徐房集團(tuán)釋權(quán)益、土地之謎 建業(yè)里醞釀返修

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

滬版梁林故居——上海建業(yè)里改造項(xiàng)目不斷曝出懸疑。明明是由徐匯區(qū)政府負(fù)責(zé)居民動(dòng)遷，產(chǎn)權(quán)又屬于上海徐房（集團(tuán)）有限公司，為何波特曼和花旗最終成為建業(yè)里項(xiàng)目大股東？而建業(yè)里項(xiàng)目的開發(fā)用地從未經(jīng)過(guò)招拍掛，地塊卻神秘“出讓”給建業(yè)里現(xiàn)在的項(xiàng)目公司——上海波特曼建業(yè)里房地產(chǎn)發(fā)展有限公司和上海波特曼建業(yè)里東區(qū)置業(yè)有限公司。

在本報(bào)2月8日和2月10日連續(xù)報(bào)道此事后，上海徐房（集團(tuán)）有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋：上述建業(yè)里改造項(xiàng)目和商品房開發(fā)的性質(zhì)完全不同。兩家項(xiàng)目公司是在向徐房集團(tuán)購(gòu)買建業(yè)里所有房屋的產(chǎn)權(quán)之后，才對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)。不同于開發(fā)商品房那樣，必須通過(guò)國(guó)家規(guī)定的招拍掛，才能獲得項(xiàng)目的土地開發(fā)權(quán)。對(duì)于建業(yè)里項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的經(jīng)過(guò)，徐房集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此類項(xiàng)目很難獲得銀行的貸款，而2005年、2006年和2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)又連續(xù)出現(xiàn)多次樓市調(diào)控，當(dāng)時(shí)愿意接手的企業(yè)也并不多，成交價(jià)是經(jīng)過(guò)評(píng)估并參考當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)后確定的。

在建業(yè)里項(xiàng)目改造被多家媒體報(bào)道存在一定的缺陷后，徐匯區(qū)有關(guān)方面昨日也正式回應(yīng)本報(bào)，醞釀對(duì)建業(yè)里項(xiàng)目的改造進(jìn)行重新返修，調(diào)整外立面的建材，以保護(hù)好歷史保護(hù)區(qū)的風(fēng)貌。

總投資超12億元

此前，熟悉上海房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，類似建業(yè)里這樣的項(xiàng)目要變成產(chǎn)權(quán)房，先要進(jìn)行房屋的整體改造，使其擁有必須具備的煤衛(wèi)設(shè)施，可以獨(dú)立成套。再由物業(yè)管理部門同意后，向當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T申請(qǐng)購(gòu)買產(chǎn)權(quán)。

徐房集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，證實(shí)了上述產(chǎn)權(quán)變更方式。據(jù)介紹，在波特曼通過(guò)招標(biāo)，成為建業(yè)里項(xiàng)目的改造方之后，徐房集團(tuán)下屬的上海衡復(fù)置地有限公司、波特曼、花旗等聯(lián)合組成了合資公司，向徐房集團(tuán)購(gòu)買了建業(yè)里項(xiàng)目的所有產(chǎn)權(quán)。其中一部分作為商品住宅銷售，一部分作為商鋪出租。

雖然當(dāng)時(shí)的售出價(jià)僅4.4億元，但與4.1億元的評(píng)估價(jià)相比并不算低。而為了保護(hù)開發(fā)好上述項(xiàng)目，波特曼方面的投入成本也是不斷追加，截至目前總投資額已由開工時(shí)宣布的8億元，上升至12億元。

上述人士表示，如果事先預(yù)計(jì)到2005年以來(lái)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)將如此之好，徐房集團(tuán)可能就不會(huì)引入外資來(lái)開發(fā)建業(yè)里項(xiàng)目。而是會(huì)選擇徐匯區(qū)的其他國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一同開發(fā)建業(yè)里項(xiàng)目。

他介紹說(shuō)，類似建業(yè)里這樣的保護(hù)項(xiàng)目，由于時(shí)間太久，很難從銀行獲得貸款。而對(duì)這樣的項(xiàng)目進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)，還需要投入大量的資金。此前，徐房集團(tuán)曾做過(guò)測(cè)算，建業(yè)里項(xiàng)目如果全部用于出租，其租金收入會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于財(cái)務(wù)成本，項(xiàng)目的虧損幾乎是必然。

由于徐房集團(tuán)擔(dān)心，房?jī)r(jià)下行會(huì)讓國(guó)企出現(xiàn)虧損，于是引入境外資本。為了對(duì)海外資本進(jìn)行約束，徐房集團(tuán)通過(guò)衡復(fù)置地入股該項(xiàng)目。

醞釀返修

無(wú)論如何，波特曼接手建業(yè)里之后，部分聯(lián)排別墅上世紀(jì)30年代的歷史滄桑風(fēng)貌消失不再，取而代之是現(xiàn)代聯(lián)排住宅的外形。有媒體因此稱之為“假古董，真贗品”。一位在建業(yè)里居住多年的原住戶甚至為此拿出上海市有關(guān)方面對(duì)歷史保護(hù)建筑的保護(hù)文件說(shuō)，屬于四類建筑的建業(yè)里，外立面不能改動(dòng)。

徐房集團(tuán)的相關(guān)人士昨日也承認(rèn)，外立面使用的墻磚太新了。但是他并不認(rèn)為，波特曼方面是為了商業(yè)利益而故意棄用原來(lái)建筑的材料。他同時(shí)也否認(rèn)對(duì)外立面的改造違反了上海市的有關(guān)文件。關(guān)于外立面的質(zhì)疑，上述人士表示，文件規(guī)定的外立面不破壞，僅涉及整體的建筑樣式，對(duì)建材并無(wú)規(guī)定。不過(guò)波特曼方面在使用外立面材料時(shí)，并未和徐房集團(tuán)有過(guò)溝通。

在經(jīng)歷了一系列的風(fēng)波之后，上述負(fù)責(zé)人也承認(rèn)，保護(hù)性建筑或許并不適宜商業(yè)性開發(fā)，由政府出資改造可能才是最好的出路。

昨日，徐匯區(qū)相關(guān)方面也透露有回購(gòu)該項(xiàng)目的想法，醞釀對(duì)該項(xiàng)目重新返修，但目前尚未最終確定。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民表示，境外的很多保護(hù)建筑多數(shù)是由政府出資進(jìn)行保護(hù)性開發(fā)，因?yàn)橹挥姓庞心芰Ω玫乇Ｗo(hù)歷史建筑。

從北京的“梁林故居”，到上海的“建業(yè)里”，也許由政府出資保護(hù)，會(huì)是這些歷史保護(hù)建筑的最佳出路。