新鴻基上海項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)一拖再拖 預(yù)期利潤(rùn)不升反降

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

中房信集團(tuán)在1月份發(fā)布的一份報(bào)告稱(chēng)，新鴻基旗下預(yù)期售價(jià)超過(guò)15萬(wàn)元/平方米的濱江凱旋門(mén)和襄陽(yáng)路地塊的環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)遲遲沒(méi)能上市，其中濱江凱旋門(mén)上市時(shí)間已經(jīng)推遲兩年。

“上市推遲兩年”的說(shuō)法尚未得到考證，但根據(jù)新鴻基地產(chǎn)去年的財(cái)報(bào)，濱江凱旋門(mén)應(yīng)在2011年下半年上市銷(xiāo)售，但截至目前該項(xiàng)目仍然沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)間至少已推遲半年。上述報(bào)告認(rèn)為，由于售樓處沒(méi)建，相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)推廣也沒(méi)啟動(dòng)，今年4月份濱江凱旋門(mén)仍難上市。

一些業(yè)內(nèi)人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在全行業(yè)巨額債務(wù)將于今年到期，以及融資成本一再升高的背景下，延遲開(kāi)盤(pán)會(huì)削薄房企利潤(rùn)，并置企業(yè)于債務(wù)到期后無(wú)法及時(shí)支付的險(xiǎn)境。

新鴻基方面顯然無(wú)上述后顧之憂。根據(jù)新鴻基地產(chǎn)2010~2011年年報(bào)公布的借貸占總資產(chǎn)比例，新鴻基地產(chǎn)的平均借貸負(fù)債僅占總資產(chǎn)的14.63%，歸還今年到期的借款并沒(méi)有太大壓力。但是，根據(jù)此前瑞銀等機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，今年上半年房?jī)r(jià)仍會(huì)走低，加上新鴻基需要為延后開(kāi)盤(pán)支付部分利息，既定利潤(rùn)很可能將下滑。

售價(jià)或超湯臣一品？

早在2010年年中，就有媒體報(bào)道稱(chēng)，新鴻基的濱江凱旋門(mén)會(huì)在2011年開(kāi)盤(pán)。此后，新鴻基也在2009年~2010年的中報(bào)中確認(rèn)，濰坊項(xiàng)目（即濱江凱旋門(mén)）會(huì)在2011年年中開(kāi)盤(pán)。而在2010年~2011年中報(bào)，新鴻基又把上述項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)時(shí)間延后至2011年下半年。在2010~2011年年報(bào)里，新鴻基又稱(chēng)將在取得售樓同意書(shū)后開(kāi)盤(pán)。昨日，新鴻基方面向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，新的開(kāi)盤(pán)時(shí)間可能會(huì)是在2012年的上半年。

不斷延遲開(kāi)盤(pán)的背后，是上海高端住宅市場(chǎng)的成交僵局。2011年，上海均價(jià)5萬(wàn)元以上新盤(pán)共成交2400套，比上一年下滑4.6%。

中房信方面認(rèn)為，濱江凱旋門(mén)之所以不斷延遲開(kāi)盤(pán)，是因?yàn)檎掷m(xù)高壓調(diào)控的壓力。上述樓盤(pán)此前的售價(jià)預(yù)期超過(guò)20萬(wàn)元/平方米，超過(guò)湯臣一品去年成交均價(jià)15.4萬(wàn)元/平方米。

新鴻基地產(chǎn)上海公司一位公關(guān)人士否認(rèn)上述說(shuō)法，稱(chēng)目前售價(jià)沒(méi)有確定。該人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，新鴻基地產(chǎn)已經(jīng)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)了預(yù)售許可，濱江凱旋門(mén)延遲開(kāi)盤(pán)，是因?yàn)樯形传@得預(yù)售許可所導(dǎo)致。而上海一家高端樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)，目前申領(lǐng)預(yù)售許可證，房地產(chǎn)企業(yè)必須同時(shí)申報(bào)銷(xiāo)售方案，而銷(xiāo)售方案中就包括了售價(jià)范圍等內(nèi)容。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，如果開(kāi)發(fā)商能提供完整的物業(yè)和施工建設(shè)資料，最遲3個(gè)月內(nèi)樓盤(pán)就可以申請(qǐng)預(yù)售許可。而根據(jù)媒體的報(bào)道，新鴻基上海公司早在2011年7月就著手申請(qǐng)預(yù)售許可，理應(yīng)在10月左右，最遲去年年底前就獲得預(yù)售申請(qǐng)?jiān)S可。

有一種說(shuō)法認(rèn)為，新鴻基濱江凱旋門(mén)項(xiàng)目是因?yàn)槭蹆r(jià)過(guò)高而遲遲無(wú)法通過(guò)預(yù)售審批。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，青浦一樓盤(pán)早在2010年就申請(qǐng)預(yù)售，但由于售價(jià)高出周邊近一倍，因此未獲得審批。

對(duì)于外界的上述猜疑，新鴻基地產(chǎn)相關(guān)公關(guān)人士否認(rèn)預(yù)售許可證的申請(qǐng)時(shí)間是在去年的六七月間，但她并未透露具體的申請(qǐng)時(shí)間，以及遲遲未能申請(qǐng)成功的理由。該人士表示，濱江凱旋門(mén)項(xiàng)目目前申報(bào)的售價(jià)范圍已經(jīng)獲得相關(guān)部門(mén)的同意，不久有望獲得預(yù)售許可證。

每平方米財(cái)務(wù)成本或僅80元

目前，類(lèi)似濱江凱旋門(mén)這樣的高端樓盤(pán)，通常都承受著較大的財(cái)務(wù)壓力。此前，國(guó)內(nèi)很多高端開(kāi)發(fā)商就因?yàn)闊o(wú)法忍受高額的資金成本壓力，或選擇降價(jià)銷(xiāo)售，或整體拋售項(xiàng)目。

但濱江凱旋門(mén)的開(kāi)發(fā)商新鴻基地產(chǎn)面臨的資金壓力比其他開(kāi)發(fā)商小得多。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾向新鴻基地產(chǎn)詢問(wèn)濱江凱旋門(mén)項(xiàng)目的借貸比例和利息成本，但未獲回應(yīng)。不過(guò)，以新鴻基地產(chǎn)2010年~2011年年報(bào)所反映的整體借貸水平和利息支出作參考可以間接估算，濱江凱旋門(mén)的上述兩項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)該不會(huì)很高。

根據(jù)年報(bào)，整個(gè)新鴻基地產(chǎn)的銀行借款及其他總額為600多億港元，占總資產(chǎn)比例的14.63%；年支付的利息僅為13億多港元，只占上述貸款總額的2.2%。上海市建設(shè)和交通委員會(huì)的項(xiàng)目信息顯示，濱江凱旋門(mén)項(xiàng)目總投資額為39.996億元，但由于目前該項(xiàng)目?jī)H開(kāi)發(fā)了一期約50萬(wàn)平方英尺（約4.6萬(wàn)平方米），因此實(shí)際支付的投資額顯然并沒(méi)有達(dá)到上述數(shù)字。

即使以39億元計(jì)算，按照新鴻基的整體借貸比例和平均借貸利率，上述項(xiàng)目每年的財(cái)務(wù)支出不會(huì)超過(guò)1300萬(wàn)元。以濱江凱旋門(mén)157844.4平方米的開(kāi)發(fā)總建筑面積計(jì)，每平方米每年的財(cái)務(wù)成本或只有81.56元。

上述財(cái)務(wù)成本顯然讓內(nèi)地開(kāi)發(fā)商無(wú)法望其項(xiàng)背，即便與內(nèi)地財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)最合理和融資成本優(yōu)勢(shì)最明顯的中海地產(chǎn)比較，新鴻基也占有極大優(yōu)勢(shì)。根據(jù)中海地產(chǎn)2011年中報(bào)，公司借貸資金占總資產(chǎn)的比例超過(guò)了20%，而利息支出占貸款總金額的約3%。

中海地產(chǎn)尚且如此，融資能力和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遜色于中海地產(chǎn)的其他房地產(chǎn)公司顯然更遜色。1月份A股上市地產(chǎn)公司發(fā)布的平均信托融資成本都在10%以上，是新鴻基地產(chǎn)平均融資成本的五到六倍。

或削薄項(xiàng)目利潤(rùn)

雖然新鴻基地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本較低，且沒(méi)有大規(guī)模債務(wù)到期的壓力，但是由于未能及時(shí)在去年上市，濱江凱旋門(mén)的利潤(rùn)空間仍將削弱。

此前，市場(chǎng)對(duì)今年房?jī)r(jià)的普遍預(yù)計(jì)是將較去年三、四季度再度下滑，瑞銀甚至認(rèn)為，一線城市的房?jī)r(jià)還將再下跌5%~15%。

在1月31日上午召開(kāi)的國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，國(guó)務(wù)院總理溫家寶再提鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授表示，由于樓市調(diào)控抑制投資和投機(jī)需求作用明顯，高端購(gòu)房需求大幅減少。如果未來(lái)有超高價(jià)格的樓盤(pán)推出，市場(chǎng)的需求量也未必能支撐高房?jī)r(jià)。

中房信的報(bào)告也顯示，盡管去年全上海共成交72套均價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上的房源，成交套數(shù)環(huán)比上升9%，但濱江凱旋門(mén)旁邊的湯臣一品卻只成交了6套。過(guò)去年6年，湯臣一品只賣(mài)出100多套公寓，僅占供應(yīng)總量的兩成多。

湯臣一品的成交數(shù)據(jù)，顯然能給濱江凱旋門(mén)更多的參照。根據(jù)新鴻基地產(chǎn)以往的年報(bào)，濱江凱旋門(mén)首批計(jì)劃推出的房源多達(dá)200套，面積約4.6萬(wàn)平方米。

在成交價(jià)格跌勢(shì)明顯的情況下，新鴻基地產(chǎn)還要為去年末的延遲開(kāi)盤(pán)支付3到6個(gè)月的財(cái)務(wù)費(fèi)用，顯然會(huì)令項(xiàng)目利潤(rùn)空間繼續(xù)受擠壓。