海南樓市萎靡 套牢炒房客

　　政策趕場(chǎng)樓市打蔫，以千億計(jì)的炒房資金被海南樓市“深度套牢”。

　　11月的海南溫暖如夏，樓市卻像霜打的茄子，疲態(tài)盡顯。上周7天，海南全省的房產(chǎn)僅成交606套，平均每天不足百套。

　　少得可憐的成交量把一眾開發(fā)商逼成了熱鍋上的螞蟻，一門心思想著逃出圍城。寬闊的道路兩邊，樓盤打折廣告撲面而來，物業(yè)或土地轉(zhuǎn)讓信息隨處可見。

　　頭頂國(guó)際旅游島光環(huán)也扛不住調(diào)控威力，在對(duì)市場(chǎng)最為敏感的民間資本眼中，海南樓市，已從昔日的“香餑餑”變成了送不出去的“燙手山芋”。

　　“鐵九銅十”黯然退場(chǎng)，海南樓市一時(shí)間似黑云壓城。

　　全省商品房市場(chǎng)10月份共簽約2883套，環(huán)比上月減少了310套，簽約面積約25萬平方米，僅相當(dāng)于去年月均銷售面積71萬平方米的三分之一左右——本應(yīng)是銷售旺季，海南樓市“銀十”的成績(jī)單卻令人大跌眼鏡。

　　進(jìn)入11月，樓市成交進(jìn)一步萎縮，上周海南全省房產(chǎn)僅成交606套，環(huán)比再跌23.9%。

　　曾幾何時(shí)，海南樓市在國(guó)際旅游島概念刺激下，堪稱“熱錢”的天堂，數(shù)千億資金從全國(guó)甚至世界各地蜂擁而入，把海南的地價(jià)、房?jī)r(jià)炒上了天。誰料調(diào)控政策層層加碼，這波熱潮僅持續(xù)了幾個(gè)月便陷入有價(jià)無市的僵持期，而這一“僵持”就是一年半，終于，當(dāng)“金九銀十”變成了“鐵九銅十”，開發(fā)商和炒房客們都已經(jīng)堅(jiān)持不住了。

　　從本報(bào)記者實(shí)地調(diào)研的情況來看，雖然地方政府、銀行等對(duì)海南樓市前景仍表示樂觀，但撲面而來的樓盤打折、物業(yè)或土地轉(zhuǎn)讓的廣告透露出，民間資本撤離的心情已非常急切。

　　炒房客表情

　　從瘋狂涌入到急著跑路

　　“現(xiàn)在非常想撤出來，但房子賣不動(dòng)，沒法撤。”

　　來自杭州的高女士告訴記者，去年年初，她和幾個(gè)朋友籌集了幾百萬元在文昌一次性購入十幾套房子，本想趁價(jià)格上漲時(shí)賣出，不料買了不久房?jī)r(jià)就停止上漲，觀望了一段時(shí)間后決定掛出來賣，去年就賣出去一套，現(xiàn)在降價(jià)也沒人買了。

　　2009年12月31日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，海南新一輪的房地產(chǎn)盛宴由此開啟。數(shù)千億資金涌向海南，跑馬圈地、開發(fā)承建、批量購房……很快地，“炒房客”便滲透到海南樓市的各個(gè)領(lǐng)域。

　　如今，這些資金卻如熱鍋上的螞蟻，無心戀戰(zhàn)，急于撤離。

　　來自南京的謝先生也向記者透露，去年他從多個(gè)朋友那兒融資了幾千萬元來海南開發(fā)房地產(chǎn)，但沒想到這股熱潮只維持了幾個(gè)月，待今年下半年他們的房子建好開賣，海南樓市已陷入有價(jià)無市的觀望期。

　　“如今開盤已經(jīng)3個(gè)多月，房子總共只賣出去5套，”他焦急地說，為了盡快回籠資金還債，正在考慮將項(xiàng)目出讓。

　　急著“跑路”的并非只有投資客及小型開發(fā)商，由于成交低迷，開發(fā)商拖欠工程建設(shè)款的情況越來越普遍，隨著年關(guān)臨近，很多建筑商也急切地想拿回他們墊支的工程款。

　　在海南萬寧市某溫泉度假村項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，空曠的工地上只見銹跡斑斑的腳手架和已經(jīng)有些腐爛的安全圍欄，知情人士告訴記者，此項(xiàng)目是該度假村的二期工程，上半年動(dòng)工，但由于資金無法到位，已經(jīng)停工半年多。

　　“一期工程款還拖欠著，建筑商已經(jīng)無力也不敢再墊資建設(shè)二期工程了。”該知情人士無奈地說，此前請(qǐng)客送禮好不容易才拿到項(xiàng)目，現(xiàn)在只想快些拿回墊支的工程款，離開這個(gè)地方。

　　“開發(fā)商原本承諾每月支付工程款1500萬元，但現(xiàn)在只能兌現(xiàn)一半，剩下的用房子抵，為了盡快收回資金，我們只好將房子以低于市價(jià)1000元的價(jià)格委托給售樓中心的工作人員，并承諾賣掉一套給他們五萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。”

　　建房子建成了房東，同樣在萬寧承建項(xiàng)目的“包工頭”李先生郁悶不已。

　　長(zhǎng)期監(jiān)控境內(nèi)外“熱錢”流向的廣東省社會(huì)科學(xué)院教授黎友煥指出，從監(jiān)控體系可以看到，很多前期進(jìn)入房地產(chǎn)的“熱錢”，現(xiàn)在迫切地想要出來，只是沒有相應(yīng)的成交量來支撐。

　　售樓中心現(xiàn)狀

　　從門庭若市到門可羅雀

　　急歸急，但在全國(guó)樓市“降”聲一片的大背景下，海南炒房客們發(fā)現(xiàn)，他們根本找不到接盤人。

　　11月初，三亞已經(jīng)進(jìn)入傳統(tǒng)的旅游旺季，位于市中心的鹿回頭公園人流量明顯增加，臨近中午時(shí)分，公園停車場(chǎng)已是一“位”難求。但是，離鹿回頭公園幾百米距離的大型樓盤半山半島(微博)的售樓中心，卻是門可羅雀，冷清得讓人以為這里并未開門營(yíng)業(yè)。

　　半山半島并非特例。記者在海南海口、三亞走訪發(fā)現(xiàn)，雖然已進(jìn)入旺季，但大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的售樓中心鮮少有人光顧，很多樓盤的銷售中心只見售樓人員不見看房人，與去年年初投資者瘋狂搶購、樓價(jià)“一日一漲”的火爆場(chǎng)景形成鮮明對(duì)比。

　　“我們今年的銷售目標(biāo)是十個(gè)億，但10個(gè)月過去了，我們只賣了不到一個(gè)億。”海南當(dāng)?shù)啬撑琶笆拇笮烷_發(fā)商銷售總經(jīng)理告訴記者。

　　像他這樣的開發(fā)商也并不少見。除了少數(shù)樓盤銷售目標(biāo)完成情況較好，很多開發(fā)商的銷售團(tuán)隊(duì)都很焦慮，眼看2011年行至年尾，他們的成績(jī)單卻慘不忍睹，完成的銷售額大都只是全年目標(biāo)的一個(gè)零頭。

　　為提升人氣，更為回籠資金，去年年初還捂盤、惜售的開發(fā)商如今無不使出渾身解數(shù)增加銷售額。除了在網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視、公路牌等各種媒體上投放巨幅廣告外，一些開發(fā)商還前往北京、上海、江浙、東北、山西、四川等購房需求較大的城市或地區(qū)推介。

　　一時(shí)間，鋼琴演奏會(huì)、泳裝秀等吸引投資者前去看盤的各類活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生，時(shí)下最流行的團(tuán)購，甚至買房送寶馬等一系列促銷手段也全部上陣。

　　當(dāng)上述種種都不奏效，越來越多的開發(fā)商祭出了最后一招：降價(jià)。

　　在去年年初萬元以下房源蹤跡難覓的?？?，如今冒出了很多6000元出頭的新盤。據(jù)記者了解，海口一半以上的樓盤推出了打折優(yōu)惠，一些樓盤，如富力盈溪谷近日甚至推出了最低6折的團(tuán)購促銷；在海南房?jī)r(jià)最高的三亞和陵水，幾乎所有的樓盤都能享受折扣，一些樓盤的基礎(chǔ)折扣達(dá)72折，如果一次性付款，還能享受92到98折不等的折上折優(yōu)惠。

　　價(jià)格降得再狠，投資者也并不買賬。在剛剛過去的10月，海南商品房市場(chǎng)共簽約2883套，簽約面積約25萬平米，僅相當(dāng)于去年月均銷售面積71萬平米的三分之一左右。海南當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介預(yù)測(cè)，11月的銷售情況可能會(huì)更慘烈。

　　開發(fā)商處境

　　從雞犬升天到全面洗牌

　　只有在退潮的時(shí)候才知道誰在裸泳。

　　記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，即使在海南樓市整體蕭條的情況下，一些品牌開發(fā)商的房子依然賣得很好。其中的佼佼者雅居樂，其位于陵水的清水灣項(xiàng)目今年前10個(gè)月的累計(jì)銷售額已達(dá)75億元，接近去年全年銷售85億元的水平；而2008年才進(jìn)駐海南的萬科，其位于三亞的首個(gè)項(xiàng)目萬科森林度假公園(微博)，一開盤就賣了10個(gè)億。

　　資金實(shí)力決定開發(fā)與擴(kuò)張進(jìn)度，品牌開發(fā)商或因銷售回款較好、母公司實(shí)力雄厚、融資渠道多元化等，開發(fā)進(jìn)度并未見放慢，有的甚至還逆勢(shì)提速及擴(kuò)張；與之形成鮮明對(duì)比，資金實(shí)力弱的民營(yíng)開發(fā)商今年明顯放慢了開發(fā)進(jìn)度，有的已經(jīng)出現(xiàn)停工，還有的甚至計(jì)劃出讓項(xiàng)目。

　　經(jīng)過近兩年的發(fā)展，海南房地產(chǎn)行業(yè)憑借國(guó)際旅游島概念“雞犬升天”的局面已經(jīng)過去，行業(yè)大洗牌不可避免，存活下來的企業(yè)在未來將主導(dǎo)海南樓市的走勢(shì)，他們將帶領(lǐng)海南的房地產(chǎn)業(yè)從之前的混亂走向有序和規(guī)范化。

　　從政策層面來看，海南省政府也有意引進(jìn)及扶持大型品牌房企在海南發(fā)展，早在去年3、4月份，海南省住建廳和國(guó)土廳在制定房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策時(shí)，就已經(jīng)開始往大型品牌企業(yè)偏斜。當(dāng)前，萬科、雅居樂、華潤(rùn)、中信、恒大、富力等知名開發(fā)商已進(jìn)駐海南，并通過兼并收購占領(lǐng)了絕大部分市場(chǎng)份額。

　　無論如何，年底都是對(duì)現(xiàn)金流要求最高的時(shí)點(diǎn)，巨量貸款、工程款、員工薪酬等費(fèi)用的支付與結(jié)算，與“熱錢”的撤離、低迷的成交共同形成一道檻，跨不過去的開發(fā)商將被淘汰出局。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，如果調(diào)控政策不松動(dòng)，開發(fā)商將不得不以價(jià)換量回收資金，這意味著春節(jié)前海南的樓價(jià)還將繼續(xù)深調(diào)。