十年房價或已跌一半 上漲是個偽命題

楊羚強(qiáng)
    

　　過去十年，房價漲了嗎？貌似是的。僅就我個人體會而言，我親戚當(dāng)時購置的房屋在過去十年前的市值就有6—7倍的漲幅。但這僅僅體現(xiàn)為“北、上、廣、深”四個主要城市的房價漲幅。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2001年全國商品房平均銷售價格為2226元/平方米，全國商品房平均銷售價格為5029元/平方米。貌似房價也有一倍多的增幅。
    
　　可是，如果跟貨幣的發(fā)行速度看，房價真的漲了嗎？2011年4月8日，中國人民銀行發(fā)布《2010年中國金融市場發(fā)展報告》說，2010年國內(nèi)金融環(huán)境總體平穩(wěn)，貨幣供應(yīng)量余額約為72.58萬億元，同比增長19.7%。值得注意的是下面這句話，增幅比上年同期有所回落，也就是說至少在去年貨幣的增發(fā)量有可能超過了20%。
    
　　那么2008年又是多少呢，我查了下2008年的廣義貨幣供應(yīng)量余額為４７．５２萬億元，同比增長１７．８２％。我查了下2001年的廣義貨幣供應(yīng)量余額是15.83萬億，也就是在十年中，貨幣供應(yīng)量的增長幅度已經(jīng)接近5倍。
　　
　　看了這樣的一些數(shù)據(jù)，您還會覺得房價是在漲嗎？認(rèn)為還能算漲，那可能是因為您在主要的一線城市，對于絕大多數(shù)地區(qū)的居民來說，真實(shí)房價不僅沒有上漲，反而是在下跌。買房并沒有真正讓他們的資產(chǎn)貶值。而即使是在一線城市，您看了上面這些數(shù)據(jù)就該明白，房價的泡沫并沒有某些人吹的那么嚴(yán)重，和貨幣超發(fā)相比，房價上漲是結(jié)果，而前者才是關(guān)鍵的原因。如果要抑制房價，那最簡單的辦法就是抑制貨幣超發(fā)。
　　
　　回過頭來，如果按照每年20%的貨幣增長看，房地產(chǎn)業(yè)還能算是暴利行業(yè)嗎？至少“招、保、萬、金”四家A股龍頭房企去年的凈資產(chǎn)收益率沒有超過19.7%這個貨幣增發(fā)值。至于象上海新梅、銀基發(fā)展這樣的公司，凈資產(chǎn)收益率甚至低于一年期的存款利率。
　　
　　相比之下，銀行、藥品、能源等非地產(chǎn)類企業(yè)的凈資產(chǎn)收益明顯高過房地產(chǎn)商。別的不說，就說最近瘦肉精事件的雙匯火腿腸，截止去年三季度的凈資產(chǎn)收益就高達(dá)24%以上，資產(chǎn)的收益率跑過了貨幣增發(fā)的程度。