沈陽(yáng)化工搬遷倒計(jì)時(shí) 930畝土地收益待入囊中

每經(jīng)記者  牟璇

    自1997年上市以來(lái)，沈陽(yáng)化工（000698，收盤價(jià)8.16元）股價(jià)表現(xiàn)平平淡淡，業(yè)績(jī)鮮有亮點(diǎn)。然而，在這一家并不起眼的上市公司身上，卻隱藏著一個(gè)并不太為人知的重磅利好——搬遷補(bǔ)償。

    沈陽(yáng)市發(fā)展規(guī)劃顯示，沈陽(yáng)化工位于鐵西區(qū)約62萬(wàn)平方米（折合930畝）土地上的廠房面臨搬遷，地塊性質(zhì)也將由工業(yè)用地變更為商業(yè)住宅用地。據(jù)沈陽(yáng)化工董秘楊志國(guó)的介紹，搬遷計(jì)劃已經(jīng)開始啟動(dòng)，設(shè)計(jì)階段已全面開始，最遲在3年內(nèi)將完成搬遷。

    62萬(wàn)平方米土地價(jià)值幾何？公司從中又能獲得多少收益？

董秘：3年內(nèi)全部搬離

    沈陽(yáng)化工從  “氯堿-石化-精細(xì)化工”的二次轉(zhuǎn)型，2006年丙烯酸和2009年CPP兩個(gè)國(guó)債項(xiàng)目的投產(chǎn)，公司業(yè)務(wù)在乙烯和丙烯兩大產(chǎn)業(yè)鏈上有較大程度的整合與延伸。2009～2011年上半年，公司分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6859.56萬(wàn)元、2.15億元、1.47億元，業(yè)績(jī)穩(wěn)中有升。

    雖然業(yè)績(jī)向好，但沈陽(yáng)化工自1997年上市以來(lái)，股價(jià)卻一直表現(xiàn)平平，無(wú)太多亮點(diǎn)。不過(guò)，沈陽(yáng)化工鐵西區(qū)總廠的搬遷已納入流程，土地帶來(lái)的增值或給股價(jià)注入一劑強(qiáng)心針。

    沈陽(yáng)化工鐵西區(qū)的規(guī)劃搬遷由來(lái)已久，2001年，沈陽(yáng)市委市政府就確定了從重化工業(yè)城市向生態(tài)城市轉(zhuǎn)變的發(fā)展定位，并在城市空間布局上進(jìn)行了重新規(guī)劃和調(diào)整，對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)布局實(shí)行大規(guī)模的重組再造。

    2002年6月，沈陽(yáng)市委市政府決定，將鐵西區(qū)和鄰近的沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)合并，組成鐵西新區(qū)。在老鐵西區(qū)行政范圍內(nèi)的企業(yè)全部搬遷到張士開發(fā)區(qū)，形成一個(gè)新的制造業(yè)基地，再將老鐵西區(qū)打造成一個(gè)以貿(mào)易、金融為支柱產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)新區(qū)。

    因此，沈陽(yáng)市鐵西區(qū)便進(jìn)入了漫長(zhǎng)的搬遷過(guò)程。資料顯示，沈陽(yáng)化工的總部位于鐵西工業(yè)區(qū)中心，占地面積62萬(wàn)平方米，這部分廠區(qū)將搬遷至位于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的沈陽(yáng)化學(xué)工業(yè)園。

    盡管這一計(jì)劃早已敲定，但沈陽(yáng)化工何時(shí)搬遷卻始終是個(gè)未知數(shù)。不過(guò)，今年3月，鐵西區(qū)工業(yè)改造指揮部辦公室主任劉庭輝在接受《沈陽(yáng)晚報(bào)》采訪時(shí)提到，預(yù)計(jì)今年五一前，位于北四路、肇工街的煉焦煤氣老廠將完成拆遷，原地塊的用途將納入鐵西區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃。今年沈化將開始部分搬遷。保守估計(jì)3年內(nèi)，最快明年底，工業(yè)企業(yè)將全部搬離鐵西老城區(qū)。

    按照劉庭輝的說(shuō)法，今年沈陽(yáng)化工的搬遷就應(yīng)該開始啟動(dòng)。為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》致電沈陽(yáng)化工董秘楊志國(guó)，楊志國(guó)表示，搬遷的計(jì)劃已經(jīng)開始啟動(dòng)了，設(shè)計(jì)階段全面開始。不過(guò)，由于訂購(gòu)設(shè)備、安裝設(shè)備等各方面都需要時(shí)間?；て髽I(yè)也不像一般的企業(yè)，相關(guān)的設(shè)備搬遷也需要很大的工程量。因此，短期之內(nèi)還不大可能會(huì)正式搬離該廠區(qū)，不過(guò)，最遲3年內(nèi)鐵西區(qū)這塊舊廠區(qū)就會(huì)全部搬離。

土地價(jià)值或達(dá)20億元

雖說(shuō)沈陽(yáng)化工搬遷完成還需時(shí)日，但市場(chǎng)最關(guān)注的還是政府搬遷方案以及土地的價(jià)值。

    沈陽(yáng)化工位于鐵西區(qū)衛(wèi)工北街46號(hào)，《鐵西區(qū)政府創(chuàng)建環(huán)境建設(shè)樣板城工作實(shí)施方案》顯示，至2012年，將完成衛(wèi)工河改造，建設(shè)“衛(wèi)工河休閑旅游觀光帶”，完成城區(qū)水系生態(tài)景觀化建設(shè)，打造親水休閑特色區(qū)域。2012年起將完成重污染企業(yè)的“東搬西建”任務(wù)，積極開展污染土壤修復(fù)工作，促進(jìn)土地合理開發(fā)和利用，促進(jìn)生態(tài)工業(yè)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在衛(wèi)工街十二路至十四路形成生態(tài)工業(yè)文化展示帶，大力推進(jìn)文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大力推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)。

    一位資深城市規(guī)劃業(yè)內(nèi)人士表示，環(huán)境樣板城給出了這樣的發(fā)展解釋，生態(tài)工業(yè)文化展示帶就是商業(yè)地產(chǎn)，而這么好的地段，自然會(huì)有住宅出現(xiàn)，因此，沈陽(yáng)化工在此處62萬(wàn)平方米的土地將由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)住宅用地。另一方面，一位接近沈陽(yáng)化工的人士也表示，沈陽(yáng)化工這塊土地的規(guī)劃為商業(yè)住宅。

    因此，記者以該地塊附近的商業(yè)住宅土地價(jià)格水平，大致為沈陽(yáng)化工的這塊土地進(jìn)行估值。

    據(jù)沈陽(yáng)市土地交易中心的網(wǎng)站顯示，一地塊編號(hào)為“TX2011-06”、地塊名稱為汽齒南廠區(qū)的土地。該土地坐落于鐵西區(qū)肇工街北西路，從百度地圖上看，該土地與沈陽(yáng)化工所在的鐵西區(qū)衛(wèi)工北街46號(hào)僅有600米左右的距離，土地使用年限為居住70年、商業(yè)40年。該土地于2011年5月5日成交，成交單價(jià)是3512元/建筑平方米。

    若以該土地的成交單價(jià)測(cè)算沈陽(yáng)化工位于衛(wèi)工北街46號(hào)的土地，那么，62萬(wàn)平方米土地的價(jià)值將高達(dá)21.77億元。

    不過(guò)，某不愿具名的券商分析師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，沈陽(yáng)化工的土地證是工業(yè)用地，并且工業(yè)用地需要處理有毒物等等，不能很快開發(fā)，因此可能會(huì)在商業(yè)用地價(jià)格的基礎(chǔ)上有一定程度的折價(jià)。一切還需要等政府搬遷方案的出臺(tái)，若沈陽(yáng)化工的土地按20億元來(lái)算，可能公司最終到手的在10億～12億元之間，剩下的可能會(huì)要求政府保障公司的原油供應(yīng)。

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