房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入微妙期

2月9日，安徽蕪湖市出臺(tái)了樓市新政，對(duì)在蕪湖市區(qū)購房者給以每平方米50~300元不等的補(bǔ)助，引起了全國范圍的高度關(guān)注，股票市場(chǎng)也掀起了較大的波瀾，9日和10日房地產(chǎn)板塊的股票在股市里連續(xù)兩天漲幅第一，房地產(chǎn)行業(yè)的股票平均交易量放大了2倍多。 

之所以如此，市場(chǎng)認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控政策開始出現(xiàn)松動(dòng)的信號(hào)。這個(gè)判斷無論對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是對(duì)股票市場(chǎng)，乃至商品期貨市場(chǎng)都意義重大，直接關(guān)系到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)及宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。 

假如真是房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)折的信號(hào)，則意味著此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)與政府政策的博弈再次以開發(fā)商的完勝而告終。筆者曾經(jīng)在2011年10月份寫過幾篇有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)與政府政策博弈的文章，從2003年以來市場(chǎng)與政府政策經(jīng)過了四輪博弈，前三輪的博弈結(jié)果都清楚地表明，“當(dāng)政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控影響到經(jīng)濟(jì)增長速度時(shí)，調(diào)控政策就會(huì)轉(zhuǎn)向保增長”。因此，這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策在2010年初高調(diào)出臺(tái)時(shí)，市場(chǎng)同樣有這樣的預(yù)期。在這種預(yù)期的支配下，開發(fā)商面對(duì)政府的政策調(diào)控就顯得從容而淡定，他們寧愿通過高利貸融資也不肯降價(jià)銷售，結(jié)果是房地產(chǎn)價(jià)格在政策出臺(tái)后的一年多時(shí)間里都十分堅(jiān)挺。直到2011年第三季度，經(jīng)過政府多次表態(tài)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”后，房?jī)r(jià)才有所松動(dòng)。當(dāng)開發(fā)商剛剛準(zhǔn)備降價(jià)銷售時(shí)，看到政策有所松動(dòng)的信號(hào)，結(jié)果是顯而易見的——價(jià)格將停止下跌，甚至出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，“讓房?jī)r(jià)回歸到合理價(jià)位”的承諾將難以實(shí)現(xiàn)。 

房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭好不容易得到控制，如果出現(xiàn)反彈是政府不愿意看到的。于是，在蕪湖市的消息出臺(tái)后，新華社及中央電視臺(tái)等主流媒體立即表態(tài)，蕪湖的房地產(chǎn)新措施并非松綁調(diào)控政策。 

不管輿論如何分析，部分地方政府想放松政策，這是存在的。為什么這些地方政府在變著花樣想放松調(diào)控政策？原因在于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的快速變化。從剛剛公布的1月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了諸多不好的信號(hào)，例如：電力消費(fèi)出現(xiàn)罕見的負(fù)增長，同比增長-8%；進(jìn)出口同比增長-7.8%；鋼鐵行業(yè)從去年11月份開始出現(xiàn)全行業(yè)虧損；工程機(jī)械1月份銷售環(huán)比下降四成，同比下降50%；1月份新增貸款7381億元，比去年1月份及前年1月份少30%左右。這其中有春節(jié)因素的干擾，但即使剔除春節(jié)因素，經(jīng)濟(jì)景氣的下滑趨勢(shì)還是十分明顯的，尤其是與房地產(chǎn)相關(guān)的鋼鐵、建材、工程機(jī)械等行業(yè)的下滑十分突出?？梢?，正如2010年樓市調(diào)控政策出臺(tái)之始市場(chǎng)預(yù)期的那樣，調(diào)控政策要面臨經(jīng)濟(jì)保增長的壓力了。 

毫無疑問，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策的確面臨“控制房?jī)r(jià)”與“保經(jīng)濟(jì)增長”的糾結(jié)，有選擇地刺激首次置業(yè)成為政策的必然趨勢(shì)。但筆者認(rèn)為，刺激首次置業(yè)的政策難以恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，因?yàn)樨?cái)富在少數(shù)人手里，大量的年輕人想買房子卻沒有購買力，而有支付能力的人早已有房子，北京、上海等一線城市如此，在二、三線城市也是如此。房地產(chǎn)市場(chǎng)的扭曲，歸根到底是由收入分配的嚴(yán)重不公平導(dǎo)致的。除非放松住房限購政策，讓有錢的人重新加入到房地產(chǎn)投機(jī)的大潮中去，否則，房地產(chǎn)市場(chǎng)的頹勢(shì)是難以扭轉(zhuǎn)的。 

是控制房?jī)r(jià)，還是保經(jīng)濟(jì)增長？政策在這二者之間已經(jīng)搖擺過好幾次，這次似乎要在二者之間找到一個(gè)平衡，能否如愿，還要讓時(shí)間來檢驗(yàn)。