王磊：房價下跌要求退款有違過程的公平

一、結果的公平?jīng)]有真的公平

在我加入的一個同城群上，一天，有位網(wǎng)友在群里留言：

“請問群里有律師朋友嗎？我今年3月份買的房子降價了，請問可以要求開發(fā)商退款嗎？”

“我當時買成7000，現(xiàn)在5600。”

這位朋友拒絕了群內七語八舌的意見，固執(zhí)地要求要求律師身份的網(wǎng)友解答?？吹贸鰜?，他的要求是退款。

購房者買了房后房價跌了怎么辦？這本來不是個問題。但由于買方這事兒對國人而言意義太重大，大多扯上了兩三代人，所以對風險（購房后房價下跌）極為厭惡，規(guī)避風險的具體表現(xiàn)就是房價下跌后要求開發(fā)商退款。

我身邊的朋友對這種事也模棱兩可。退，有理由：開發(fā)商昧心錢賺太多，本來就不公平。不退，也有理由：合同上白紙黑字，怎么反悔？

而我對于此事的觀點很簡單也很直接：是不能。

在大學一年級的法律基礎課上，我曾接受了一個很重要的概念：過程的公平（正義）。與過程公平相對應的是結果的公平。

過程的公平（正義）不但是現(xiàn)代法學的基礎，也是文明社會民主執(zhí)政的基礎。這二者的關系是，過程的公平才能帶來最終的公平，而如果追求結果的公平，到最后大家都沒有公平可言，這在國內外的歷史上，都有許多的經(jīng)驗教訓。

購房者與開發(fā)商二者在真實意愿的基礎上，合法的簽訂合同，這就是過程的公平。而因為開發(fā)商本來就賺得夠多，房價下跌后要求開發(fā)商給購房者“補償損失”，這就是結果的公平。

結果的公平看似公平，實際上很難達到公平，因為沒有一個統(tǒng)一持續(xù)的原則：不同地段、不同樓層，不同裝修不同新舊的房子怎么退？房屋現(xiàn)價以什么為準，退款以什么時間點為準？未來房價再次上漲該不該補款？--可見結果的公平不可能讓所有人滿意。

國內房價太高，本質是供給端非市場化（政府控制土地）和需求端市場化相結合的怪胎，購房者勒緊褲腰帶買房本來不易，但這并不是要求退款的理由?，F(xiàn)在的開發(fā)商為了現(xiàn)金回款，確實也在承諾房價下跌時退款，不過從現(xiàn)在的媒體報道來看，多是口頭承諾，而未寫入購房合同，或者條款不細。

購房者如果要求在房價下跌時退款，最好的方法就是在購房合同中詳細寫入相關條款。如果不能在購房合同中規(guī)定退款條款，又擔心房價下跌，購房者還是應該三思。

二：要約和要約邀請

最近《每日經(jīng)濟新聞》報道了另外一件事。

蘇寧環(huán)球在南京打造的天潤城“麗河名校園”因為在售賣之初大打“學區(qū)房”概念獲得了很多業(yè)主青睞。然而，今年9月，入住的業(yè)主得知原先宣傳的南京29中浦口分校擱淺了。之前宣稱的風景麗河，如今也只是一條散發(fā)著惡臭的水溝。業(yè)主們先后兩次找到開發(fā)商協(xié)商解決，但都與開發(fā)商保安發(fā)生沖突。

開發(fā)商承諾的中學和風景麗河沒了，這是否違約？首先要分清兩個概念，“要約”和“要約邀請”。

要約這個詞，在中文上很難理解，但是其英文的“offer”，大家一看就明白了，是購房者向開發(fā)商提出簽訂合同的意愿。《合同法》規(guī)定，要約應當明確，具體，表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

而開發(fā)商的宣傳材料上美好承諾，則是“要約邀請”，是邀請購房者向其提出要約。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，寄送價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明、商業(yè)廣告等為要約邀請。

照這樣的解釋，開發(fā)商承諾的中學和河景，似乎沒有了約束力。但實際上，如果購房者是因為這種承諾而購房，且開發(fā)商的這種承諾帶給了房屋明顯的溢價，則這種承諾也成為了要約。

根據(jù)2003年出臺的最高人民法院的司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。

解釋特別提到，這些說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

不過，為了避免扯皮，和我上面的建議一樣，這些承諾的東西還是加入到買賣合同中為好，如果不能，購房者還是要三思了。

（王磊）