限購(gòu)令后炒房資金去向調(diào)查：大量投資駐留房地產(chǎn) 滲入“源頭”“地下”

每經(jīng)記者  葉書利  楊羚強(qiáng)發(fā)自北京、上海

 

    住宅限購(gòu)令的擠出效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年上半年，上海樓市中，投資者在購(gòu)房者中的比例達(dá)三成，但在去年10月份以后，這一比例降為10%，而住宅限購(gòu)令出臺(tái)后，投資者幾乎見(jiàn)不到蹤影。許多人猜測(cè)，炒房資金流入了股市，但上海的一些證券營(yíng)業(yè)部銷售負(fù)責(zé)人卻告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，限購(gòu)令出臺(tái)后，來(lái)開(kāi)戶的房地產(chǎn)投資者并不多。炒樓資金究竟去了哪兒？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在北京、上海等地展開(kāi)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)仍有大量炒房資金駐留在房地產(chǎn)中，但是這些資金正在開(kāi)辟不同的投資途徑。

流向之一

 

資金“入地”車位單價(jià)趕超地面樓盤

 

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

 

    商品房住宅受限，部分游資將目光投向了樓市中的“偏門”：停車位。在北京，目前停車位投資正火，導(dǎo)致許多小區(qū)  “一位難求”。由于供應(yīng)緊張，潘石屹旗下的北京建外SOHO地下一層的停車位，目前報(bào)價(jià)已達(dá)3萬(wàn)元/平方米，與地面房?jī)r(jià)相當(dāng)。

建外SOHO車位單價(jià)達(dá)3萬(wàn)

 

    去年年底，在北京東城區(qū)金寶街的王府國(guó)際商廈，一位投資客斥資2億多元，以均價(jià)23000元/平方米的價(jià)格一口氣將該樓盤地下8827平方米的商用車位整體購(gòu)入。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前，共6層高的王府國(guó)際商廈頂層共計(jì)9999平方米的整層商鋪正在向外出售，總報(bào)價(jià)為19999萬(wàn)元，單價(jià)僅20001元/平方米，甚至低于地下車位的均價(jià)。

    地下停車位價(jià)格超過(guò)地面房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，在建外SOHO也存在。

    位于北京東三環(huán)邊上的建外SOHO，是潘石屹旗下的代表性樓盤。目前該樓盤地下停車位的報(bào)價(jià)在3萬(wàn)元/平方米左右，接近地面樓盤報(bào)價(jià)。

    記者以購(gòu)房者身份從北京百氏居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司獲悉，該公司手上有一個(gè)該樓盤地下一層、面積為10平方米的停車位，目前報(bào)價(jià)為30萬(wàn)元。百氏居經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“該樓盤停車位緊俏，目前全樓盤只有一個(gè)停車位供應(yīng)。”他為記者算了一筆賬：購(gòu)買后，除了坐等升值外，還可以出租，每月租金可達(dá)1200元，一年下來(lái)，租金收入近1.5萬(wàn)元。靜態(tài)計(jì)算，20年就可以收回投資成本。

    偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院近日剛做過(guò)停車位市場(chǎng)調(diào)查，其置業(yè)顧問(wèn)李琛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，住宅投資步步被限后，部分北京房地產(chǎn)投資客將目光瞄向了停車位?？紤]到后期的升值與出租，停車位主要投資區(qū)域?yàn)槿h(huán)以內(nèi)的商業(yè)樓盤、公寓等。“畢竟核心位置催生人流，人流產(chǎn)生商機(jī)。”她認(rèn)為，停車位的投資價(jià)值與上面樓盤的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)關(guān)系不大，位置決定價(jià)值。目前三環(huán)內(nèi)人流大，車輛多，導(dǎo)致停車位的價(jià)格基本與同地面樓盤的價(jià)格相當(dāng)。

北京車位均價(jià)暴漲

 

    李琛介紹說(shuō)，由于近年來(lái)買車族增多，住宅樓盤的停車位供求關(guān)系同樣比較緊張。但在樓盤整體開(kāi)發(fā)中，停車位是服務(wù)于樓盤的，因此一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì)限制外部投資客購(gòu)買數(shù)量，所以外部投資客大量投資住宅樓盤的操作難度較大，像商業(yè)樓盤那樣整購(gòu)幾乎不可能，住宅樓盤的停車位，投資者一般是小區(qū)業(yè)主。

    在北京朝陽(yáng)區(qū)住宅樓盤百子灣家園，一位業(yè)主就因曾投資了9個(gè)停車位，致使該小區(qū)業(yè)主們?cè)谛^(qū)業(yè)主論壇上發(fā)出了一份名為《百子灣家園一業(yè)主獨(dú)吞九車位觸犯眾怒》的“討伐書”。該“討伐書”揭露說(shuō)，一位業(yè)主2006年在這個(gè)小區(qū)以每個(gè)車位約五六萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買了9個(gè)停車位，目前這位投資者不僅通過(guò)出租車位獲取收益，且每個(gè)停車位的價(jià)格也漲了近三倍。

    由于買車族急增，在北京，小區(qū)內(nèi)停車難已成一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，這也促使住宅小區(qū)車位的價(jià)位節(jié)節(jié)攀升。偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年12月，北京停車位成交均價(jià)已達(dá)5447元/平方米，環(huán)比11月暴漲20%。

    中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)北京公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，去年北京住宅小區(qū)地下車位成交均價(jià)近14萬(wàn)元，區(qū)間在7萬(wàn)元到50多萬(wàn)元不等。而在2006年左右，七八萬(wàn)元的停車位已屬高價(jià)。

    李琛總結(jié)說(shuō)，停車位受寵，是住宅受限后的擠出效應(yīng)所致。她表示，實(shí)際上，投資停車位的回報(bào)率不如住宅，因?yàn)槲恢煤玫姆课莩鲎獗容^穩(wěn)定。投資客之所以開(kāi)始青睞停車位，是因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)上除了不動(dòng)產(chǎn)，沒(méi)有太多更好的投資渠道可供選擇。

流向之二

 

商辦樓熱度不減  成交比重攀升

 

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

 

    限購(gòu)令之后，商業(yè)地產(chǎn)成為炒房客投資新寵已不是新聞。

    “我們剛代理了三四個(gè)月的項(xiàng)目銷售，商鋪價(jià)格就從原來(lái)每平方米8000元漲到了15500元以上，房子賣瘋了，僅當(dāng)?shù)匾患移髽I(yè)就買了數(shù)千平方米的商鋪。”北草國(guó)際地產(chǎn)總經(jīng)理施根賢說(shuō)，他們公司在九華山下代理的商鋪樓盤開(kāi)盤才幾天，就已獲得了良好銷售。

    在項(xiàng)目開(kāi)盤前的一個(gè)周末，施根賢還警示投資者注意商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，但九華新街的熱銷，讓他相信商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)火起來(lái)了。

    和施根賢的體會(huì)一樣，中原地產(chǎn)中國(guó)研究中心分析師季峰也表示，在一二線城市的二手商鋪和寫字樓市場(chǎng)，只要價(jià)格合理，基本都能很快成交。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域分析師羅寅成說(shuō)，2月份，上海住宅和商辦樓的成交比重是1.23比1，而3月份兩者的比例為1.15比1，商業(yè)地產(chǎn)成交呈明顯上升勢(shì)頭。此前，中房信分析師提供的類似數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)令出臺(tái)前后一星期，商辦樓的成交比重由原來(lái)平均每天不足15%上升至30%。

    易居中國(guó)分析師薛建雄提供的數(shù)據(jù)顯示，去年12月上海商辦樓供應(yīng)2279套，銷售2276套；今年1月供應(yīng)1500多套，銷售1600套；2月份供應(yīng)量659套，銷售576套。但從面積看，新增供應(yīng)達(dá)18萬(wàn)平方米，銷售卻只有7.5萬(wàn)平方米。

    有分析稱，銷售套數(shù)和面積比例的懸殊，說(shuō)明目前成交的商辦樓以小戶型居多，這變相說(shuō)明，炒房客在其中扮演了重要角色。

流向之三

 

收購(gòu)開(kāi)發(fā)商股權(quán)  炒房團(tuán)變身幕后老板

 

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

 

    “一個(gè)業(yè)務(wù)員一天派送的廣告宣傳單，就能給我?guī)?lái)七八位投資客戶。”上海錢生輝投資咨詢公司總經(jīng)理錢生輝感嘆，限購(gòu)令給他這樣的上海中小房地產(chǎn)投資公司帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。

    此前，錢生輝花了5年時(shí)間發(fā)展“集智建房”，首個(gè)項(xiàng)目雖于去年獲得成功，但始終沒(méi)能迅速鋪開(kāi)。他認(rèn)為，最主要的瓶頸就是資金。但樓市限購(gòu)令出來(lái)后，不少炒房客開(kāi)始轉(zhuǎn)投他的業(yè)務(wù)。

    中國(guó)指數(shù)研究院分析師鐘星爍說(shuō)，限購(gòu)令并未阻擋樓市游資投資房地產(chǎn)的步伐，只不過(guò)他們現(xiàn)在換了一種方式。他們?cè)谏虾４笏翆ふ夷切┵Y金周轉(zhuǎn)不靈的房地產(chǎn)公司，希望收購(gòu)后者的股權(quán)；另外，他們還組成房地產(chǎn)基金，參與上海的大宗收購(gòu)業(yè)務(wù)。此外，土地市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)炒房客的身影。

瞄準(zhǔn)資金鏈吃緊的公司

 

    “限購(gòu)令后，我們都失去了買房的資格，要買房怎么辦？要么就以公司名義購(gòu)買，要么就直接購(gòu)買房地產(chǎn)公司的股權(quán)。”上海一家溫州炒房團(tuán)的負(fù)責(zé)人雷先生告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

    在溫州民間流行這樣一種說(shuō)法，資金年回報(bào)率只有達(dá)到15%以上才能保值。限購(gòu)令之后，國(guó)家收緊銀根，很多弱小地產(chǎn)商無(wú)法生存，給了炒房客收購(gòu)開(kāi)發(fā)商股權(quán)的機(jī)會(huì)。雷先生說(shuō)，限購(gòu)令之后，被溫州人收購(gòu)的房地產(chǎn)公司不在少數(shù)。

    這一說(shuō)法得到鐘星爍的認(rèn)同。她告訴記者，限購(gòu)令之后，溫州人首選那些財(cái)務(wù)情況很差、資金鏈瀕臨斷鏈的房地產(chǎn)公司進(jìn)行收購(gòu)，而這一類公司目前數(shù)量不少。

    上海的一位土地掮客也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，目前活躍在二手市場(chǎng)上的土地收購(gòu)方大多沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，是由幾個(gè)有實(shí)力的個(gè)人組成的投資團(tuán)體，和以往的房地產(chǎn)商收購(gòu)有很大的不同。

    上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)顯示，目前掛牌的15宗房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目中，有三分之二是2月14日以后新掛牌的。除此外，重慶、北京、天津等產(chǎn)權(quán)交易所也有大量新掛牌的房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。而在非公開(kāi)市場(chǎng)上，通過(guò)房地產(chǎn)掮客買賣的房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目更多。

    除了直接參股、控股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司外，投資房地產(chǎn)民間私募基金也是投資客的投資方向之一。雷先生介紹，在限購(gòu)令出臺(tái)以后，上海由溫州人主導(dǎo)的房地產(chǎn)投資基金在數(shù)量和規(guī)模上都較之前有大幅度擴(kuò)增。

    上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō)，所謂的房地產(chǎn)投資私募基金，主要的資金來(lái)源其實(shí)就是炒房客。主持這些房地產(chǎn)私募投資基金的投資經(jīng)理，主要的工作就是從原來(lái)的炒房客手中募集資金。

    除此外，也有個(gè)人出現(xiàn)在土地競(jìng)拍市場(chǎng)，通過(guò)低價(jià)買地和開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)。錢生輝說(shuō)，限購(gòu)令之后，江浙一帶出現(xiàn)了不少個(gè)人買地案例。他和同行交流獲知，這些買地的個(gè)人原先都是炒房者，此前已經(jīng)通過(guò)住宅和商辦樓狠狠賺了一筆，如今又進(jìn)入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

    按照錢生輝的說(shuō)法，流入土地市場(chǎng)的炒房者資金可能已經(jīng)達(dá)到數(shù)十億元。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，僅2月份，以個(gè)人名義購(gòu)買的土地就達(dá)到41宗，金額超過(guò)16.15億元。

甲方成了“打工仔”

 

    由毫無(wú)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的炒房團(tuán)演變?yōu)榉康禺a(chǎn)公司的參股控股方，這些從未干過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資者有這樣的運(yùn)作能力嗎？

    錢生輝說(shuō)，方法很簡(jiǎn)單，就是讓曾經(jīng)的甲方——開(kāi)發(fā)商，擔(dān)當(dāng)炒房團(tuán)的打工仔，為后者代建房屋。他公司組織的房地產(chǎn)基金，就準(zhǔn)備采用這樣的方式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，目前已答應(yīng)與他合作的企業(yè)，如友利股份、愛(ài)建股份等，原先都是上海知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

    事實(shí)上，由于目前房地產(chǎn)行業(yè)相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商都有拓展代建業(yè)務(wù)的計(jì)劃，錢生輝目前可以選擇的合作伙伴范圍還不僅限于上述公司。

    雷先生還透露了另一個(gè)曲線進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方法，即通過(guò)借貸的方式介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。“以前，開(kāi)發(fā)商是甲方，炒房客是乙方，而限購(gòu)令后，樓市由賣方變?yōu)橘I方市場(chǎng)，甲乙雙方換了位。”

    他表示，炒房客的做法是先以較高的利率借款給房地產(chǎn)商，進(jìn)而掌握后者的工商資信、債務(wù)債權(quán)、經(jīng)營(yíng)成本等財(cái)務(wù)資料，在此基礎(chǔ)上進(jìn)而收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的股權(quán)，達(dá)到徹底控制房地產(chǎn)公司的目的。

    他介紹說(shuō)，與外界想象的不同，很多炒房客實(shí)際上早在幾年前就已經(jīng)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)于如何操作一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已有一定的經(jīng)驗(yàn)。另外，對(duì)于沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的投資者來(lái)說(shuō)，他們完全可以通過(guò)投資房地產(chǎn)私募基金來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在溫州，很多基金管理者都有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)。

    雷先生同時(shí)表示，炒房者甚至在某些方面比開(kāi)發(fā)商還有更大的優(yōu)勢(shì)。比如，目前很多銀行暫停了房地產(chǎn)新增開(kāi)發(fā)貸款，但是國(guó)家又對(duì)其他一些產(chǎn)業(yè)有著政策上的扶持。炒房客就可以通過(guò)同集團(tuán)的其他產(chǎn)業(yè)“聯(lián)保”，如以鋼鐵公司名義申請(qǐng)貸款，再以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的物業(yè)作為抵押，來(lái)獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金。

記者觀察

 

限購(gòu)令或逼出行業(yè)變革

 

楊羚強(qiáng)

 

    “限購(gòu)令能堵住窮人不買房，卻堵不住富人投資房地產(chǎn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍如是感嘆。

    不過(guò)，投資客把錢投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)并不是件壞事，反過(guò)來(lái)，倒有可能會(huì)加快房地產(chǎn)行業(yè)的變革。

    全世界的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式大致分為兩種。一種是美國(guó)模式：基金公司負(fù)責(zé)出錢、買地，建筑公司負(fù)責(zé)建設(shè)、銷售；另一種模式則是我國(guó)的模式，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)融資、拿地、建設(shè)、銷售等所有工作。漫長(zhǎng)的生產(chǎn)周期，不僅極大地增加了開(kāi)發(fā)商的資金風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)擔(dān)，也消耗了他們的精力，使他們無(wú)力增加開(kāi)發(fā)量。

    事實(shí)上，去年包括綠城、復(fù)地、金地在內(nèi)的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)巨頭，都嘗試在代建和地產(chǎn)金融方面拓展，以尋找行業(yè)新的發(fā)展模式。但是，這一類嘗試并沒(méi)有變?yōu)樾袠I(yè)的常態(tài)。

    從去年下半年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)各類房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)非?；钴S，在限購(gòu)令下，房地產(chǎn)私募基金給行業(yè)帶來(lái)變革的可能在無(wú)限變大。一是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商無(wú)法從傳統(tǒng)渠道融資，開(kāi)始加大與基金的合作力度；二是因?yàn)樗侥蓟饠U(kuò)大發(fā)展后，在行業(yè)內(nèi)的話語(yǔ)權(quán)也變得越來(lái)越大，進(jìn)而加速改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。

    對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最大的好處不僅僅是炒房客不會(huì)再和他們爭(zhēng)奪房源，還在于大量房地產(chǎn)投資基金崛起后，以往因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金不足而造成的供應(yīng)量偏緊的局面有望就此打破。只要土地能像現(xiàn)在一樣大量供應(yīng)，那么這些土地就有望迅速變成樓盤，進(jìn)而改變市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)。

    市場(chǎng)供需變化了，房?jī)r(jià)真正意義的下跌還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

 

如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社聯(lián)系。未經(jīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或鏡像，違者必究。

 

聯(lián)系電話：021-60900099轉(zhuǎn)688

 

每經(jīng)訂報(bào)電話

 

北京：010-58528501    上海：021-61283003    深圳：0755-83520159    成都：028-86516389    028-86740011    無(wú)錫：15152247316