調(diào)控口風(fēng)未松 房企新一輪降價(jià)一觸即發(fā)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐學(xué)成 楊羚強(qiáng) 尚希 發(fā)自廣州、上海、北京    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 楊羚強(qiáng) 尚希 發(fā)自廣州、上海、北京

日前，有財(cái)經(jīng)媒體曝出雅居樂為了減輕流動(dòng)資金緊張而暫停部分項(xiàng)目建設(shè)的消息，雖然雅居樂并未承認(rèn)這一說法，但隨后表示旗下部分項(xiàng)目將進(jìn)行10%~15%降價(jià)促銷的消息仍然表明，當(dāng)前回籠資金仍是房企自保的上上策。遠(yuǎn)在北京的綠地雖然沒有表示降價(jià)，但卻用為購房者承擔(dān)20個(gè)月左右房貸的手段吸引買家。而在上海賣得最好的樓盤仍是直接降價(jià)最多的樓盤。或許，在“讓房?jī)r(jià)回歸合理”的背景下，降價(jià)已是房企最后的選擇。

/回資金/

身陷“停工”疑云 雅居樂欲降價(jià)15%“過冬”

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

昨日（12月12日），針對(duì)日前“雅居樂暫緩2014年交樓項(xiàng)目建設(shè)”的消息，雅居樂（03383，HK）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者作出回應(yīng)稱，“未發(fā)布過官方消息”。

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雅居樂從今年年中就已經(jīng)開始對(duì)旗下項(xiàng)目作出調(diào)整，的確有部分項(xiàng)目已經(jīng)放緩了建設(shè)進(jìn)度。據(jù)雅居樂方面透露，未來3個(gè)月內(nèi)，雅居樂不會(huì)再拿地，此外，基于降價(jià)回款的考慮，未來旗下項(xiàng)目將會(huì)通過促銷手段進(jìn)行降價(jià)，優(yōu)惠幅度或達(dá)10%~15%。

未發(fā)布“停工”消息

日前，有媒體報(bào)道，“雅居樂為減輕流動(dòng)資金壓力已暫停部分項(xiàng)目的建設(shè)，該些項(xiàng)目主要集中在2014年交樓，涉及兩至三個(gè)樓盤”。該報(bào)道稱，雅居樂集團(tuán)對(duì)此的解釋是，因?yàn)樵摬糠猪?xiàng)目距離交樓仍有一段時(shí)間，故暫緩開工，希望能緩解短期資金流。

昨日，雅居樂在回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱，“未發(fā)布過官方消息”。雅居樂表示，由于地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長，一般公司都會(huì)做2~3年的開發(fā)計(jì)劃，因此需要適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度，而這次調(diào)整在今年年中就已經(jīng)開始了。目前已達(dá)到預(yù)售條件或明年才達(dá)到預(yù)售條件的項(xiàng)目/組團(tuán)，會(huì)放緩工程進(jìn)度；由于結(jié)構(gòu)性補(bǔ)貨或需及時(shí)推出新項(xiàng)目等原因，也有項(xiàng)目/組團(tuán)加快了工程進(jìn)度。

除此之外，雅居樂并未透露具體的項(xiàng)目以及涉及的規(guī)模。此前，雅居樂集團(tuán)營銷中心的一位品牌負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，到年底房企根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)項(xiàng)目作出相應(yīng)的調(diào)整“屬正?，F(xiàn)象”。

11月銷售創(chuàng)年內(nèi)新低

身陷“停工風(fēng)波”的雅居樂面臨的另外一個(gè)問題是，或許難以完成今年的銷售目標(biāo)。

日前，雅居樂發(fā)布了業(yè)績(jī)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，11月份，雅居樂取得合約銷售金額約18億元，合約銷售面積約22萬平方米，合約銷售均價(jià)約為8391元/平方米。

18億元的銷售額環(huán)比上月幾乎下降了一半，而相比今年以來每月均保持20億元以上的銷售額，雅居樂11月銷售創(chuàng)下了年內(nèi)銷售額新低。

截至11月，雅居樂完成合約銷售280億元，按照其制定的370億元的年度銷售目標(biāo)，意味著雅居樂在12月份要?jiǎng)?chuàng)造90億元的銷售業(yè)績(jī)，在主要市場(chǎng)銷售漸顯疲態(tài)的情況下，幾無可能。

以其海南清水灣項(xiàng)目為例，此前的數(shù)據(jù)顯示其截至今年10月份的銷售額已經(jīng)達(dá)到67億元，而11月份該項(xiàng)目?jī)H貢獻(xiàn)2億元的銷售，雅居樂主席陳卓琳此前就認(rèn)為清水灣100億元的銷售目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)。

經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，大部分開發(fā)商在制定今年年度計(jì)劃時(shí)都未曾預(yù)計(jì)到今年調(diào)控形勢(shì)的嚴(yán)峻，雅居樂遭遇的情況其實(shí)也是市場(chǎng)形勢(shì)的反映。

降價(jià)促銷回籠資金

按照朱欣苑的說法，鑒于雅居樂的布局和項(xiàng)目規(guī)模，年底對(duì)項(xiàng)目的工程進(jìn)度作出調(diào)整屬 “企業(yè)正常的策略調(diào)整”，但業(yè)界對(duì)于雅居樂業(yè)績(jī)前景的質(zhì)疑也是不絕于耳。

一位業(yè)內(nèi)人士曾在接受記者采訪時(shí)坦言，“就算雅居樂旗下項(xiàng)目真的停工，也不奇怪。”該人士指出，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)過于集中在華南市場(chǎng)以及向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型帶來的風(fēng)險(xiǎn)是雅居樂需要正視的問題。

以雅居樂上半年的業(yè)績(jī)?yōu)槔湓谥槿羌盎洊|地區(qū)的銷售額達(dá)到48.2億元，海南清水灣的銷售為56.9億元，如此一來其在華南區(qū)域的銷售共計(jì)105.1億元，在總銷售中比例高達(dá)91.3%，而華西區(qū)域以及長三角區(qū)域的銷售貢獻(xiàn)甚微。

另一方面，在近年來開始的房企轉(zhuǎn)型大潮中，作為華南龍頭房企的雅居樂選擇了旅游地產(chǎn)，繼2005年在海南清水灣豪擲130億元之后，雅居樂又在今年上半年先后與云南西雙版納、德宏瑞麗、保山騰沖簽訂戰(zhàn)略開發(fā)協(xié)議，三大項(xiàng)目的合計(jì)用地高達(dá)6萬畝，僅騰沖一處項(xiàng)目的總投資將高達(dá)200億元。

朱欣苑認(rèn)為，與其他房企選擇布局二三線城市以加快資金周轉(zhuǎn)不同，雅居樂轉(zhuǎn)向了投資大且資金回收較慢的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，這種轉(zhuǎn)型由于投入過大且成功經(jīng)驗(yàn)不多，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)會(huì)更高一些。

雖然雅居樂一再表示自己的 “財(cái)務(wù)狀況十分穩(wěn)健”，但考慮到未來需要承擔(dān)的大規(guī)模資金支出，盡快加強(qiáng)現(xiàn)金儲(chǔ)備顯然是當(dāng)務(wù)之急。

昨日，雅居樂方面透露，公司應(yīng)對(duì)目前狀況的主要策略即是“開源節(jié)流”，除上文涉及到的“暫緩部分項(xiàng)目建設(shè)”之外，雅居樂表示，未來的3個(gè)月內(nèi)不會(huì)再拿地，且會(huì)通過一些營銷手段對(duì)部分項(xiàng)目實(shí)行降價(jià)促銷，優(yōu)惠幅度將達(dá)到10%~15%。

/玩促銷/

樓盤促銷新招頻現(xiàn) 開發(fā)商替業(yè)主還20個(gè)月房貸

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“現(xiàn)在您只需首付三成，剩余的房款待辦理房貸后，在交房之前，都由我們開發(fā)商來支付。”昨日 （12月12日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份致電位于北京的綠地花都嘉園項(xiàng)目的銷售人員時(shí)，該人士告訴記者。

據(jù)了解，該項(xiàng)目位于北京市密云縣，目前的成交均價(jià)為10988元/平方米，交房時(shí)間大約在2013年8月。銷售人員表示，這意味著購房者至少可以減少付出20個(gè)月的房貸。

其實(shí)不光是綠地，在樓市持續(xù)低迷的今天，開發(fā)商的促銷手段越來越豐富。但業(yè)內(nèi)人士分析稱，噱頭十足不見得就能吸引購房者的目光，真正的降價(jià)才是王道。

開發(fā)商付房貸以促銷

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)門戶網(wǎng)站獲悉，北京綠地花都嘉園項(xiàng)目于今年9月18日開盤，批準(zhǔn)銷售的套數(shù)為492套，截至目前已簽約套數(shù)為68套，簽約率僅為13.82%。而該項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)劃為20.87萬平方米，目前總簽約為2.5萬平方米，共分三期開發(fā)建設(shè)，可以說在目前淡季情況下積壓嚴(yán)重。

按照銷售人員的介紹，目前購房者首付三成，余下房款可辦理30年分期付款手續(xù)，購房者簽署購房合同后，到交房之前的20個(gè)月左右的房貸將由開發(fā)商支付。如果按照簽約均價(jià)為1.1萬元/平方米計(jì)算，一套100平方米的2居室，總價(jià)為110萬元，30年貸款的月供大概為5150元，而如果由開發(fā)商支付20個(gè)月，其優(yōu)惠大概為10萬元。

對(duì)此，也有業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于購房者而言，并不一定就能得到20個(gè)月的優(yōu)惠，因?yàn)樵谵k理期房貸款時(shí)需要一定的審批程序，少則1~2個(gè)月，多則半年時(shí)間。特別是年底部分銀行額度限制，會(huì)轉(zhuǎn)移到明年才放貸，這樣算來購房者可獲得的優(yōu)惠就會(huì)大大縮水。

“相比送貸款的優(yōu)惠，不如直降房?jī)r(jià)。”北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對(duì)于購房者而言，如果貸款的本金少了，那么支付的利息也會(huì)減少。“如果少貸款10萬元，在30年的貸款周期內(nèi)，可能節(jié)省的利息就高達(dá)14萬元。”張大偉表示。

房企促銷花樣多

類似綠地這樣，由開發(fā)商替購房者背負(fù)房貸的促銷手段并不罕見。近期，開發(fā)商優(yōu)惠促銷的噱頭越來越多。

前不久，綠地在上海的一寫字樓項(xiàng)目首度推出3年后溢價(jià)回購的促銷策略，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。據(jù)了解，只要是一次性付款的購房者，都可以在合同中與開發(fā)商約定，3年后只要不想繼續(xù)持有這套房產(chǎn)，開發(fā)商都可按照現(xiàn)在購買的價(jià)格再溢價(jià)16%進(jìn)行回購。

此外，“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”、“無理由退房”等承諾更是頻頻出現(xiàn)在許多項(xiàng)目的銷售宣傳中。北京中原統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國有20多個(gè)城市，近40個(gè)項(xiàng)目推出了降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的承諾。而在廣西等地，為了讓購房者放心購買，更是有開發(fā)商作出承諾，只要購房成功均可享受無理由退房。

但從北京市場(chǎng)來看，銷量較好的項(xiàng)目仍然是那些出現(xiàn)了價(jià)格“實(shí)降”的項(xiàng)目。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)北京多個(gè)項(xiàng)目銷售狀況的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以遠(yuǎn)洋一方、長陽半島、華業(yè)東方玫瑰等10余個(gè)項(xiàng)目為例，都實(shí)現(xiàn)了較好的“以價(jià)換量”。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在調(diào)控政策影響下，北京10個(gè)出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的典型項(xiàng)目，9月以來的總銷售額為41.94億元，而在6~8月，這10個(gè)項(xiàng)目的銷售額僅為25.26億元；銷售套數(shù)也從之前的1367套，上漲到了2558套，銷售量上漲達(dá)87%；而且，自9月到12月12日，全市商品房總成交量為22727套，相比6、7、8三個(gè)月共計(jì)23293套則下降了2.4%，但是降價(jià)項(xiàng)目的銷量占比明顯增加，10個(gè)典型項(xiàng)目在全市的市場(chǎng)份額也從6~8月全市成交量的5.9%上漲到了11.3%。

/直降價(jià)/

上海9個(gè)月后再現(xiàn)“日光盤”？房企降價(jià)目標(biāo)或已設(shè)立

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

昨日（12月12日）有上海媒體報(bào)道稱，嘉定南翔的路勁翡麗灣于9日推出的200套房源已基本售完，成交價(jià)格在1.35萬~1.45萬元/平方米，目前僅少量大戶型房源在售。而該項(xiàng)目上次推盤時(shí)的均價(jià)為1.75萬元/平方米，此番降價(jià)幅度在17%～22%。

與此同時(shí)，中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，嘉定的新城公館、新城金都園、中華企業(yè)美蘭湖畔雅苑等項(xiàng)目也出現(xiàn)了熱銷，樓盤的銷售量超過了100套，上述樓盤的普遍特點(diǎn)是，或者是項(xiàng)目較前期價(jià)格下調(diào)15%~20%，或者是較整個(gè)板塊的成交均價(jià)偏低，因而帶來了熱銷。

令人意外的是這些大幅降價(jià)樓盤并沒能帶動(dòng)整個(gè)上海樓市的成交量回升。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周，上海成交新建商品住宅為10萬平方米左右。

9個(gè)月來的首個(gè)“日光盤”？

張宏偉告訴記者，上海上一次出現(xiàn)“日光盤”，還是在今年的三、四月份。之后，尤其是最近的大半年，就再?zèng)]有出現(xiàn)過這種情況。他說，如果路勁翡麗灣真的是“日光”，那主要也是借降價(jià)的光。

張宏偉提供的數(shù)據(jù)顯示，路勁翡麗灣前期的平均成交價(jià)在16000多元/平方米。而21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月以來上述樓盤的成交均價(jià)僅1.45萬元/平方米。但所在的南翔板塊的平均成交價(jià)卻高達(dá)21450元/平方米?？梢?，路勁翡麗灣的成交價(jià)格顯然不僅低于此前的平均成交價(jià)格，還低于板塊的平均成交價(jià)，熱銷因此是必然的。

然而，無論是薛建雄和張宏偉都無法拿出數(shù)據(jù)來證實(shí)這一樓盤“日光”。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截至昨日，上述樓盤的實(shí)際成交套數(shù)是58套。對(duì)此，上述兩位分析師解釋稱，很有可能是因?yàn)槁穭鹏潲悶衬壳吧袥]有完成交易登記，所以網(wǎng)上房地產(chǎn)尚不能反映上述樓盤的實(shí)際成交情況。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾于昨日下午多次致電售樓處，但均未獲接聽。業(yè)內(nèi)人士分析稱，一般情況下，只有多數(shù)房源售完的樓盤，才會(huì)出現(xiàn)這樣的情形。

路勁翡麗灣通過大幅降價(jià)銷售獲得熱銷的促銷方式，在上周也為其他樓盤所使用。據(jù)張宏偉和薛建雄介紹，新城公館、新城金都園、中華企業(yè)美蘭湖畔雅苑等樓盤的降價(jià)幅度也達(dá)到了15%~20%，成交量由此創(chuàng)新高。

但令人意外的是，上述樓盤的熱銷并沒有促成整個(gè)上海樓市的回暖。德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：12月5日~12月11日的商品住宅成交套數(shù)環(huán)比下跌41.7%，成交面積下跌37.1%。

房企降價(jià)目標(biāo)或已設(shè)立

張宏偉說，事實(shí)上上述大幅降價(jià)的房企如江蘇新城、中華企業(yè)以及路勁基建的財(cái)務(wù)指標(biāo)均反映，上述公司的資金情況要好于其他公司，但是仍然選擇降價(jià)銷售，顯示這些企業(yè)對(duì)后市的看法并不樂觀。而上述樓盤的定價(jià)，將會(huì)給那些真正缺錢的地產(chǎn)商提供下調(diào)價(jià)格的參照。不過，目前的售價(jià)應(yīng)該已是底部。

但薛建雄不同意這一觀點(diǎn)，他認(rèn)為未來樓盤價(jià)格調(diào)整幅度有超過所謂的 “價(jià)格底部”的可能性。不過，價(jià)格戰(zhàn)是否會(huì)真的開打，尚不可知。