黑石買賣上海商鋪3年賺60% 稅費(fèi)或僅為普通炒房者的1/6

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

    對(duì)于普通投資者來(lái)說(shuō)，如果買賣一套商鋪可以贏得60%的投資收益，那么，其中有50%~60%要拿來(lái)繳納各種稅費(fèi)。

    而上周宣布以14.6億元出售上海Channel1購(gòu)物中心95%股權(quán)的全球最大私募股權(quán)公司——黑石集團(tuán)，所需支付的稅費(fèi)可能不超過(guò)總收益的10%。

    之所以出現(xiàn)兩種迥異的局面，原因在于黑石出售的是擁有Channel1購(gòu)物中心100%權(quán)益的國(guó)外母公司股權(quán)，而個(gè)人買賣的則是商鋪的產(chǎn)權(quán)。

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，上述避稅的方法很有可能會(huì)影響到樓市調(diào)控的效果。

    而對(duì)于可能需要支付的稅費(fèi)，黑石方面三緘其口?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者向該公司先后發(fā)出多個(gè)采訪傳真，但該公司在北京的辦公室未就出售長(zhǎng)壽路155號(hào)可能需要支付的稅費(fèi)，向本報(bào)記者作出回應(yīng)。

稅費(fèi)或?yàn)楣蓹?quán)買賣差價(jià)的10%

    9月21日，香港新世界百貨（00825，HK）公告稱，以14.6億元收購(gòu)了黑石集團(tuán)在上海投資的普陀區(qū)長(zhǎng)壽路155號(hào)名為Channel1調(diào)頻壹商場(chǎng)。

    而根據(jù)長(zhǎng)壽路155號(hào)最早主人——卓越金融（00727,HK）2008年10月份的公告，黑石買入該項(xiàng)物業(yè)時(shí)的代價(jià)僅為9.5億元。黑石購(gòu)入該項(xiàng)物業(yè)，最終的賣出價(jià)是收購(gòu)價(jià)的1.6倍以上。

    然而，上述黑石買賣物業(yè)的投資收益，需要支付的稅費(fèi)可能比普通個(gè)人投資者少得多。

    根據(jù)新世界百貨的公告，黑石是通過(guò)轉(zhuǎn)讓持有長(zhǎng)壽路155號(hào)100%股權(quán)的德高有限公司的95%股權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)上述轉(zhuǎn)讓的。上述德高公司是一家在太平洋群島的小國(guó)薩摩亞登記的境外公司。

    按照上海市稅務(wù)局咨詢熱線“12366”工作人員的說(shuō)法，發(fā)生在境外的股權(quán)交易，買賣雙方并不需要向上海的稅務(wù)部門繳納相關(guān)稅費(fèi)。

    DTZ戴德梁行投資部董事盧強(qiáng)則認(rèn)為，按照國(guó)稅總局895號(hào)文件，境外股權(quán)交易的稅費(fèi)應(yīng)是股權(quán)買賣差價(jià)的10%，但國(guó)家并沒對(duì)賣方強(qiáng)制收稅。上述稅收的實(shí)現(xiàn)，更多取決于賣方的自覺自愿。

    而中原地產(chǎn)商鋪經(jīng)理黃超亮介紹，賣出商鋪的普通投資者，如果賣出價(jià)格達(dá)到買入價(jià)格的1.6倍，則需要繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)是商鋪買賣價(jià)差的50%~60%。

避稅或讓樓市調(diào)控效果打折

    此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就曾報(bào)道過(guò)方興地產(chǎn)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式售出上海港客運(yùn)中心1號(hào)樓，規(guī)避了土地增值稅的支出。使得公司在毛利激增64%的情況下，包括土地增值稅在內(nèi)的所得稅支出卻下滑了4%。

    多家國(guó)際地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，上海每年發(fā)生的大宗物業(yè)買賣，交易雙方主要是以股權(quán)的方式完成交易。被限購(gòu)的外資，一定程度上更傾向以股權(quán)方式完成交易。比如，摩根士丹利自2006年開始收購(gòu)在上海的多個(gè)物業(yè)，大部分都是采用股權(quán)收購(gòu)方式。而其退出方式則以股權(quán)轉(zhuǎn)讓為主。

    顯然，上述轉(zhuǎn)讓方式讓炒房的機(jī)構(gòu)投資者獲取了比普通個(gè)人投資者、開發(fā)商更多的利潤(rùn)。以方興地產(chǎn)為例，如果以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式售出上海港客運(yùn)中心1號(hào)樓，所需承擔(dān)的稅費(fèi)接近人民幣4億元，而以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，上述稅費(fèi)要少得多。

    仲量聯(lián)行投資部總監(jiān)李凌表示，如果開發(fā)商有辦法以股權(quán)方式整體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，他們一定會(huì)選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓，而不是散賣房屋。

    然而，這樣可能使國(guó)家通過(guò)一系列稅收來(lái)抑制“炒房”的愿望落空。

    尹伯成表示，股權(quán)轉(zhuǎn)讓避稅的方式，如果由個(gè)案轉(zhuǎn)變?yōu)槠毡?，可能?huì)引發(fā)炒樓者大規(guī)模避稅，成為樓市調(diào)控的一大漏洞。因此，有必要針對(duì)上述現(xiàn)象，在稅收制度上作出相關(guān)安排，使某些規(guī)避樓市調(diào)控的行為落空。

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