增加項(xiàng)目儲備的方向是致力于土地招拍掛，不再考慮爛尾樓和在建工程。

曾成功“叫賣潘石屹”

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，SOHO中國本質(zhì)上是一家銷售公司，而首席銷售員就是SOHO中國董事長潘石屹。

潘石屹為了賣房，在營銷上采取了 “叫賣潘石屹”的策略：2001年開始，為了兜售 “潘石屹”這個個人品牌，潘石屹選擇了一條脫離房地產(chǎn)的娛樂化路徑。通過出書、當(dāng)主持、演戲、寫博客等方式，“潘石屹”三個字迅速火爆。在建立個人品牌的同時，潘石屹成功地將個人品牌與SOHO中國的時尚品牌定位結(jié)合了起來，最終達(dá)到兜售SOHO中國項(xiàng)目的結(jié)果。

伴隨“潘石屹”的叫賣聲越來越大，SOHO中國的銷售一路高歌猛進(jìn)：《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計SOHO中國各年財報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2007年上市后至2010年，SOHO中國每年的銷售額同比增長率至少達(dá)77%。

受益于銷售回款的極度順暢，SOHO中國建立起了自己的高周轉(zhuǎn)模式。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年，SOHO中國的存貨周轉(zhuǎn)率是萬科的兩倍多，2010年甚至達(dá)到萬科的3倍。

調(diào)控阻斷“財路”

不過，2011年以“新國八條”領(lǐng)頭的史上最嚴(yán)厲地產(chǎn)調(diào)控，影響了SOHO中國的“財路”：2011年公司合約銷售額僅109億元，同比大降近54%。2月8日，潘石屹對外宣布，SOHO中國2012年的銷售目標(biāo)為230億元。不過，這個目標(biāo)遭到高盛與瑞銀相繼潑冷水，兩家公司分別預(yù)測SOHO中國今年的銷售額為117億元和166億元。

銷售速度的放緩，導(dǎo)致庫存量節(jié)節(jié)上升，存貨周轉(zhuǎn)率相應(yīng)下降。2011年SOHO中國中報顯示，2011年上半年，SOHO中國存貨沖高至228.99億元，為歷史最高點(diǎn)。2月8日，SOHO中國財務(wù)總監(jiān)唐正茂透露，SOHO中國目前持有預(yù)售證的項(xiàng)目庫存資源已達(dá)240億元。

SOHO中國銷售受阻，主因是地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致的總體成交量下降，此外，還有兩個不可忽視的因素。

公衍奎分析說，SOHO中國的主要客戶群為山西、內(nèi)蒙古、河北等地的煤礦或鐵礦老板，他們購買SOHO中國旗下樓盤，主要看重漲價預(yù)期下核心地段樓盤的溢價空間，但在目前的地產(chǎn)調(diào)控之下，投資收益空間隨之下降；另一方面，銀根收緊的背景下，一些民間借貸利率已沖至30%左右，煤礦或鐵礦老板繼續(xù)投資SOHO中國樓盤的意愿在下降，這必將直接沖擊到SOHO中國的銷售。

其次，地產(chǎn)調(diào)控之下，中國房地產(chǎn)業(yè)正由之前的粗放型發(fā)展逐漸向質(zhì)量型發(fā)展轉(zhuǎn)變。在前一個階段，營銷是第一推銷力，而在后一階段，品質(zhì)上升至第一要素，這對于以“銷售公司”定位的SOHO中國來說是一個革命性的挑戰(zhàn)。

對此潘石屹自己也表達(dá)了類似觀點(diǎn)。近日，潘石屹對外表示，1998~2010年，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了行業(yè)發(fā)展的“上半場”。如果說2011年是“中場休息”的話，2012年則進(jìn)入“下半場”。進(jìn)入下半場后，房企的競爭力將轉(zhuǎn)向設(shè)計水準(zhǔn)及項(xiàng)目品質(zhì)的提升。

目前擺在潘石屹面前的挑戰(zhàn)是SOHO中國的品質(zhì)，比如一些樓盤出現(xiàn)房屋質(zhì)量、出租率不高等問題，這些問題在行業(yè)的“下半場”將成為潘石屹不得不逾越的一道屏障。

獵地行動遭疑

在SOHO中國的夫妻店模式中，潘石屹主攻銷售，而投行出身的張欣則主攻項(xiàng)目及土地收購。

管外的潘石屹面臨銷售放緩的困境，主內(nèi)的張欣同樣挑戰(zhàn)重重。

2月8日的SOHO中國電話會議上，SOHO中國管理層對外透露，2012年SOHO中國計劃投入約100億元于北京及上海兩地的土地購買和項(xiàng)目收購，新的一年內(nèi)SOHO中國增加項(xiàng)目儲備的方向是致力于土地招拍掛，不再考慮爛尾樓和在建工程。此言一出，SOHO中國股價連續(xù)5個交易日下跌，累計下滑幅度近10%。

股價的下跌表明市場對新模式的質(zhì)疑與不信任。

眾所周知，SOHO中國在業(yè)內(nèi)素以“爛尾樓專業(yè)戶”聞名。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，SOHO中國2009年至今新增的近20個項(xiàng)目中，近半為爛尾樓或在建工程；2011年合計斥資154億元的收購項(xiàng)目，主要也是爛尾樓或在建工程。

SOHO中國最近一兩年也曾參與過招拍掛，但多以失敗告終。以北京CBD地塊為例，2010年12月北京CBD第一批6地塊出讓中，SOHO中國全面落??；去年7月的第二批地塊出讓中，SOHO中國以凱恒和紅石建外投資公司組成的聯(lián)合體的名義參與了首次出讓的3地塊競標(biāo)，且報價最高，但依然落敗。

基于過往經(jīng)歷，SOHO中國能否按計劃向京滬兩地招拍掛市場砸下近100億元搶地，還得打一個大大的問號。

地產(chǎn)基金護(hù)航凱德置地抄底

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

當(dāng)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)紛紛陷入資金鏈困境時，以新加坡嘉德置地集團(tuán)為代表的海外資金卻長驅(qū)直入。相比資金窘迫的內(nèi)地同行，凱德置地?fù)碛懈S富的融資渠道，享有更低的融資成本。

2011年底，嘉德置地在中國管理的總資產(chǎn)增加到600億元人民幣，占集團(tuán)總資產(chǎn)的39%。凱德置地在此輪調(diào)控中的大舉擴(kuò)張，為在中國房地產(chǎn)市場上擁有更多話語權(quán)打下基礎(chǔ)。

內(nèi)地資產(chǎn)增至600億元

2011年，繼在上海、廣州、武漢、重慶等地拿地之后，凱德在中國市場的業(yè)務(wù)版圖進(jìn)一步擴(kuò)大。

2月17日，在凱德置地廣佛深三地媒體聯(lián)誼會上，凱德置地（中國）首席投資官、華南區(qū)域總經(jīng)理羅臻毓透露，“截至2011年12月31日，凱德中國總資產(chǎn)達(dá)600億元人民幣，已占集團(tuán)資產(chǎn)的39%。”

目前，凱德在中國的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括凱德置地、凱德商用中國、雅詩閣中國和凱德惠居（中國）四大業(yè)務(wù)單位及其所涉及的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，由凱德中國常務(wù)委員會協(xié)調(diào)管理。

2月10日，凱德商用（06813，HK）發(fā)布了在香港上市后的第一份年度財報，財報顯示，2011年，凱德商用來自中國的收入和稅前利潤分別為1.044億新元和3.066億新元，同比增加32.7%和242.9%。與此同時，凱德商用在新加坡和馬來西亞兩地的業(yè)務(wù)分別同比下跌4.3%及41.7%。

2011年，就在多數(shù)內(nèi)地房企收縮“過冬”時，凱德置地卻乘機(jī)在各地抄底拿地：2月，凱德置地攬下廣州番禺占地50萬平方米地塊；5月出手天津國貿(mào)項(xiàng)目，將建小白樓CBD地標(biāo)；8月拿下杭州政儲出（2011）27號地塊；10月在蘇州金雞湖畔開發(fā)最大購物中心；11月29日，成功拍下重慶朝天門黃金地塊，將投資210億元建設(shè)重慶綜合性地標(biāo)項(xiàng)目。

目前，凱德在中國市場成功布局了涵蓋住宅、寫字樓、商場和房地產(chǎn)金融等多元價值鏈條。截至2011年底，凱德在京滬穗深津渝等40個城市運(yùn)營120多個項(xiàng)目。

在業(yè)界人士看來，相比內(nèi)地房企單一的住宅開發(fā)模式，凱德成熟的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，創(chuàng)造出了競爭對手難以模仿的競爭優(yōu)勢。深圳資深地產(chǎn)評論人士半求認(rèn)為，“凱德在內(nèi)地的發(fā)展速度和效率對其他企業(yè)有很大啟發(fā)，它的優(yōu)勢在于進(jìn)行房地產(chǎn)集成式的開發(fā)。”

羅臻毓表示，雖然今年樓市形勢依然不明朗，但嘉德置地集團(tuán)和凱德置地在中國市場的戰(zhàn)略沒有改變，仍將不斷發(fā)展壯大業(yè)務(wù)。

多只基金成地產(chǎn)金融后盾

凱德在進(jìn)入中國市場之初，主要業(yè)務(wù)集中在上海、北京、廣州等核心城市，通過收購、參股已有項(xiàng)目，以及招拍掛拿地等形式實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

資料顯示，從2003年到2010年，凱德系中的凱德置地、凱德商用等業(yè)務(wù)平臺在北京、上海、廣州、深圳、成都等地收購項(xiàng)目所涉資金超過245億元，參股當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司資金也超過27億元。

凱德強(qiáng)勁發(fā)展的背后，是滲透到產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)金融的支持。目前，嘉德置地集團(tuán)旗下?lián)碛屑蚊磐?、嘉康信托、雅詩閣公寓信托、嘉茂中國信托、嘉德商用馬來西亞信托及桂嘉信托等多個房地產(chǎn)基金，這成為支撐凱德在內(nèi)地發(fā)展的有力保障。

2011年5月，凱德商用將其嘉茂中國發(fā)展基金轉(zhuǎn)換為入息基金，并將規(guī)模擴(kuò)大了50%至9億美元。今年1月11日，凱 德 商 用 宣 布 其 全 資 子 公 司CapitaMallsAsiaTreasury公開發(fā)售總額1億新元債券，最終獲得4.65倍超額認(rèn)購。由于此次發(fā)債受到追捧，凱德商用又額外發(fā)行2億新元債券。

與內(nèi)地房企相比，凱德融資渠道更為廣泛，融資成本也較低。據(jù)了解，該債券第一年至第五年年息率僅為3.8%。相較之下，內(nèi)地收緊銀根，內(nèi)地房企境外融資成本卻超過10%，通過高息借貸的利息甚至超過20%。

除此之外，讓內(nèi)地房企艷羨的是，凱德置地保持了不超過50%的總資產(chǎn)負(fù)債率。以2011年凱德財務(wù)指標(biāo)為例，2011年集團(tuán)總資產(chǎn)為80.78億新元，負(fù)債總額為16億新元，總資產(chǎn)負(fù)債率僅為20%，其中銀行貸款僅為9.9億新元。而有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地上市房企的平均負(fù)債率在70%左右。

在內(nèi)地房企面對調(diào)控不得不收縮時，以凱德置地為代表的外資房企卻在內(nèi)地大舉“攻城略地”。一旦他們手握更加低廉的土地儲備，并且能通過更低的融資成本拿到更多的資金，將在與內(nèi)地房企的競爭中擁有更大的優(yōu)勢，從而擁有更大的話語權(quán)和定價權(quán)。