回報(bào)周期或達(dá)20年 廣州“世界第二高樓”恐難產(chǎn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

從年初傳出風(fēng)聲，到今年6月份規(guī)劃獲批，截至目前，廣州市荔灣區(qū)擬建的預(yù)計(jì)超過(guò)600米高的 “鉆石大廈”尚無(wú)任何進(jìn)展。

超高層計(jì)劃尚無(wú)進(jìn)展

鉆石大廈目前恐怕還停留在 “設(shè)想”階段?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱了多方資料發(fā)現(xiàn)，除了“600米”、“廣州第一，世界第二”的高度以外，關(guān)于這座“鉆石大廈”尚無(wú)任何詳細(xì)的規(guī)劃信息。

記者從多位業(yè)內(nèi)人士處了解到，從今年6月份《白鵝潭地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）一文中提及“標(biāo)志性的鉆石大廈”之后，還沒(méi)有聽(tīng)到關(guān)于該項(xiàng)目的任何信息。

關(guān)于“鉆石大廈”，廣州市荔灣區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人在今年3月份對(duì)外透露，原計(jì)劃建設(shè)的“世界最大觀光摩天輪”已被取消，取而代之的是一座高達(dá)600米的“廣州第一高樓”，且暫定名稱為“鉆石大廈”，將成為該區(qū)域的地標(biāo)性建筑。

今年6月份，廣州《白鵝潭地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》獲批，記者從該文件中了解到，位于廣州荔灣區(qū)的白鵝潭地區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)被確定為“廣佛之心、國(guó)際商業(yè)中心、水秀花香的宜居城區(qū)”，并據(jù)此規(guī)劃為十大功能片區(qū)，其中，“商業(yè)商務(wù)核心區(qū)”以商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)功能為主，規(guī)劃有標(biāo)志性的鉆石大廈、國(guó)際會(huì)議中心。

從荔灣區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)該項(xiàng)目的解讀來(lái)看，鉆石大廈無(wú)疑承擔(dān)著荔灣區(qū)升級(jí)傳統(tǒng)的商貿(mào)業(yè)、打造具有區(qū)域特色的總部經(jīng)濟(jì)的“重任”。

但該方案一經(jīng)披露，就招致了業(yè)界的種種質(zhì)疑。除了質(zhì)疑對(duì)摩天大樓的“盲目追崇”外，更多人認(rèn)為在廣州現(xiàn)有的CBD格局之下，這樣一座“孤零零”的寫字樓難以產(chǎn)生類似珠江新城一樣的集聚效應(yīng)。

就該項(xiàng)目當(dāng)前進(jìn)展，記者曾向廣州市規(guī)劃局詢問(wèn)，但截至發(fā)稿前，該部門尚未透露相關(guān)信息。

回報(bào)周期或達(dá)20年

從愛(ài)群大廈，到中信廣場(chǎng)，乃至現(xiàn)在的西塔，廣州建設(shè)超高層建筑的熱情似乎一浪高過(guò)一浪，廣州塔和西塔陸續(xù)建成之后，“鉆石大廈”的設(shè)想似乎變得順理成章，但實(shí)際情況并非如此。

鉆石大廈一旦投入開(kāi)發(fā)，將面臨怎樣的情況？根據(jù)高力國(guó)際董事陳厚橋的估算，以4.5米的層高計(jì)算，600米的鉆石大廈建成后將高達(dá)135層左右，以每層2500平方米，15000元/平方米的造價(jià)來(lái)看，該項(xiàng)目的總投資將達(dá)到50億元。

據(jù)陳厚橋透露，目前類似的超高層建筑的融資渠道主要來(lái)自于銀行借貸，由于商業(yè)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商借貸有所控制，開(kāi)發(fā)商最多可以借到50%的資金。這就意味著該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商需要拿出25億元的自有資金和25億元的貸款來(lái)投入開(kāi)發(fā)。若以西塔作為參照，鉆石大廈建設(shè)周期同樣是5年，目前5年期的借貸利率為每年7%左右，即使不按照復(fù)利率計(jì)算，開(kāi)發(fā)商每年要償還的利息就高達(dá)1.75億元。這還不包括在招租期內(nèi)運(yùn)營(yíng)一方需要投入的物業(yè)管理費(fèi)用。

一般來(lái)說(shuō)，寫字樓項(xiàng)目從招租開(kāi)始到租滿需要2~3年時(shí)間，而目前市場(chǎng)上平均的物業(yè)維護(hù)成本約為30元/平方米/月，依此計(jì)算，從招租開(kāi)始，運(yùn)營(yíng)方每年在物業(yè)維護(hù)方面的投入超過(guò)1億元。

陳厚橋表示，按照一般情況，只有當(dāng)出租率達(dá)到70%以上，其物業(yè)管理方面的收入才能和投入持平，保守估計(jì)，在租滿之前，該項(xiàng)目每年的維護(hù)成本即高達(dá)7000萬(wàn)元。

根據(jù)上述分析不難看出，50億元的建設(shè)成本，加上融資產(chǎn)生的利息以及招租期間付出的維護(hù)成本，僅此一個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商的總投資估計(jì)超過(guò)60億元。

而陳厚橋透露，按照目前廣州寫字樓僅4%~5%的回報(bào)率來(lái)看，這筆巨額投資的回收周期長(zhǎng)達(dá)20年。

恐難有企業(yè)接手

依據(jù)上述設(shè)想，一旦投入開(kāi)發(fā)，“鉆石大廈”帶給開(kāi)發(fā)商的資金壓力將是巨大的，且不論每年高達(dá)億元的凈投入，將60億元押寶在一個(gè)需要20年才能回收成本的項(xiàng)目上，并非每家開(kāi)發(fā)商都有這樣的膽量和實(shí)力。

陳厚橋認(rèn)為，由于前期投入較大且回收周期長(zhǎng)，該項(xiàng)目勢(shì)必要尋找一家綜合實(shí)力較強(qiáng)的房企。他認(rèn)為，除非是一家多元化經(jīng)營(yíng)且具有快速回籠資金的業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)商，否則該項(xiàng)目很難操作。

但從“鉆石大廈”規(guī)劃進(jìn)展緩慢不難看出，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，即使是有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，或許也無(wú)心接手此類項(xiàng)目，原因就在于“鉆石大廈”很難產(chǎn)生類似西塔這樣的集聚效應(yīng)。

地產(chǎn)專家韓世同指出，商務(wù)功能區(qū)的商務(wù)氛圍“越集中越好”，且需要對(duì)區(qū)域的整體功能作出考量。以珠江新城為例，由于珠江新城區(qū)域早已被確立為廣州繼天河北之后新的 “中央商務(wù)區(qū)”，已形成了相對(duì)成熟的商務(wù)氛圍。在這種情況下，類似西塔一類的超高層建筑“應(yīng)運(yùn)而生”，其招商前景并不令人擔(dān)憂。

反觀白鵝潭地區(qū)，則并不具備這樣的“先天優(yōu)勢(shì)”。按照前述《規(guī)劃》，白鵝潭地區(qū)有3大目標(biāo)定位，除“國(guó)際商業(yè)中心”之外，還包括“廣佛之心”和“水秀花香的宜居城區(qū)”，依此來(lái)看，與珠江新城相比，白鵝潭地區(qū)并非被定位為純粹的商務(wù)區(qū)。此外，作為傳統(tǒng)意義上的工業(yè)區(qū)和商貿(mào)區(qū)，并沒(méi)有深厚的“中央商務(wù)區(qū)”的積淀，如此一來(lái)，既沒(méi)有先天的政策優(yōu)勢(shì)，也無(wú)業(yè)已形成的歷史積淀，略顯“孤單”的鉆石大廈能否產(chǎn)生足夠的集聚效應(yīng)還不得而知。

正是上述原因加劇了該項(xiàng)目運(yùn)作的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，韓世同認(rèn)為，類似這樣的超高層建筑多數(shù)功能是酒店和寫字樓，但鉆石大廈并不處于中央商務(wù)區(qū)，所以未必能得到市場(chǎng)認(rèn)可。

“目前只是一個(gè)概念，成功幾率很低”，據(jù)陳厚橋了解，目前該區(qū)域的寫字樓租金僅僅處在40~50元/平方米/月的水平，很多寫字樓的招商情況很不理想。“商務(wù)中心的規(guī)劃或許是想借‘廣佛同城’的東風(fēng)”，陳厚橋認(rèn)為，如果沒(méi)有該概念支撐，該項(xiàng)目基本無(wú)希望可言。