上海中介店經(jīng)理猝死折射行業(yè)壓力 近半經(jīng)紀(jì)人日工作達(dá)12小時(shí)

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　  “98%的上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人日工作時(shí)間超過(guò)8小時(shí)，近一半的經(jīng)紀(jì)人日工作時(shí)間達(dá)到12個(gè)小時(shí)。”這是搜房上海二手房網(wǎng)提供給  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的“上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作時(shí)長(zhǎng)”調(diào)查結(jié)果。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)金橋區(qū)域巨峰路證大分行經(jīng)理周余4月13日的猝死，讓人們突然意識(shí)到，入職門(mén)檻看似不高的房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員，工作的勞累程度并不亞于四大會(huì)計(jì)事務(wù)所里的白領(lǐng)們。而根據(jù)記者的進(jìn)一步調(diào)查，擁有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)中介店經(jīng)理的生存壓力甚至比一般的經(jīng)紀(jì)人還要大。

    上述壓力并非因?yàn)闃鞘泻暧^調(diào)控而產(chǎn)生，除非房地產(chǎn)中介公司能夠找到更加行之有效的管理措施，代替目前的管理制度，否則經(jīng)紀(jì)人們的長(zhǎng)時(shí)間工作還將長(zhǎng)期持續(xù)。

常年假日無(wú)休

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)負(fù)責(zé)媒體宣傳的品牌總監(jiān)李明麗介紹說(shuō)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)旗下門(mén)店經(jīng)紀(jì)人的工作時(shí)間是朝九晚六，但并不是每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都能在規(guī)定的8個(gè)小時(shí)里完成工作。

    “一天至少要工作12個(gè)小時(shí)。”劉玉良（化名），是上海一家知名房地產(chǎn)中介公司的員工家屬。他介紹說(shuō)，幾乎每天他的妻子都要在店里忙碌12個(gè)小時(shí)以上，一個(gè)月里很少有時(shí)間休息，否則就會(huì)失去200元的全勤獎(jiǎng)。

    他所透露的信息，得到了搜房網(wǎng)調(diào)查印證。在參加搜房網(wǎng)調(diào)查的600余名經(jīng)紀(jì)人中，占46%中介行業(yè)從業(yè)者一天需要工作12小時(shí)。而每周的休假僅有一天，周末及法定節(jié)假日，如國(guó)慶節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、中秋節(jié)等，都是無(wú)休的。部分公司的經(jīng)紀(jì)人，因?yàn)闃I(yè)績(jī)的壓力，一整個(gè)月或許只能休息一天，更有甚者數(shù)月無(wú)休。

    而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也根據(jù)搜房網(wǎng)提供的電話，采訪了多位受調(diào)查的經(jīng)紀(jì)人。不少經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，每周可以休息的時(shí)間僅有一天，而每天工作的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)12小時(shí)。一位21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)旗下的經(jīng)紀(jì)人也告訴記者，他每天的工作時(shí)間長(zhǎng)達(dá)12小時(shí)。

    “一般的工作時(shí)間是朝九晚九。”上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍介紹，一般經(jīng)紀(jì)人做業(yè)務(wù)的時(shí)間，就是客戶(hù)下班到上床睡覺(jué)的那么幾個(gè)小時(shí)。如果在那幾個(gè)小時(shí)，做不到業(yè)務(wù)，又哪來(lái)的業(yè)績(jī)，而業(yè)績(jī)恰恰又是經(jīng)紀(jì)人最看重的。

    既然主要的工作時(shí)間是在晚上，為什么房地產(chǎn)中介門(mén)店不選擇下午開(kāi)門(mén)，讓更多的經(jīng)紀(jì)人能在白天休息呢？

    宋會(huì)雍說(shuō)，白天真正在門(mén)店里接待客人的經(jīng)紀(jì)人只有一兩個(gè)。多數(shù)人的工作是，總結(jié)前一天收集的房源和營(yíng)業(yè)情況，并借此進(jìn)一步梳理房源。這一工作對(duì)于經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，會(huì)有重大意義：當(dāng)經(jīng)紀(jì)人熟悉了所有的房源之后，他們才能根據(jù)客戶(hù)的需要，在最短的時(shí)間里找到最匹配的房源。而這一部分工作，無(wú)人可以代替，必須要由所有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)完成。另一方面，白天也是經(jīng)紀(jì)人們掃樓、收集房源的好時(shí)間。

    “不過(guò)，他們工作時(shí)間一般比較彈性，經(jīng)紀(jì)人也不會(huì)一直很忙的。”宋會(huì)雍說(shuō)，工作時(shí)間長(zhǎng)不代表一直都在工作，有些經(jīng)紀(jì)人會(huì)趁不忙的時(shí)間放松。

    相比于經(jīng)紀(jì)人，房地產(chǎn)中介門(mén)店的店經(jīng)理則顯得更為辛苦。克而瑞房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的朱華說(shuō)，店長(zhǎng)一般一周休一天，但很多時(shí)候都不休，等空下來(lái)的時(shí)候，連休個(gè)一兩天。

    “市場(chǎng)就那樣了，店長(zhǎng)要珍惜每一單，所以需要在第一線。”朱華說(shuō)。

調(diào)控加大中介商壓力

    按照朱華的說(shuō)法，經(jīng)紀(jì)人的工作時(shí)間，似乎與目前樓市的宏觀調(diào)控有很大關(guān)系。

    無(wú)可否認(rèn)的是，樓市調(diào)控的確加大了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的壓力。來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心的統(tǒng)計(jì)顯示，2011年3月份上海全市共有1.3萬(wàn)套二手房成交，同比下降25.9%。

    宋會(huì)雍說(shuō)，一般情況下，上海新開(kāi)中介門(mén)店的一次性投資是20萬(wàn)元，而每個(gè)月的盈利門(mén)檻是平均每一個(gè)經(jīng)紀(jì)人賺取到的傭金收入不得少于7000元，如果低于這個(gè)數(shù)字，中介店必然會(huì)虧損。

    根據(jù)介紹，一般一家門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人有2~3組，每組經(jīng)紀(jì)人一般是8個(gè)，按此計(jì)算，一家門(mén)店若想盈利，最保守的傭金收入數(shù)字是14萬(wàn)元。

    數(shù)據(jù)顯示，3月份全上海的二手房成交金額在173.63億元。根據(jù)上海中介門(mén)店1.5%的傭金收入比例，總傭金收入額在2.6億元左右。但行業(yè)的中介門(mén)店數(shù)卻多達(dá)9000多家，平均每家能分到的傭金只有3萬(wàn)元，各中介門(mén)店的經(jīng)營(yíng)壓力，可見(jiàn)一斑。

    漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿稱(chēng)，一些房地產(chǎn)中介行業(yè)甚至要那些經(jīng)營(yíng)虧損的中介店店長(zhǎng)部分承擔(dān)虧損。而即使不承擔(dān)虧損，一旦自己經(jīng)營(yíng)的門(mén)店被公司關(guān)閉，也會(huì)令很多中介店長(zhǎng)感到難以接受。無(wú)形中，高額的中介門(mén)店盈利門(mén)檻成為經(jīng)紀(jì)人，尤其是店長(zhǎng)級(jí)別的經(jīng)紀(jì)人的主要壓力。

    但業(yè)績(jī)的壓力并不與經(jīng)紀(jì)人的工作時(shí)間延長(zhǎng)成正比。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的品牌總監(jiān)李明麗說(shuō)，在樓市調(diào)控前，很多經(jīng)紀(jì)人都忙著做生意，因此延長(zhǎng)了工作時(shí)間；而樓市調(diào)控后，經(jīng)紀(jì)人為了多拉業(yè)務(wù)，也不得不增加更多的工作時(shí)間。

    這一回應(yīng)得到了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的認(rèn)同?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者昨日抽樣采訪的部分經(jīng)紀(jì)人均認(rèn)為，樓市調(diào)控并沒(méi)有導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作時(shí)間延長(zhǎng)。

新人難接班

    通常情況下，整個(gè)門(mén)店的平均傭金收入必須超過(guò)14萬(wàn)元，才能保證公司不虧損，店長(zhǎng)的壓力不言而喻。但是，當(dāng)很多店長(zhǎng)想依靠自己屬下的團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)這個(gè)業(yè)績(jī)目標(biāo)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)內(nèi)的經(jīng)紀(jì)人并不一定能幫助他完成這個(gè)目標(biāo)。

    “這個(gè)行業(yè)‘二八’規(guī)律非常明顯，雖然有20%的經(jīng)紀(jì)人很優(yōu)秀，但其他80%都是一般的。”宋會(huì)雍說(shuō)，由于能創(chuàng)造出更多業(yè)績(jī)的優(yōu)秀員工占比極小，每家中介門(mén)店必須更多依賴(lài)包括店長(zhǎng)在內(nèi)的資深員工來(lái)獲取好業(yè)績(jī)。

    漢宇地產(chǎn)老西門(mén)分行經(jīng)理陸春飛說(shuō)，如果中介門(mén)店里有很多已經(jīng)有六到七成成熟度的老業(yè)務(wù)員，店長(zhǎng)往往只需要在簽約時(shí)間盯緊業(yè)務(wù)就行了，但如果接手業(yè)務(wù)的是新人，店長(zhǎng)的壓力就會(huì)變得很大。朱華也表示，由于行業(yè)的流動(dòng)性特別大，很多從業(yè)者都是毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)的新人，使得店長(zhǎng)難以放心。

    上海在今年2月份曾經(jīng)遇到過(guò)一波經(jīng)紀(jì)人招工荒，當(dāng)時(shí)有很多經(jīng)紀(jì)人預(yù)言今年樓市前景不佳，紛紛轉(zhuǎn)投其他行業(yè)，使得各家中介公司不得不更多地通過(guò)招聘新人來(lái)提升業(yè)績(jī)。

    部分中介公司正在進(jìn)一步改變門(mén)店的人員結(jié)構(gòu)。施宏睿說(shuō)，上海的房地產(chǎn)中介業(yè)曾經(jīng)在去年大舉擴(kuò)張，包括中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)都有100%以上的規(guī)模擴(kuò)張，更多的骨干員工被調(diào)去當(dāng)?shù)觊L(zhǎng)。

    擴(kuò)張和成熟經(jīng)紀(jì)人的流失，讓新人的比例大幅度增加。在昨天的調(diào)查中，不少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)他們門(mén)店的新人和培養(yǎng)成熟的行業(yè)老手比例在5比5。

    宋會(huì)雍說(shuō)，很多房地產(chǎn)中介店經(jīng)理并不擅長(zhǎng)帶團(tuán)隊(duì)，往往更愿意單打獨(dú)斗，不能培養(yǎng)出更多的優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)壓力完全壓在他自己或者周邊少數(shù)骨干員工身上，進(jìn)一步加重了他個(gè)人的壓力。

    而總部提供的新員工初期培訓(xùn)，并不能培養(yǎng)出獨(dú)當(dāng)一面的優(yōu)秀員工。宋會(huì)雍說(shuō)，要讓新人成長(zhǎng)為骨干，只能通過(guò)市場(chǎng)一線的磨練進(jìn)行，而且這樣的培養(yǎng)需要不短的時(shí)間。

    信義不動(dòng)產(chǎn)分析師朱平平說(shuō)，他們一般會(huì)花半年的時(shí)間培養(yǎng)毫無(wú)中介經(jīng)驗(yàn)的新人，在這期間提供豐厚的底薪，以讓新人在壓力不大的情況下，順利成熟。

    而事實(shí)上，很多中介門(mén)店給新人的時(shí)間只有三個(gè)月，在三個(gè)月內(nèi)，新員工如果沒(méi)有做成業(yè)務(wù)，只能領(lǐng)到底薪。這樣的體制下，經(jīng)紀(jì)人的流動(dòng)很頻繁。骨干員工和經(jīng)驗(yàn)豐富的資深員工因此壓力倍增。

競(jìng)爭(zhēng)激烈的生存狀態(tài)

    宋會(huì)雍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一般的中介門(mén)店所需要投入的固定成本并不需要達(dá)到14萬(wàn)元，有些行業(yè)中的“夫妻店”僅僅只做出租業(yè)務(wù)，但微薄的傭金收入照樣可以讓它們盈利。

    朱平平也說(shuō)，只要上海全市月二手房成交套數(shù)達(dá)到12000套，那么行業(yè)中大多數(shù)的房地產(chǎn)中介公司都能獲得盈利。固定成本投入超過(guò)14萬(wàn)元的，一定是員工人數(shù)眾多的品牌大店。而這些店最高的成本支出是人力。一家店的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量越多，它的固定成本就越高，需要完成的業(yè)績(jī)指標(biāo)也就越高。

    既然人力成本是一家中介門(mén)店最主要的支出，而行業(yè)新人能給門(mén)店帶來(lái)的業(yè)績(jī)并不多。為什么各家中介公司不考慮縮減招聘新經(jīng)紀(jì)人的規(guī)模，通過(guò)降低固定成本來(lái)減輕員工的業(yè)績(jī)壓力呢？

    宋會(huì)雍說(shuō)，如果減少了門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人規(guī)模，門(mén)店所掌握的房源和客戶(hù)信息，將敵不過(guò)區(qū)域內(nèi)的其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，或會(huì)失去已經(jīng)占領(lǐng)的部分市場(chǎng)份額，而為了鞏固和擴(kuò)大市場(chǎng)份額，各家中介公司不得不安排更多的經(jīng)紀(jì)人去大量收集房源和客源。

    為了讓門(mén)店在高額的成本支出下，依然可以獲得盈利，各家中介只能采取最簡(jiǎn)單的辦法來(lái)刺激員工的積極性，就是提高門(mén)店的銷(xiāo)售獎(jiǎng)金。規(guī)定銷(xiāo)售業(yè)績(jī)做得更好的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，比一般的經(jīng)紀(jì)人可以得到更高的銷(xiāo)售提成比例。有些門(mén)店店長(zhǎng)的業(yè)績(jī)抽成比例甚至可以達(dá)到30%。

    公司高額銷(xiāo)售獎(jiǎng)金的刺激，成為很多中介從業(yè)人員拼命賣(mài)房子的動(dòng)力，也進(jìn)一步增加了他們的工作壓力，延長(zhǎng)了他們的工作時(shí)間。

    “總有人會(huì)被高額的銷(xiāo)售獎(jiǎng)金刺激，投入更多的時(shí)間去做業(yè)務(wù)，這樣一來(lái)不就‘過(guò)勞’了嘛。”一位行業(yè)人士說(shuō)，這或許是導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人工作時(shí)間長(zhǎng)的根本原因。

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