何志成：房地產(chǎn)調(diào)控要不要加碼

何志成（農(nóng)行總行大客戶部高級專員）  　

    4月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布次日，A股大跌，接著是央行再提存準(zhǔn)率。在筆者看來，當(dāng)前貨幣政策繼續(xù)緊縮的余地已經(jīng)很小，若進(jìn)一步提高企業(yè)財(cái)務(wù)成本，高庫存遇到高利率，緊縮遇到企業(yè)周轉(zhuǎn)困境，處理不好，不僅企業(yè)受不了，宏觀經(jīng)濟(jì)很可能失控，迅速地滑入滯脹深淵。更讓人擔(dān)心的是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場已面臨價(jià)格下降拐點(diǎn)，而政策制定者可能沒感覺到。

    房地產(chǎn)市場變臉的信號一定不是來自國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，最敏感的一定是二手房，而且來自最敏感的地區(qū)。北京市最典型的地段——方莊和亞運(yùn)村小區(qū)的二手房在5月第一周的成交量大幅度下降，報(bào)價(jià)下跌了5%~10%。降價(jià)還沒有刺激起銷售量，說明還要跌，而房價(jià)下跌有可能像股市的K線圖，陰跌一段之后隨即暴跌，緩降的曲線變?yōu)槎附怠?/p>

    目前，調(diào)控房價(jià)的“艱苦”斗爭只差“最后一根稻草”了，是壓下去還是觀望呢？我主張觀望，但更多的人強(qiáng)調(diào)時(shí)機(jī)難得。于是央行宣布再度提高準(zhǔn)備金率，同時(shí)重新開始發(fā)行3年期央票，說明主張繼續(xù)緊縮貨幣并施壓房地產(chǎn)市場的一派占了上風(fēng)。

    中國房價(jià)泡沫很大，這是事實(shí)。但是否需要來一次房價(jià)暴跌？經(jīng)濟(jì)學(xué)家們爭議很大，高層的意見可能也不統(tǒng)一。此時(shí)，應(yīng)該按照市場規(guī)律，將房價(jià)上漲的動(dòng)力一點(diǎn)點(diǎn)撤除，將宏觀經(jīng)濟(jì)中的各個(gè)積極因素調(diào)動(dòng)起來，例如盡量讓股市好一點(diǎn)，吸納流動(dòng)性的能力強(qiáng)一點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)政策應(yīng)該創(chuàng)造讓房價(jià)微跌、緩跌、慢慢跌的環(huán)境，比如英國4年房價(jià)平均下跌40%，雖然整體經(jīng)濟(jì)一直被壓抑，但畢竟沒有出現(xiàn)更大的麻煩，沒有出現(xiàn)硬著陸。只有避免硬著陸，避免房價(jià)暴跌引發(fā)的滯脹，才能使整個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)地轉(zhuǎn)型。

    房價(jià)暴跌的結(jié)果可能不是買得起好房子的人越來越多，而是住進(jìn)大房子卻只能過  “貧民”日子的人越來越多。因?yàn)榉績r(jià)暴跌意味著高庫存將立即演化為“去庫存”“拋庫存”，房價(jià)拐點(diǎn)將迅速地演化為經(jīng)濟(jì)的拐點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增速從緩降迅速地演變?yōu)槎附怠?/p>

    房價(jià)暴跌也許無助于解決改善性需求。近期的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)表明，中國住宅最大的需求已經(jīng)不是投資投機(jī)需求，而是改善需求，剛性需求。比如隨著工資收入的增加，人們除了滿足改善消費(fèi)，也有了擴(kuò)大住宅的能力，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度解釋，這是未來經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?。消費(fèi)從哪里來？要從經(jīng)濟(jì)增長和收入增加中來，而后者怎么增加，還得靠經(jīng)濟(jì)增長，這是一個(gè)相輔相成的邏輯關(guān)系。但是，目前各地的限購令和限貸令等直接抑制的就是大量改善性需求，從而間接地抑制了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長所最需的人的創(chuàng)造力。

    一個(gè)沒有人注意到的經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象是，在中國近50萬億平方米在建住宅相繼完工之時(shí)，3000萬平方米保障房又大張旗鼓地開工了。50萬億平方米最少可以滿足1億中高收入者的改善性住房需求，而3000萬平方米的保障房大約可以保障近1億人的低收入者住房問題。問題是，多少低收入者能夠住進(jìn)保障房，低收入者即使住進(jìn)了保障房，有沒有錢把家整得像個(gè)家？

    現(xiàn)在各地的限購令和房產(chǎn)稅全面征收預(yù)期嚴(yán)重地限制了改善性需求。屆時(shí)，我們在基本消滅“無房戶”的同時(shí)，也消滅了大量存在的改善性需求，也是在建住宅的最終需求。那么，目前這么多在建住宅和已完工住宅如何變現(xiàn)呢？這可能是按下葫蘆浮起瓢，而浮起來的是一個(gè)更大的風(fēng)險(xiǎn)。面對這樣大的一個(gè)隱性系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，叫我們?nèi)绾胃矣谧龆喙墒校楷F(xiàn)在不能買房幾乎是肯定的，能不能買股票？我上周末還看好，本周三寫文章說減倉，現(xiàn)在還是看平，而且偏空。

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