SOHO中國遭瑞銀降級 2012年銷售目標(biāo)被高盛腰斬

每經(jīng)記者葉書利發(fā)自北京 地產(chǎn)調(diào)控之下，SOHO中國正不斷遭遇“打折”：SOHO中國2011年公司合約銷售額僅109億元，遠(yuǎn)低于年初制定的超過200億元的年度銷售目標(biāo)。致使2007年上市后每年銷售額同比增長率至少77%的高速發(fā)展戛然而止。而2012年230億元銷售目標(biāo)剛出，就遭遇高盛與瑞銀的“冷水”。兩家公司預(yù)測的SOHO中國今年銷售額分別僅117億元與166億元，瑞銀甚至將SOHO中國股票由之前的“買入”下調(diào)至“中性”，高盛維持“中性”評級。 年度銷售目標(biāo)遭潑冷水 2月8日，在SOHO中國舉行的公司電話會議上，SOHO中國董事長潘石屹對外宣布，2012年SOHO中國年度銷售目標(biāo)為230億元，這就意味著，較去年109億元的實際銷售額，需同比增長約111%。出乎意料的是，該年度銷售目標(biāo)隨即便接連遭遇兩家國際知名研究機構(gòu)的劈頭棒喝。 2月9日，高盛發(fā)表的一份研究報告對此大潑冷水：高盛預(yù)計SOHO中國2012年的銷售額為117億元，此數(shù)據(jù)僅為SOHO中國自設(shè)年度銷售目標(biāo)的一半。 SOHO中國公司官網(wǎng)的資料顯示，目前SOHO中國在售的項目包括北京的望京SOHO、SOHO嘉盛中心、光華路SOHO、SOHO·尚都、朝外SOHO、丹棱SOHO以及上海的SOHO中山廣場等7個項目，其中望京SOHO是絕對銷售主角。 《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，高盛對SOHO中國2012年銷售額的預(yù)計值僅約SOHO中國自定目標(biāo)的近半，主要緣于雙方對望京SOHO今年銷售前景的不同預(yù)判。 望京SOHO占地面積11.5萬平方米、規(guī)劃總建筑面積52.1萬平方米。潘石屹預(yù)計望京SOHO今年可為公司帶來145億元的銷售貢獻(xiàn)，在230億元年度銷售目標(biāo)中占比近63%。然而高盛則預(yù)計該項目今年的銷售額或僅有38億元，對其銷售前景較為悲觀。值得注意的是，2012年以來該項目實際的銷售數(shù)據(jù)極為慘淡。 《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)北京住建委官網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)匯總發(fā)現(xiàn)，截至2月13日，望京SOHO的合計簽約額約47.75億元。潘石屹透露，自去年8月開盤以來，2011年望京SOHO項目銷售額為40多億元。如此看來，“40多億元”與合計簽約額約47.75億元相差無幾，說明年后該項目的銷售不暢。而潘石屹對外透露的SOHO中國1月銷售額僅為0.7億元。對于望京SOHO的滯銷，潘石屹將此歸因于“主要由于去年下半年以來市場流動性開始趨緊?！? 繼高盛看空2012年SOHO中國銷售前景后。2月10日，瑞銀的一份研究報告預(yù)計SOHO中國2012年銷售額為166億元，約為SOHO中國年度銷售目標(biāo)的72%。 2011年銷售目標(biāo)僅完成一半 除了2012年銷售目標(biāo)遭遇信任危機外，地產(chǎn)調(diào)控下的2011年，SOHO中國年度銷售成績單也難以令人滿意。 2月8日潘石屹對外透露，2011年公司合約銷售額僅109億元，遠(yuǎn)低于年初制定的超過200億元的年度銷售目標(biāo)。與2010年238億元的銷售額相比，同比下降近54%，從而結(jié)束了該公司上市后每年銷售額至少77%的同比增長率。 《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2007年SOHO中國上市后銷售額取得高速增長，2008年、2009年與2010年銷售額分別同比增長92%、77%和82%。不過，2011年地產(chǎn)調(diào)控中斷了SOHO中國一直以來的高增長率。對于2012年SOHO中國的銷售前景，高盛、瑞銀同樣看空。 潘石屹認(rèn)為，近日央行對首套房貸的表態(tài)是銀根松動的信號，“兩會”后銀根可能會放松。SOHO中國CEO張欣也在多個場合表示，本輪地產(chǎn)調(diào)控將于“兩會”后松動。 不過，高盛與瑞銀在相關(guān)研究報告中對此提出了質(zhì)疑。高盛同意SOHO中國管理層對于中央可能放寬銀根，商用物業(yè)投資將大增的觀點，但同時指出，一旦銀根放寬，住宅市場會同樣受惠，并可能優(yōu)先受益。瑞銀則認(rèn)為，即使后期中央政府會放松銀根，銀根環(huán)境也難以回到2010年時的情景。 高盛同時對SOHO中國目前的銷售疲軟表示了強烈的擔(dān)憂。去年12月8日高盛的一份研究報告對此警告說，SOHO中國從去年9月開始，整體銷售已逐漸放緩。并因此下調(diào)了SOHO中國2011年資產(chǎn)凈值的預(yù)測。 今年1月，SOHO中國銷售放緩仍在繼續(xù)，當(dāng)月銷售額僅0.7億元。2012年年度銷售目標(biāo)較2011年銷售額大增111%令人擔(dān)憂。 相關(guān)新聞 SOHO中國股價較發(fā)行價縮水近四成 SOHO中國2011年銷售額同比增長率轉(zhuǎn)向負(fù)增長，對當(dāng)事公司最直接的沖擊就是股價的下跌和隨之而來的資金壓力。 《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2007年10月8日，SOHO中國上市，發(fā)行價為8.3港元，開盤價為10.1港元。而13日，SOHO中國收盤價已跌至5.18港元，僅為發(fā)行價的62.4%，上市首日開盤價的51%。 銷售疲軟之下，高盛仍然不看好SOHO中國股價的未來走勢。2月9日高盛的一份研究報告將其股票維持“中性”評級，目標(biāo)價定在5.91港元。2月10日瑞銀的一份研究報告則將SOHO中國股票評級由“買入”調(diào)至“中性”，目標(biāo)價下調(diào)10.5%至5.69港元。 破發(fā)的股價，已對SOHO中國的再融資形成了直接性影響。在2月8日的電話會議上，SOHO中國財務(wù)總監(jiān)唐正茂就直言，如果2012年公司進(jìn)行融資，不太可能會考慮通過發(fā)行新股融資，因為目前公司股價不是處于高位。而另一個影響則是銷售額下降后衍生的資金壓力問題，至少2011年與2012年兩年的財務(wù)區(qū)間內(nèi)，SOHO中國可能會遭遇入不敷出的境況。 2月8日SOHO中國舉行的電話會議透露出的財務(wù)信息顯示，2011年SOHO中國在項目收購方面的支出費高達(dá)約154億元。其中約40億元在2012年支付，114億元在2011年支付，加上相關(guān)項目的建安成本，不計算相關(guān)稅費，2011年全年支出額約130億元。同期，銷售額僅109億元，單年度財務(wù)出現(xiàn)了支出大于收入的情況。而在2012年，SOHO中國計劃投入約100億元于土地和項目的收購，另外加上40億元左右的項目建安成本和2011年所購項目或土地延期下來的約40億元支出款，不計算相關(guān)稅費外的合計支出額約180億元，遠(yuǎn)高于高盛與瑞銀對SOHO中國今年銷售額的預(yù)計值。 據(jù)SOHO中國財務(wù)總監(jiān)唐正茂透露，SOHO中國目前手中持有預(yù)售證的項目資源已達(dá)240億元，全年可達(dá)300億元以上。如果最終銷售額如高盛預(yù)測般的117億元，就意味著2012年末，SOHO中國庫存額達(dá)180億元以上，即使房價下降10%，庫存中的存貨減值就將達(dá)到近20億元。