反房產(chǎn)暴利十年磨一劍 該如何出鞘

中國房地產(chǎn)市場調(diào)控將進一步升級。國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林日前透露，在5月1日商品房銷售明碼標價規(guī)定正式實施之后，官方還會陸續(xù)出臺一系列規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)價格行為的政策措施。目前正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

/正方/

須打“組合拳”

馮海寧

    早在10年前就該反商品房暴利了。從2002年起，媒體就陸續(xù)曝出房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)多年居我國十大暴利行業(yè)之首。國際上公認的房地產(chǎn)開發(fā)利潤率在5%左右，而我國多年前就曝出利潤率在50%以上，有的項目利潤率高達100%甚至300%?！睹咳战?jīng)濟新聞》還調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京一項目售價樓面價相差80倍。可以說，開發(fā)商登上富豪榜速度之快，在富豪榜上占據(jù)的交椅之多，已經(jīng)成為獨特的“中國式”風景。

    為此，溫家寶總理公開表示，“我沒有調(diào)查你們每一個房地產(chǎn)商的利潤，但是我認為房地產(chǎn)商作為社會的一個成員，你們應(yīng)該對社會盡到應(yīng)有的責任。你們的身上應(yīng)該流著道德的血液”。每年全國“兩會”上，代表委員和媒體評論也一再高呼“遏制房地產(chǎn)暴利”。然而，開發(fā)商始終暴利著并傲慢著，不僅快速積累了大量財富，而且順便養(yǎng)活了一批房地產(chǎn)貪官。

    發(fā)改委官員透露，正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，如果此規(guī)定出臺必然是個好消息，不僅有利于房價回歸合理水平，或許還能收到規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、遏制房地產(chǎn)腐敗、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等奇效。

    公眾期待反商品房暴利規(guī)定早日“亮劍”，筆者以為，要想反商品房暴利，必須“聯(lián)合作戰(zhàn)”并打出“組合拳”。也就是說，僅靠一個部門和一部部門制度來“戰(zhàn)斗”，難以反商品房暴利。比如，反商品房暴利的前提是，調(diào)查并公開商品房真實成本，這顯然離不開國土與住建部門支持；再如，僅從價格監(jiān)管角度反暴利作用有限，還需要財政部門和稅務(wù)部門參與，例如征收“暴利稅”、查不實資產(chǎn)和隱瞞利潤；又如，對于罪大惡極的暴利行為，還需司法機關(guān)出手。

    眾所周知，“上有政策，下有對策”存在于多個行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)尤為突出。當反商品房暴利時，開發(fā)商必然會有應(yīng)對。比如，財政部在2005年對全國39家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行檢查時，就發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元。顯而易見，反商品房暴利規(guī)定實施之后，相信開發(fā)商還有不少對策，需要警惕。

    在筆者看來，從根本上反商品房暴利還需動用法律和深層次改革。比如，按照德國法律，如果房價超過“合理房價”50%則為“房價暴利”，便觸犯《刑法》，售者最高將被判刑3年。我們是否也要把商品房暴利納入刑罰，值得考慮。另外，還需要制定《反暴利法》，通過法律來確定暴利標準，明確牟取暴利行為，并強制開發(fā)商公開成本。只有《反暴利法》面向所有暴利行為，才能讓開發(fā)商閉嘴。

    所謂“深層次改革”，是通過土地改革、財稅改革，逐步終結(jié)地方政府暴利行為。無論是地方政府低價拿地、天價出讓，還是銀行從商品房拿走高額利潤，只要與商品房有關(guān)的暴利，都應(yīng)該堅決來反。

/反方/

砍不下高房價

單士兵

    “反暴利”這三個字，乍聽上去，給人的感覺很有氣勢。不過，要冷靜下來想，對于反暴利的效果，恐怕又很難樂觀起來。想想“反壟斷”等年年依舊的話題，公眾有多少滿意度呢？

    更何況，反暴利也并不是專門針對當前房地產(chǎn)調(diào)控的制度產(chǎn)物。早在1995年，中國就頒布《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》，十幾年過去了，壟斷行業(yè)依舊蠻霸，諸如石化、通信、銀行等行業(yè)撈取暴利，有時數(shù)錢數(shù)到手發(fā)軟，明明通脹壓力巨大，油價還是要漲，而被約談的企業(yè)，很多是充分競爭領(lǐng)域里的民營企業(yè)。再想想房價數(shù)年持續(xù)高企，恐怕人們感嘆，那柄已經(jīng)擺放十幾年都沒發(fā)力的“反暴利”之劍，恐怕已經(jīng)成為暗角里生銹的殘劍了。

    到目前為止，造成“反暴利”在現(xiàn)實施行中綿軟無力的原因，其實也并未得到制度性解決。比如，反暴利相關(guān)規(guī)定要求，“某一商品或者服務(wù)的價格水平、差價率、利潤率均不得超過同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務(wù)的市場平均價格的合理幅度，違者由價格監(jiān)督檢查機構(gòu)責令改正?！眴栴}是，什么才是“合理幅度”？公眾能否擁有界定“是否合理”的充分話語權(quán)？如果連暴利的標準界定都不能有效解決，其他的處罰執(zhí)行自然只能是無源之水。

    回到商品房價格上來。眾所周知，中國房地產(chǎn)的成本與利潤，這些年始終是迷霧重重，沒有人說得清楚。一些官方提供的數(shù)據(jù)，也經(jīng)常出現(xiàn)不同部門“打架”的現(xiàn)象，缺乏起碼的公信力。一邊是商品房成本與利潤不清，一邊是中國商品房定價隨意，一邊又是價格“合理幅度”不明，這樣的尷尬現(xiàn)實，恐怕也會讓人手持反暴利之劍，卻一臉茫然，無從下手。

    值得強調(diào)的是，造成房價高企的一個重要原因，就是土地財政問題。這意味著反房地產(chǎn)的暴利，并不應(yīng)該止于反房地產(chǎn)商的暴利，同時也包括反對那種過度地“以地生財”的行為。問題是，土地價格本來就是由地方政府說了算，這樣一來，就會讓反暴利指向地方權(quán)力。這恐怕也就會步入反壟斷總是不反行政壟斷的后塵，最終讓反暴利處于制度失靈的狀態(tài)。

    “中國房地產(chǎn)利益集團習慣了暴利，不會輕易接受約束?！鄙虅?wù)部國際貿(mào)易經(jīng)濟合作研究院專家梅新育這樣提醒說。而房地產(chǎn)利益集團的指向，也絕不只是房地產(chǎn)商，地方權(quán)力其實從來都沒有從房地產(chǎn)行業(yè)抽身。這也就是為什么各種房地產(chǎn)調(diào)控政策的  “組合拳”總像是打在棉花上，軟而無力?，F(xiàn)在面對包括地方權(quán)力在內(nèi)的強大利益集團的阻力，而反暴利卻缺乏應(yīng)有的配套制度支撐，也看不到應(yīng)有的執(zhí)行動力，在這樣的情況下，要指望反暴利成為斬斷房價高企的利劍，實在是不容樂觀的事。

/專家說法/

最該反二手房暴利

馬光遠（經(jīng)濟學(xué)家）

    國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林在接受專訪時，提出發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定。在筆者看來，如果真的要在商品住房領(lǐng)域反暴利，應(yīng)該拿二手房開刀。

    現(xiàn)在房價高的根本原因是大家認為有上漲的預(yù)期，大家為什么要投資房地產(chǎn)？也是因為看到漲，就是漲的這種資本利得很高，并不是說開發(fā)商開發(fā)出房子后，資本利得就很高，導(dǎo)致了未來房價的高，并且導(dǎo)致了二手房價的高。

    在商品住房領(lǐng)域反暴利的政策初衷是好的，但是從新房來反暴利的思路有誤。因為大家對房價有上漲的預(yù)期，所以才導(dǎo)致一手房賣的時候賣很高的價格，才有暴利，所以如果真的要征暴利稅，應(yīng)該從二手房開始，而不應(yīng)該在開發(fā)商的環(huán)節(jié)。二手房的暴利打掉了，一手房就不可能有暴利了。

    如果要從開發(fā)商的環(huán)節(jié)反暴利，這樣的設(shè)置就是這種“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，是沒有出路的。如果從開發(fā)商這塊的一手房開始反暴利，幾乎不可能，原因有兩點：一是如何去計算企業(yè)的成本？每一個企業(yè)的成本都是不一樣的，如果用平均的行業(yè)成本去計算，有些企業(yè)就得死掉，因為企業(yè)的專業(yè)化程度不夠的話，它的成本肯定會很高；二是很難計算企業(yè)的利潤。

    當然，筆者也認為，暴利早就該反了，但是從哪個環(huán)節(jié)反，用價格手段還是用稅收手段去反？這些問題必須要搞清楚，搞不清楚的話又會把一個很好的辦法最后弄得不倫不類。

/網(wǎng)友跟帖/

網(wǎng)友“zhbw”：

    房地產(chǎn)必須納入反暴利控制，如通過嚴格審計，保證開發(fā)商得到5%的純利潤，再配以限夠、出售、倒賣、囤積等配套措施，使房價穩(wěn)定在一個合理的價位，對各方都有好處。

網(wǎng)友“6061”：

    商品房的價格應(yīng)該由市場說了算，如果有暴利，國家可以通過稅收政策來調(diào)節(jié)，而不能直接干預(yù)市場。建足夠的廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房，解決中低收入人群的住房問題，才是國家應(yīng)該管的。

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