2011十大主題機(jī)會(huì)之十：地產(chǎn)股最嚴(yán)調(diào)控后否極泰來(lái)

每經(jīng)記者  王炯業(yè)

        2010年即將過(guò)去，這一年，在中央各種調(diào)控政策下，地產(chǎn)股屢屢受挫，股價(jià)從2009年的暴漲變成了2010年的暴跌。樓市的“政策年”，同樣成了地產(chǎn)股的“政策年”。

        不過(guò)，值得一提的是，在最嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控后，地產(chǎn)股的各種利空政策被業(yè)內(nèi)解讀為靴子已經(jīng)落地，那么，明年地產(chǎn)股是否將迎來(lái)新一輪的行情，否極泰來(lái)呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將帶您一起探尋。

2010年美麗預(yù)期破滅

        2010年，政府為抑制房?jī)r(jià)，調(diào)控政策頻出?！皣?guó)十一條”、“新國(guó)十條”、“限購(gòu)令”、存款準(zhǔn)備金率上調(diào)、加息……一波接一波調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)施加了巨大的壓力。

        然而  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》根據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)發(fā)現(xiàn)，2010年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入同比大增25.66%，歸屬母公司凈利潤(rùn)同比大增17.99%，雙雙實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

        招商證券指出，地產(chǎn)行業(yè)獨(dú)特的先預(yù)售再結(jié)算的制度使得從銷售房屋到最終結(jié)算，有1年半左右的滯后期。目前房屋銷售比較旺盛，預(yù)計(jì)2011年也不會(huì)有明顯的下降。因此，2012年半年報(bào)以前，房地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)無(wú)憂。

        然而，即便在這樣美麗的業(yè)績(jī)下，地產(chǎn)股的股價(jià)仍然力不從心。

        大智慧統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1月4日，地產(chǎn)指數(shù)為4271點(diǎn)；今年4月15日打出抑制房?jī)r(jià)  “第一拳”之前，地產(chǎn)指數(shù)小幅攀高至4300點(diǎn)；政策出臺(tái)后，地產(chǎn)指數(shù)一路狂瀉，到7月份中旬跌至2898點(diǎn)，期間新黃浦、榮安地產(chǎn)、ST珠江等個(gè)股跌幅高達(dá)40%，超過(guò)80只個(gè)股跌幅超過(guò)20%。

        某大型券商研究員告訴記者，地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致地產(chǎn)股價(jià)走勢(shì)越走越弱，讓樂(lè)觀的市場(chǎng)預(yù)期變成了悲觀的市場(chǎng)。調(diào)控之后，房?jī)r(jià)漲了，但大家又開(kāi)始擔(dān)心會(huì)不會(huì)有更厲害的政策。所以，地產(chǎn)股成了一盤溫水。

        從盤面來(lái)看，雖然在7月份后地產(chǎn)股經(jīng)歷了小幅反彈，指數(shù)慢慢摸高至3500點(diǎn)附近，但從8月份至今，地產(chǎn)股始終處于盤整狀態(tài)。

房產(chǎn)稅之靴基本落地

        那么，展望2011年，地產(chǎn)股將何去何從呢？

        2010年末，地產(chǎn)調(diào)控基本已現(xiàn)成效，尤其是限購(gòu)令和差別化信貸短期內(nèi)降低了需求。

        國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月10日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月份70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%。一位資深行業(yè)地產(chǎn)研究員指出，“雖然還是上漲，但漲幅明顯縮小，11月份的環(huán)比漲幅低于同期通貨膨脹率的漲幅，可以看出調(diào)控政策取得了初步成效?！?br/>
        另外，12月初，多家媒體報(bào)道房產(chǎn)稅將于2011年在上海和重慶試點(diǎn)，房產(chǎn)稅按人均面積為起征點(diǎn)，稅率為累進(jìn)稅率。其實(shí)在今年早些時(shí)候，房產(chǎn)稅傳言就開(kāi)始風(fēng)傳，這讓地產(chǎn)股一直萎靡不振。此次再次傳出房產(chǎn)稅消息，并不令業(yè)內(nèi)震驚，而被解讀為調(diào)控靴子的落地。

        中銀國(guó)際認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)已有明確預(yù)期，房產(chǎn)稅在開(kāi)征之初將秉持漸進(jìn)的方式以降低征收難度，對(duì)需求和二手房市場(chǎng)拋售行為的實(shí)際影響有限。房產(chǎn)稅的出臺(tái)，尤其是以新老劃斷方式征收，可能被市場(chǎng)理解為利空出盡，從而促使目前估值已經(jīng)相當(dāng)?shù)偷牡禺a(chǎn)股出現(xiàn)較大幅度的反彈。

        上述研究員認(rèn)為，房產(chǎn)稅是否出來(lái)已經(jīng)并不重要，因?yàn)榇蠹乙呀?jīng)形成了預(yù)期，無(wú)論是房地產(chǎn)基本面還是股價(jià)都已經(jīng)充分反映了該預(yù)期。

        國(guó)信證券證券指出，政策“靴子”已大部分落地，即使推出房產(chǎn)稅也不會(huì)打擊行業(yè)發(fā)展?！敖?jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型”之路漫長(zhǎng)，地產(chǎn)支柱地位難撼。

地產(chǎn)股否極泰來(lái)？

        地產(chǎn)股在調(diào)控年持續(xù)走弱，估值已經(jīng)到了歷史底部。展望2011年，地產(chǎn)有哪些投資機(jī)會(huì)呢?

        《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)WIND統(tǒng)計(jì)了近10年的房地產(chǎn)市盈率市凈率（市盈率按照TTM整體法，市凈率按照整體法，以前年度為年報(bào)，2010年采用季報(bào)）。從統(tǒng)計(jì)可以看出，地產(chǎn)股的市盈率10年來(lái)最低的3次分別是2005年的17.66倍、2008年的18.53倍和今年的22.64倍。

        東海證券房地產(chǎn)研究員桂長(zhǎng)元指出，從估值角度來(lái)看，地產(chǎn)股現(xiàn)歷史大底，具有很好的安全邊際。橫向比較，無(wú)論P(yáng)E還是PB，在申萬(wàn)23個(gè)行業(yè)中均處極低水平；縱向而言，也處歷史最低水平，且與弱周期板塊的偏離度達(dá)到歷史之最。2011年主流地產(chǎn)股動(dòng)態(tài)PE基本處在8至10倍。股價(jià)歸根結(jié)底是對(duì)基本面的反映，房地產(chǎn)板塊估值未來(lái)存在上升空間。

        從基本面來(lái)看，上述券商認(rèn)為，預(yù)計(jì)明年地產(chǎn)行業(yè)銷售面積同比增長(zhǎng)在10%左右，房?jī)r(jià)與CPI同步，銷售額同比增長(zhǎng)14%，品牌企業(yè)表現(xiàn)將依然強(qiáng)于大勢(shì)?；久娴目傮w向好必定會(huì)反映在股價(jià)上，目前股價(jià)與基本面的背離難以持久。

        不過(guò)對(duì)于政策，券商仍然顯得較為謹(jǐn)慎。多數(shù)研究員認(rèn)為，2011年政策難言放松。

        眾多券商在保持謹(jǐn)慎的前提下，仍然看好2011年的房地產(chǎn)股票，多數(shù)券商維持對(duì)行業(yè)的“推薦”評(píng)級(jí)。那么，在2011年投資者該如何把握地產(chǎn)股呢？

        桂長(zhǎng)元指出，明年看好以下2類公司：高周轉(zhuǎn)、業(yè)績(jī)鎖定程度高的龍頭企業(yè)，如萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、濱江集團(tuán)、中南建設(shè)、首開(kāi)股份、華業(yè)地產(chǎn)；另外，還看好“地產(chǎn)+X”組合類優(yōu)質(zhì)公司，如中天城投、福星股份、中潤(rùn)投資。

        國(guó)泰君安首席地產(chǎn)分析師孫建平指出，在2011年側(cè)重兩種選股策略：一是“地產(chǎn)+X”組合，一是周轉(zhuǎn)快、業(yè)績(jī)保障性強(qiáng)的行業(yè)龍頭組合。在“地產(chǎn)+X”中重點(diǎn)推薦中國(guó)寶安、新湖中寶、建發(fā)股份、勝利股份、深天健；在周轉(zhuǎn)快、業(yè)績(jī)保障性強(qiáng)的行業(yè)龍頭組合中，推薦萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、首開(kāi)股份、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)和榮盛發(fā)展。另外，商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)樾袠I(yè)估值比住宅安全，行業(yè)量?jī)r(jià)空間比住宅更大更確定，建議2011年適當(dāng)關(guān)注，其中包括中國(guó)國(guó)貿(mào)、張江高科、世茂股份、金融街。

重點(diǎn)公司萬(wàn)科A：首家千億級(jí)房企

股票代碼：000002三季報(bào)每股收益：0.30元

        2010年萬(wàn)科A實(shí)現(xiàn)超額增長(zhǎng)，前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入223.8億元；凈利潤(rùn)32.7億元，較去年同期增長(zhǎng)10.63%。截至報(bào)告期末，萬(wàn)科尚有450.2萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額共計(jì)393.7億元。

        截至2010年12月1日，萬(wàn)科今年已實(shí)現(xiàn)銷售面積830.7萬(wàn)平方米，銷售金額1000.6億元，成為國(guó)內(nèi)首家年銷售額超千億的房地產(chǎn)企業(yè)。

        萬(wàn)科在三季度時(shí)推出股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。目前預(yù)收賬款已鎖定了今明兩年的大部分業(yè)績(jī)，凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)率應(yīng)能達(dá)到行權(quán)條件。在凈資產(chǎn)收益率方面更多體現(xiàn)了公司管理層對(duì)公司未來(lái)的信心。

世茂股份:城市綜合體優(yōu)勢(shì)明顯

股票代碼：600823三季報(bào)每股收益：0.27元

        世茂股份是一家集商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、百貨和影院等多業(yè)務(wù)板塊于一體的商業(yè)地產(chǎn)上市公司。公司在長(zhǎng)三角和環(huán)渤海區(qū)域約20個(gè)大中城市開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)或持有20余個(gè)項(xiàng)目。

        世茂股份2010年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.64億元，同比增長(zhǎng)175%；凈利潤(rùn)3.14億元，同比增長(zhǎng)254%；每股收益0.27元。

        值得一提的是，世茂股份12月14日發(fā)布公告稱，公司與中投信托有限責(zé)任公司協(xié)商，中投信托將提供人民幣4億元的信托貸款。這是自2009年探路百貨和影院業(yè)務(wù)以來(lái)，世茂股份首次專門針對(duì)兩者進(jìn)行信托融資。公司計(jì)劃5年內(nèi)在各地開(kāi)拓20家左右世茂百貨門店，銀幕規(guī)模也將達(dá)到600塊。

        長(zhǎng)江證券指出，在商業(yè)地產(chǎn)繁榮背景下，公司的商業(yè)模式看好。城市綜合體模式有如下三點(diǎn)優(yōu)勢(shì)：第一，迎合了各地政府土地出讓捆綁的商業(yè)配套要求，具有拿地優(yōu)勢(shì)；第二，資金來(lái)源多元化；第三，可通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)有效撬動(dòng)寫字樓與住宅的價(jià)格。此外，世茂的城市綜合體具有很強(qiáng)的復(fù)制性。

保利地產(chǎn)：業(yè)績(jī)鎖定明顯

股票代碼：600048三季報(bào)每股收益：0.50元

        2010年三季度報(bào)告顯示，保利地產(chǎn)前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收172.9億元，同比增長(zhǎng)51%；凈利潤(rùn)22.9億元，同比增28.21%。有券商認(rèn)為，保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)鎖定較明顯。群益證券認(rèn)為，保利地產(chǎn)預(yù)售賬款占比較高，財(cái)務(wù)狀況安全。三季度末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為78.92%，其中預(yù)收賬款高達(dá)468億元，占總負(fù)債43.4%。

        長(zhǎng)江證券指出，保利地產(chǎn)經(jīng)過(guò)今年的調(diào)整，在銷售上明年將恢復(fù)較高的成長(zhǎng)，這主要是基于保利今年在拿地上依然保持著強(qiáng)勁的勢(shì)頭，主要地塊在明年將向市場(chǎng)形成有效的供給。同時(shí)，保利地產(chǎn)走在了許多龍頭企業(yè)前面，加快布局商業(yè)地產(chǎn)，這勢(shì)必將成為保利未來(lái)增長(zhǎng)極之一。

榮盛發(fā)展：二三線布局高成長(zhǎng)

股票代碼：002146三季報(bào)每股收益：0.42元

        榮盛發(fā)展總部位于素有  “京津走廊上璀璨明珠”之稱的河北省廊坊市，致力于中等城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。公司  “立足中小城市，開(kāi)發(fā)普通住宅”的業(yè)務(wù)模式，為公司的成長(zhǎng)帶來(lái)優(yōu)勢(shì)。

        2010年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入45.8億元，凈利潤(rùn)6.1億元，同比上升110.2%和58.1%，每股收益0.42元。

        華泰聯(lián)合證券指出，公司目前擁有未結(jié)權(quán)益建面1427.5萬(wàn)平方米，其中33%分布在河北各地，24%分布在沈陽(yáng)，31%分布在江蘇，按2010年新開(kāi)工面積297萬(wàn)平方米計(jì)算，公司目前儲(chǔ)備量足夠支撐4年以上的發(fā)展。公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備重點(diǎn)分布的三大區(qū)域GDP總量在全國(guó)均屬于前十強(qiáng)，整體來(lái)看都有較大增長(zhǎng)空間。

        值得一提的是，榮盛發(fā)展費(fèi)用管理能力突出，2010年半年報(bào)三費(fèi)為4.12%，毛利水平保持在較為合理的30%左右。預(yù)計(jì)公司今明兩年EPS為0.61元和0.85元，對(duì)應(yīng)PE為18倍、13倍。由于公司潛在發(fā)展空間巨大，且已進(jìn)入加速擴(kuò)張階段，未來(lái)成長(zhǎng)空間可期。

中國(guó)寶安：三大主業(yè)三足鼎立

股票代碼：000009三季報(bào)每股收益：0.23元

        中國(guó)寶安是一個(gè)綜合類股份制集團(tuán)公司，成立于1983年7月。據(jù)了解，中國(guó)寶安旗下?lián)碛懈叻康禺a(chǎn)、新技術(shù)、生物醫(yī)藥三大業(yè)務(wù)板塊，控參股馬應(yīng)龍藥業(yè)、深鴻基等20余家企業(yè)。

        2010年前三季度中國(guó)寶安實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21.76億元，同比減少5.28%；實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者凈利潤(rùn)2.53億元，同比增長(zhǎng)31.09%。

        平安證券認(rèn)為，中國(guó)寶安一直頗具投資型風(fēng)格，近年逐步確立三大主業(yè)，剝離虧損業(yè)務(wù)。同時(shí)，公司地產(chǎn)及生物醫(yī)藥發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，后期將穩(wěn)定成長(zhǎng)，為公司價(jià)值提供安全邊際。據(jù)測(cè)算，地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值9.62元  （RNAV）、生物醫(yī)藥業(yè)務(wù)價(jià)值3元，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)價(jià)值為12.62元。新能源產(chǎn)業(yè)鏈布局較完整，擁有從礦產(chǎn)資源到電池材料、電機(jī)電控等較為完整的核心零部件資源，新能源板塊將成為公司跑得最快的馬車，三大主業(yè)“三足鼎立”的戰(zhàn)略構(gòu)想初步形成。預(yù)計(jì)中國(guó)寶安2010年、2011年每股收益分別為0.45元、0.67元。

新湖中寶：跨界戰(zhàn)略成熟

股票代碼：600208三季報(bào)每股收益：0.11元

        新湖中寶是浙江省最大的A股上市公司，公司主營(yíng)地產(chǎn)、金融及其他投資，目前在全國(guó)20余個(gè)城市開(kāi)發(fā)30多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，總開(kāi)發(fā)面積達(dá)1100萬(wàn)平方米。

        新湖中寶2010年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40.49億元，同比增長(zhǎng)6.75%；歸屬母公司凈利潤(rùn)5.62億元，同比下降10.65%；每股收益0.11元。

        廣發(fā)證券認(rèn)為，新湖中寶參股的盛京銀行和成都農(nóng)商行股權(quán)價(jià)值約為57.7億元，增值約44.8億元；今年和明年至少能為公司貢獻(xiàn)約3.9億元的凈利潤(rùn)，折合每股收益約0.08元。

        公司參股的湘財(cái)證券盈利能力增強(qiáng)，預(yù)計(jì)今年凈利7億元；控股新湖期貨，預(yù)計(jì)證券期貨公司股權(quán)增值約77.2億元，參股的大智慧上市之后至少增值6億元。

        另外公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入成熟期，2011年可售資源豐富，分布在杭州、上海、海寧、蘇州及南京等，業(yè)績(jī)將得到釋放，預(yù)計(jì)2010年至2012年的每股收益分別為0.34元、0.48元及0.69元。由于公司實(shí)行“房地產(chǎn)+X”戰(zhàn)略，房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入成熟期，股權(quán)投資增值多、盈利能力強(qiáng)，因此，維持新湖中寶“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)8元/股。



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