樓面價超周邊地塊近3倍 遠洋地王項目開盤延期

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

遠洋地產(chǎn)旗下的北京單價地王項目遠洋萬和公館，其超過2.7萬元/平方米的樓面價，超過目前周邊地塊樓面價的近3倍。

在目前房價向下的背景下，高企的成本導(dǎo)致房地產(chǎn)項目難以定價——定價過高，不被市場接受；定價與周邊同類型樓盤相近，樓盤可能無利可贏甚至出現(xiàn)虧損。兩難困境導(dǎo)致該樓盤身陷開盤難產(chǎn)的窘境。

但對遠洋地產(chǎn)來說，眼前有著比萬和公館的微利更為緊要的事。根據(jù)中報，2011年6月30日至今年6月30日期間，遠洋地產(chǎn)有約209億元流動負債需要償還。而根據(jù)公司通訊，去年7~12月的6個月，公司的合約銷售額為150億元。是否在今年上半年推出利潤率可能極低的萬和公館，或許將成為遠洋地產(chǎn)需要慎重考慮的事。

地王項目開盤延期

《每日經(jīng)濟新聞》記者在遠洋地產(chǎn)旗下的北京地王項目遠洋萬和公館項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，三三兩兩的工人們正在工地現(xiàn)場進行地面修整以及地面測量的工作，還未見半點樓盤的影子，工地現(xiàn)場較為冷清，這與當(dāng)初這塊地王競標(biāo)的熱鬧形成了鮮明對比。

2010年3月15日，經(jīng)過84輪競拍，遠洋地產(chǎn)旗下的北京遠豪置業(yè)有限公司以40.8億元拿下該地塊。扣除教育、醫(yī)療用地等之外的商品房部分地塊，該地塊以高達27529元/平方米的樓面價一舉成為當(dāng)時北京的新科單價地王。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在與遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士的溝通中獲悉，該地塊直到2011年5月才動工，而如今動工已近8個月，項目仍處于地面測量階段，建設(shè)速度有如螞蟻行走。

與慢開工相呼應(yīng)的就是該樓盤呈現(xiàn)出來的緩賣樓的景象。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，早在去年上半年，便傳出該樓盤計劃于去年年中開盤的消息。在去年年中北京遠洋召集的一次北京媒體聚會上，遠洋地產(chǎn)北京區(qū)域事業(yè)部副總經(jīng)理胡宇宙曾透露，遠洋萬和公館會在2011年10月前后入市銷售，然而直到今天，該樓盤仍處于待售狀態(tài)。

遠洋地產(chǎn)相關(guān)人士直言，還未接到樓盤開盤的具體安排。而該樓盤售樓處一位工作人員在與 《每日經(jīng)濟新聞》記者的電話溝通中也只是模糊地表示，樓盤可能會在5月前后開盤，但補充說，具體開盤時間仍可能會調(diào)整。

與此相襯托的是，與遠洋萬和公館近在咫尺的保利旗下項目保利中央公園，拿地時間與遠洋萬和公館相差僅三天，但該樓盤已于去年8月21日開盤銷售。

成本太高阻礙定價

遠洋萬和公館延期開盤背后的商業(yè)邏輯到底是什么？

對此疑問，《每日經(jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場采訪時，與遠洋萬和公館緊鄰的保利中央公園一位銷售員的看法是，“難定價導(dǎo)致開盤難。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者在遠洋萬和公館所在的北京望京區(qū)域調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，時下該區(qū)域樓盤住宅部分的定價基本在4萬元/平方米左右，比如保利中央公園約為3.8萬元/平方米，華彩·和悅府約為4.2萬元/平方米。

而SOHO中國董事長潘石屹曾為遠洋萬和公館計算過一筆賬，按照該樓盤樓面價高達27529元/平方米的價格計算，該樓盤售價在4.5萬元/平方米時才能保證10%的利潤空間。換句話說，低于4.5萬元/平方米的售價，這個樓盤利潤就將低于10%，甚至虧損，但目前該區(qū)域的市場均價無法支撐4.5萬元/平方米以上的售價。

遠洋地產(chǎn)高價拿此地塊帶來的高成本風(fēng)險，其實早已隱現(xiàn)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，遠洋萬和公館所在地塊大望京一號地于2010年3月15日以超過2.7萬元/平方米樓面價成交僅3天后，2010年3月18日保利以樓面價17949元/平方米拿下了大望京4、5號地。2010年9月8日成交的大望京3號地，樓面價進一步下滑至約7695元/平方米，相當(dāng)于相鄰的大望京一號地樓面價的近1/4，而于2011年4月15日成交的大望京2號地，成交樓面價約7760元/平方米。

保利中央公園銷售員說，由于遠洋萬和公館高昂的樓面價，如需維持贏利狀態(tài)，該樓盤的定價需維持在4.5萬元/平方米以上，而目前市場無法支撐這個定價。在這種情況之下，遠洋地產(chǎn)只有靜待市場轉(zhuǎn)機，因此一再延期開盤。在樓盤未獲得銷售回款的情況之下，為了節(jié)約成本以及為延后開盤爭取到更多時間，甚至衍生出開發(fā)商有意減慢開工節(jié)奏，以減少建設(shè)過程中的材料、人工等費用支出，并為緩開盤爭取到更多的緩沖時間。

推盤壓力疊加

一直處于延期開盤的遠洋萬和公館，伴隨遠洋地產(chǎn)銷售業(yè)績的困境，公司開盤沖業(yè)績的壓力正在不斷疊加。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，1月16日，遠洋地產(chǎn)公布了2011年12月業(yè)績通訊。數(shù)據(jù)顯示，2011年全年實現(xiàn)合約銷售額約270億元。而2011年初遠洋地產(chǎn)定下的年度銷售目標(biāo)為300億元，實際完成度僅九成。2011年下半年實際完成銷售額僅150億元，為預(yù)設(shè)銷售目標(biāo)的約79%。去年下半年的銷售進度遠低于公司的預(yù)設(shè)節(jié)奏，主要原因就是市場成交情況日益下滑所致。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱遠洋地產(chǎn)2011年中報的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在2011年6月30日至今年6月30日期間，遠洋地產(chǎn)有約209億元流動負債需要償還。因此自去年下半年以來，為了對沖市場環(huán)境惡化帶來的沖擊，遠洋地產(chǎn)開始通過加大開盤量，擴大供應(yīng)樓盤面來搶量，其中就包括一些高價地樓盤以微利的方式入市，比如去年9月入市的遠洋天著項目就是典型。

遠洋天著項目的地塊為遠洋地產(chǎn)于2009年底以近1.8萬元/平方米的樓面價拿下，然而目前該樓盤的成交均價已降至2.2萬元/平方米左右，該樓盤的贏利空間已然不多。