房企三季度將面臨明顯分化

　　2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為4.83萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.2%；全國(guó)商品房新開工面積為16.38億平方米，同比增長(zhǎng)40.7%。新開工項(xiàng)目大約需1年時(shí)間轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)供應(yīng)，這意味著今年市場(chǎng)可供銷售的商品房規(guī)模將大幅度增加。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資延續(xù)高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)到2.63萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)32.9%，全國(guó)正在施工建設(shè)的房屋總面積達(dá)到40.57億平方米，已略高于2010年全年房屋施工面積。

　　隨著這些投資、在建項(xiàng)目逐步轉(zhuǎn)化為上市銷售產(chǎn)品，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)還將快速增加。而本輪房地產(chǎn)調(diào)控中的限購(gòu)與限貸政策，不僅打擊了投資、投機(jī)性購(gòu)房需求，同時(shí)也抑制了自住需求。經(jīng)過(guò)持續(xù)的政策調(diào)控，國(guó)內(nèi)樓市成交整體低迷，供過(guò)于求的市場(chǎng)形勢(shì)將在下半年突出顯現(xiàn)。今年上半年，全國(guó)商品房的銷售面積為4.44億平方米，同比增長(zhǎng)12.9%，增幅比2010年上半年下降2.5個(gè)百分點(diǎn)，是近10年來(lái)同期的次低，僅高于2008年同期。

　　在政策面趨緊、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)劇烈分化。大型房企在今年上半年的銷售額大幅攀升。2010年上半年銷售金額前十名的上榜門檻為105億元，而2011年上半年門檻已提高到155.5億元，同比大幅提升了48.1%。今年上半年有7家地產(chǎn)公司銷售業(yè)績(jī)過(guò)200億元，而去年同期這一陣營(yíng)僅有5家公司。在龍頭企業(yè)銷售情況逆勢(shì)飄紅的同時(shí)，多數(shù)房企已經(jīng)出現(xiàn)利潤(rùn)大幅下滑，甚至虧損。截至7月11日，已發(fā)布中期業(yè)績(jī)預(yù)告的45家上市房企中，僅有13家中期業(yè)績(jī)預(yù)增，有9家公司業(yè)績(jī)預(yù)減，5家略減，7家續(xù)虧，還有4家首虧。

　　房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，對(duì)于外部融資依賴度較高。此前應(yīng)對(duì)金融危機(jī)時(shí)的寬松貨幣政策在2011年正式退出，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益嚴(yán)峻的資金壓力。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源合計(jì)40991億元，同比增長(zhǎng)21.6%，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速低于開發(fā)投資增速11.3個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，銀行貸款5276.13億元，同比僅增長(zhǎng)2.4%；個(gè)人按揭貸款4181億元，同比增幅為負(fù)7.9%；開發(fā)商自籌資金16463億元，同比增幅達(dá)到32.7%。自籌資金增速高企反映了開發(fā)商資金壓力明顯、融資成本高企的現(xiàn)實(shí)。而央行頻繁上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得大量資金被凍結(jié)，開發(fā)貸款難成為普遍現(xiàn)象。加息則影響人們的預(yù)期，使得開發(fā)商資金鏈條進(jìn)一步繃緊。

　　目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于量?jī)r(jià)調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)很可能在第三季度出現(xiàn)明顯分化，持續(xù)的資金鏈壓力將最終迫使業(yè)績(jī)不佳的開發(fā)商選擇降價(jià)求量的市場(chǎng)策略。