地王頻傳易主 資本騰挪漸成趨勢

　　“越是大的地王越可能出現(xiàn)危機。”這是記者在調查地王項目時聽到的業(yè)內判斷。而從近期消息來看，率先轉手出局的，確為地王中的地王。

　　11月2日，上海證大在持有上海外灘國際金融中心項目2年后，宣布對這塊著名的“百億地王”進行轉讓。根據(jù)公告，上海證大置業(yè)以95.7億元的總價，向上海海之門房地產管理有限公司出售上海證大外灘國際金融服務中心置業(yè)公司，其中包括注冊資本70億元，及25.7億元股東貸款。而后者的主要資產為外灘國際金融中心（8-1）地塊，即聲名赫赫的外灘百億地王。

　　2010年2月，“外灘金融地塊”被上海證大置業(yè)以92.2億元競得，樓面價達到34148元/平方米。而對于這次拿地，業(yè)內質疑從未停止。有數(shù)據(jù)顯示，在拿地后的2010年上半年報中，上海證大持有現(xiàn)金僅為12.55億元，總資產不過百億。

　　不過，當時即有消息稱，上海證大之所以能夠力克新黃浦等多家開發(fā)商，其背后是復星國際董事長郭廣昌的鼎力支持。當年4月即有消息稱，郭廣昌已經(jīng)確定入主“外灘金融地塊”，最終，郭廣昌的“復星系”將負責項目資本運作，而地塊具體操作仍將由證大團隊完成。

　　值得注意的是，此次收購地王項目的海之門公司，其四大股東分別為復星國際、上海證大、杭州綠城及上海磐石投資管理有限公司，持股比例分別為50％、35％、10％及5％。“這次交易只是復星與證大一次體系內的內部轉讓。不屬于地王直接易手。不過，上海證大由全資所未有，變?yōu)?5％的比例持有地王項目，確實是資金壓力所致。”一位非常熟悉上海房地產市場的權威人士稱。

　　上海證大2010年年報顯示，集團當年融資成本高達2.56億元，當年各項長短期借款總金額為48億元。2010年和2011年上半年，受地王拖累，上海證大負債率分別高達96%和102%。

　　穆迪分析報告也指出，證大將外灘項目大部分執(zhí)行風險轉移到海之門，并會在扣除應付海之門的85.4億元后收到約10億元的凈現(xiàn)金收益，但這些收益將主要用于償還其他銀行貸款，其實無法滿足上海證大更多運營資金需求。公司現(xiàn)金流狀況依然疲弱。

　　另一個大地王轉手項目出現(xiàn)在北京，并且也是2010年3月15日上演的北京一天三地王之一。當天，除遠洋和中信外，大股東為中國兵器裝備集團的世博宏業(yè)以17.6億元拍得海淀薊門橋地塊，實際樓面價格高達30197元/平方米。此后，薊門橋地王項目一直閑置。到2009年4、5月份，有媒體報道稱，中國兵器裝備集團公司欲將其持有的40%世博宏業(yè)公司股權以2249.89萬元的價格公開掛牌出讓，但結果未能售出。到2011年8月10日，保利地產發(fā)布的公告顯示，其通過收購北京世博宏業(yè)房地產開發(fā)有限公司100%股權的方式，間接獲取了上述地塊。

　　不過，這一地塊今天仍然面臨去化難題。以樓面價3萬元計，正常情況項目上市后項目銷售價格應該在5萬元/平方米以上才能賺錢。而根據(jù)記者調查，目前其周邊樓盤成交價卻在3.5萬元左右。無論項目怎樣騰挪，似乎短期內都無法實現(xiàn)盈利。

　　“從2009年至今，全國各地的地王項目不下數(shù)百個，在當時那種激進環(huán)境下，房企以面粉高于面包的價格拿地，其實蘊涵巨大風險。當調控進入深水區(qū)，未來一定不可避免地還會出現(xiàn)地王轉手或爛尾的案例。”中房信資深分析師薛建雄表示。

　　京滬部分地王項目銷售情況

　　項目名稱 總地價 樓板價 銷售價格

　　上海龍湖好望山 15.9億元 10750元/平方米 公寓1.5萬元/平方米 別墅3.4萬元/平方米

　　上海新城公館 9.5億元 13199元/平方米 公寓2萬元/平方米

　　上海綠城玉蘭花園 16.6億元 19036元/平方米 公寓5至6萬元/平方米

　　上海仁恒森蘭雅苑 26.1億元 16128元/平方米 公寓4至4.6萬元/平方米 別墅4.7至5.4萬元/平方米

　　上海九龍倉璽園 12.6億元 12508元/平方米 公寓4至5萬元/平方米

　　上海金地佘山天境 30.4億元 14498元/平方米 公寓3.1至4.8萬元/平方米

　　北京保利東郡 30.4億元 23506元/平方米 公寓4.7萬元/平方米

　　北京中海九號公館 59.7億元 17153元/平方米 公寓3.2至3.4萬元/平方米 別墅3.1至3.6萬/平方米

　　北京遠洋天著 48.3億元 18013元/平方米 別墅2.2萬元/平方米