余豐慧：如何看待土地財政臨近破產(chǎn)？

余豐慧

    近日有報道稱，北京市土地儲備貸款總規(guī)模已經(jīng)超過2500億元。而今年1~5月，北京土地出讓總收入不過250.61億元，土地出讓收入難以支撐還債的險局已經(jīng)出現(xiàn)。

    所謂的“險局”無非是說受調(diào)控高壓影響，北京土地出讓金收入銳減而導致出現(xiàn)還債危機。全國一二線城市，或許都面臨與北京一樣的境況。那么，什么原因?qū)е绿炝康耐恋爻鲎屖杖刖谷贿€不起貸款呢？我們先看一下土地儲備貸款的性質(zhì)。顧名思義，土地儲備貸款是指儲備土地而發(fā)放的貸款，是銀行發(fā)放給政府所屬的土地儲備部門從農(nóng)民手中以低廉價格購買土地，然后再天價拍賣出去的土地流動資金貸款，更確切地說是搭橋貸款——通過貸款從農(nóng)民手中購買土地，再高價賣出去后用土地出讓金歸還貸款。

    按照正常貸款程序和規(guī)定，每宗土地儲備貸款，待土地高價出讓后就應該立即歸還貸款。從2009年至2011年5月，北京市土地儲備貸款總規(guī)模已經(jīng)超過2500億元，那么，這2500億元貸款從農(nóng)民手中購買的土地天價出讓后，獲得巨額出讓金為何沒有用來歸還貸款呢？僅2010年北京土地出讓金收入就高達1636.72億元，2009年土地收入為928億元，兩年高達2600億元。

    由此分析得出，北京土地出讓金收入并沒有用來歸還貸款，而是挪作他用了。本來，哪宗土地儲備貸款，應該由這宗土地出讓后歸還。但現(xiàn)在卻是一邊將貸款挪作他用，一邊挪用本應該歸還貸款的那部分土地出讓金。當下又以土地出讓金下降來衡量還不起老貸款和利息，得出臨近破產(chǎn)結(jié)論，這是不合邏輯的。從農(nóng)民手中低價收回土地，再天價出讓，收入驚人，現(xiàn)在竟然說連貸款都還不起了，甚至連利息都難以支付了，誰能說這里面沒有貓膩？

    在房地產(chǎn)調(diào)控進入關(guān)鍵時期放出此風，是想表述在高壓調(diào)控下地方政府的難處和壓力，還是以此要挾中央政府放松房地產(chǎn)調(diào)控，地方政府大肆拍地、天價拍地，進而推高房價維系土地財政呢？筆者認為，1~5月份，北京以及許多一二線城市土地出讓金收入下降是個好現(xiàn)象。說明房地產(chǎn)調(diào)控取得了效果，這將倒逼土地價格出現(xiàn)下降，進而使得高房價開始走低。同時，能夠遏制長期以來對土地竭澤而漁式開發(fā)的惡習。既是土地財政破產(chǎn)，也是一些地方政府咎由自取，這個代價應該由地方政府承擔，也很有必要教訓和懲罰一下這幾年對中國樓市泡沫助紂為虐的商業(yè)銀行。

    我們不必惋惜土地財政臨近破產(chǎn)，因為土地財政破產(chǎn)，對轉(zhuǎn)變地方政府官員的政績觀，對保護土地、抑制高房價都有利。有破才有立，土地財政破產(chǎn)后必將迎來一個符合科學發(fā)展觀，更加健康的房地產(chǎn)發(fā)展方式。

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