“外灘地王”被證大售出 上海商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力超住宅一倍

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    僅僅獲得13.8萬(wàn)元的收益，上海證大（00755，HK）就將持有近兩年的“上海外灘地王”易手。11月2日，上海證大發(fā)布公告稱，以95.7億元人民幣出售擁有  “上海外灘地王”（外灘8-1金融地塊）的上海證大外灘國(guó)際金融服務(wù)中心置業(yè)（項(xiàng)目公司）有限公司。而在證大房產(chǎn)出售“上海外灘地王”的背后，上海商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)或已爆發(fā)。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，目前上海在售的商業(yè)地產(chǎn)新房庫(kù)存總量已經(jīng)超過了住宅，達(dá)到1000萬(wàn)平方米以上，需要32個(gè)月的時(shí)間才能售完所有的房源，而消化完上海商品住宅庫(kù)存的時(shí)間，僅需15個(gè)月。

    為獲得上述“地王”，上海證大僅土地出讓金就付出了92.2億元。但公司發(fā)布的公告稱，上述交易上海證大收益僅有13.8萬(wàn)元，而且該收益并沒有扣除該項(xiàng)目此前的經(jīng)營(yíng)虧損。根據(jù)公告，今年上半年該項(xiàng)目虧損21.3萬(wàn)元。

    接手外灘地王的是上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司，上海證大仍然是股東，只是股權(quán)比例降至35%。根據(jù)公告，證大出售上述“地王”，是希望在維持可能的利潤(rùn)條件下，改善該公司的財(cái)務(wù)水平。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域中心的統(tǒng)計(jì)顯示，去年房地產(chǎn)商大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域帶來的不良后果已經(jīng)暴露。截至10月末，商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)三個(gè)月攀升至1028.6萬(wàn)平米的年內(nèi)最高峰。其中，商鋪存量597.8萬(wàn)平方米，辦公樓存量430.8萬(wàn)平方米。而辦公樓存量明顯擴(kuò)大，9月末環(huán)比增量22.6%，10月末環(huán)比增量49.4%。

    上海同策研究咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉說，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存壓力倍增的原因是8月底上海頒布的限貸政策。根據(jù)這一政策，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只有在完全竣工后，才能辦理個(gè)人按揭貸款。缺錢開發(fā)或引來更大風(fēng)險(xiǎn)。

    而擁有豐富海外商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的英國(guó)貝諾董事總經(jīng)理龐世民認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)還不僅在此。他說，很多開發(fā)商沒有完全持有物業(yè)，他們往往會(huì)賣出一部分，使整個(gè)項(xiàng)目無法引入一流的設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，影響所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)。

    事實(shí)上，目前上海已有少數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商選擇完全持有而不散賣商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，比如新開業(yè)的浦東嘉里城就是由嘉里集團(tuán)完全持有。但通常情況下，只有境外的開發(fā)商會(huì)完全持有所開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，內(nèi)地的開發(fā)商則會(huì)選擇部分銷售、部分持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。同策咨詢機(jī)構(gòu)此前的研究顯示，內(nèi)地地產(chǎn)龍頭僅僅會(huì)持有所開發(fā)的20%~30%比例的物業(yè)，其余的則全部用于銷售。

    一家目前正在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的國(guó)內(nèi)知名的住宅開發(fā)巨頭向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需要的現(xiàn)金流遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于商品住宅，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也因此比商品住宅更高。因此，他們通常只會(huì)把年?duì)I業(yè)額的1/10拿來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以避免開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

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