內(nèi)地超200座在建摩天樓遇寒冬 地產(chǎn)業(yè)“百年魔咒”待解

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 楊羚強(qiáng)發(fā)自深圳、上海    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 楊羚強(qiáng)發(fā)自深圳、上海

今年6月，摩天城市網(wǎng)曾發(fā)布“2011中國(guó)摩天城市排行榜”，該榜顯示目前中國(guó)內(nèi)地在建的摩天大樓（152米以上）超過(guò)200個(gè)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京和廣州的調(diào)查顯示，兩地的兩個(gè)標(biāo)志性超高層項(xiàng)目——中國(guó)尊和鉆石大廈目前都沒(méi)有開(kāi)工，鉆石大廈甚至尚未招拍掛。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金總來(lái)源為6.84萬(wàn)億元，來(lái)自銀行開(kāi)發(fā)貸款的資金僅1萬(wàn)億元出頭。在一線城市房屋成交量持續(xù)走低，房地產(chǎn)全行業(yè)資金收緊的大背景下，中國(guó)的摩天大樓又如何 “過(guò)冬”呢？

或選擇放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏

“各種類型開(kāi)發(fā)商的選擇不一樣，錢少的就選擇放慢節(jié)奏。”DTZ戴德梁行寫字樓部董事沈潔介紹說(shuō)，摩天大樓的開(kāi)發(fā)周期和招租周期都要比其他的產(chǎn)品類型來(lái)得更長(zhǎng)。由于可出租面積比較大，開(kāi)發(fā)商需要在寫字樓竣工前的兩年就開(kāi)始預(yù)租，在竣工后的兩年招租，才能把新供應(yīng)的大量單位出租出去，資金投入的時(shí)間也會(huì)比其他項(xiàng)目更長(zhǎng)。

據(jù)了解，目前摩天大樓從拿地到項(xiàng)目建成，平均開(kāi)發(fā)周期為五年以上，其投資規(guī)模動(dòng)輒數(shù)十億或上百億元，更讓一些開(kāi)發(fā)商難以企及。公開(kāi)資料顯示，上海金茂大廈造價(jià)高達(dá)20000元/平方米左右，更何況后期運(yùn)營(yíng)管理成本。

第一太平戴維斯華南區(qū)董事總經(jīng)理林木雄指出，目前摩天大樓的開(kāi)發(fā)不是一般民營(yíng)企業(yè)和普通開(kāi)發(fā)商能做的。例如上海環(huán)球金融中心的投資商森海外株式會(huì)社、廣州國(guó)際金融中心開(kāi)發(fā)商越秀集團(tuán)、香港聯(lián)合廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商新鴻基，皆是資金實(shí)力雄厚的大財(cái)團(tuán)。以一般的成本核算，一座投資上百億元的摩天大樓要收回成本，可能需要二三十年。

由于投資量過(guò)于巨大，放緩開(kāi)發(fā)也許是目前很多開(kāi)發(fā)商的最好選擇。上海同策咨詢顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)，尤其是那些擁有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，選擇暫緩摩天大樓建設(shè)，轉(zhuǎn)而將手頭能快速產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目售出，是房企“過(guò)冬”的主要辦法。

出售概率高于持有

中國(guó)指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)杜丙國(guó)告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金狀況不容樂(lè)觀，部分開(kāi)發(fā)商負(fù)債率甚至超過(guò)了80%，即使純粹開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商目前境遇也不佳。摩天大樓的投資回報(bào)期偏長(zhǎng)，對(duì)資金能力要求高，在持續(xù)的調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商的銷售或多或少將受到影響，如無(wú)法拓展新的融資來(lái)源補(bǔ)給資金，一旦資金鏈斷裂，出現(xiàn)部分爛尾樓將無(wú)可避免。對(duì)于本身定位有缺陷的項(xiàng)目，面臨的風(fēng)險(xiǎn)則更大。

目前摩天大樓收回資金的方式主要有兩類，一是通過(guò)銷售回籠資金。如深圳地王大廈的開(kāi)發(fā)，正是采用了這種資本運(yùn)作方式。另一種則是利用銀行貸款，長(zhǎng)期持有，通過(guò)租金收回部分資金成本，支付貸款成本，但該方式會(huì)拉長(zhǎng)企業(yè)投資回報(bào)周期。

林木雄給記者算了一筆賬，以一座投資100億元的摩天大樓為例，如果以持有出租型物業(yè)為主，30萬(wàn)平方米的物業(yè)面積，按照200元/平方米/月的租金計(jì)算，一年的租金收益僅為7.2億元。這意味著開(kāi)發(fā)商要想收回成本，需要14年左右。

事實(shí)上，為兼顧開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，一般開(kāi)發(fā)商的做法都是減少自持比重，通過(guò)快銷回籠資金。杜丙國(guó)認(rèn)為，大型的摩天大樓本身也是酒店、住宅、寫字樓、商鋪等多種業(yè)態(tài)疊加，對(duì)于資金缺乏的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，平衡自持與銷售比例也很重要。事實(shí)上，武漢的第一高樓綠地上海中心以及中天城投在貴陽(yáng)造的未來(lái)方舟等項(xiàng)目，均是通過(guò)銷售來(lái)收回資金。網(wǎng)上房地產(chǎn)也顯示，環(huán)球金融中心項(xiàng)目?jī)H通過(guò)銷售回收的資金就超過(guò)27億元。

虧損風(fēng)險(xiǎn)加劇融資難

摩天大樓項(xiàng)目想要出售并非易事。很多地方政府在出讓項(xiàng)目時(shí)就約定，開(kāi)發(fā)商必須持有摩天大樓一定時(shí)間以上，這顯然加大了摩天大樓的融資難度。

百度文庫(kù)資料顯示，針對(duì)近100年來(lái)的超高層建筑統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，高層建筑的運(yùn)營(yíng)大多虧本。

杜丙國(guó)認(rèn)為，如果要從摩天大樓項(xiàng)目獲得收益，必然需要更高定價(jià)。事實(shí)上，環(huán)球金融中心和上海國(guó)際金融中心的租金都要高出上海甲級(jí)寫字樓的平均水平，環(huán)球金融中心的租金達(dá)到11~13元/平方米/天，國(guó)際金融中心的租金則達(dá)到15元/平方米/天，而高力國(guó)際的報(bào)告稱，上海今年三季度的優(yōu)質(zhì)辦公樓平均租金為8元/平方米/天。

不過(guò)，上述兩個(gè)摩天樓項(xiàng)目仍然只能算是個(gè)案，林木雄說(shuō)更多摩天大樓寫字樓的租價(jià)與普通寫字樓只有5%~10%的溢價(jià)。

據(jù)悉，深圳京基100大廈目前總建筑面積超過(guò)60萬(wàn)平方米，其中商業(yè)辦公主要集中在6~72層，總面積為17.5萬(wàn)平方米。今年4月份，京基100寫字樓采用整層出租方式，租金報(bào)價(jià)一度高達(dá)260元/平方米/月，超出了大多數(shù)客戶的承受能力，不得已最終下調(diào)了租金價(jià)格。即便以100%的出租率，260元/平方米/月的租金價(jià)格計(jì)算，京基100大廈寫字樓每月的租金收入在3850萬(wàn)元左右，相比其總投資近50億元，投資回報(bào)期也將長(zhǎng)達(dá)10年以上。

較長(zhǎng)的回報(bào)周期顯然進(jìn)一步影響了開(kāi)發(fā)商的融資能力，限制了他們通過(guò)銀行或者其他途徑融資的渠道。沈潔告訴記者，即使在美國(guó)，銀行對(duì)于超高層項(xiàng)目的貸款也是非常嚴(yán)格，即使只是挖一鏟土，開(kāi)發(fā)商也至少需要提供大樓1/4潛在租戶的名單。

德意志銀行的證券分析師安德魯·勞倫斯曾說(shuō)：“高樓建成之日，即是市場(chǎng)衰退之時(shí)。”這一摩天大樓“魔咒”，在近百年來(lái)的世界四次摩天大樓建設(shè)熱潮中屢試不爽。

用友長(zhǎng)伴管理咨詢總監(jiān)張朝峰說(shuō)，在我國(guó)摩天大樓 “魔咒”的“失靈”和國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的巨大差距有關(guān)。在歐美，住宅開(kāi)發(fā)往往只是建一兩棟樓，摩天大樓是唯一需要大規(guī)模資金投入的，所以才會(huì)有摩天大樓 “詛咒”。在國(guó)內(nèi)，需要大規(guī)模資金投入的項(xiàng)目很多，大型城市綜合體、近郊的超大規(guī)模住宅樓盤等，都需要開(kāi)發(fā)商的大量投入。相比之下，摩天大樓的資金緊張就顯得不那么突出了。

張朝峰的說(shuō)法，也給其他的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提了個(gè)醒。在樓市成交量低迷的背景下，或者會(huì)出現(xiàn)比摩天大樓更嚴(yán)重的“爛尾”項(xiàng)目。除摩天大樓外，其他項(xiàng)目是怎樣“過(guò)冬”的？本報(bào)將在后續(xù)的報(bào)道中繼續(xù)關(guān)注。