機(jī)構(gòu)統(tǒng)計稱上海低價豪宅正大量消失

　　“我們準(zhǔn)備現(xiàn)房銷售?！鄙虾Ｒ患以驗槎▋r理由不充分而被延遲獲準(zhǔn)申請預(yù)售資格的樓盤銷售副總經(jīng)理日前向媒體透露了他們的最新應(yīng)對方案。而來自機(jī)構(gòu)的研究顯示,上述開發(fā)商可能因此而承擔(dān)巨額的財務(wù)開支。在央行加息之后,上述支出至少將增加2%。對此,中房信的分析師薛建雄說,開發(fā)商所以選擇這樣的應(yīng)對策略,更多是因為看好后續(xù)的房價升幅會超過其成本。

　　支持他觀點的是近期新浪樂居的一份統(tǒng)計,根據(jù)上述統(tǒng)計,目前上海6~8萬元單價的中低價豪宅在過去幾個月內(nèi)正大量“消失”,目前仍然在售的僅有尚海灣等少量樓盤。而在加息后,上海中低價豪宅的需求面正面臨進(jìn)一步的擴(kuò)增。這使得上述開發(fā)商認(rèn)為,在未來的一年中,上海豪宅價格還有繼續(xù)大幅上漲的空間。

　　高售價樓盤或付出更多財務(wù)成本

　　今年的9月份,上海市房屋和住宅保障局曾出臺新規(guī),對于那些定價沒有充分依據(jù)的樓盤,延緩獲得預(yù)售許可證的時間。而據(jù)上海媒體報道,上海北區(qū)某樓盤更是在今年4月份時就因為堅持高定價,而沒有能夠在當(dāng)時獲得預(yù)售許可證。而在新規(guī)定出臺以后,上述樓盤獲得預(yù)售許可更為渺茫。

　　這使得上述項目不得不變更既定營銷策略。近日,該開發(fā)商的副總經(jīng)理向媒體透露說,項目將由原來的期房銷售改為現(xiàn)房銷售,以應(yīng)對新規(guī)定造成的政策壓力。

　　但這一做法,卻可能令開發(fā)商的融資時間延長了9個月至1年的時間,大大增加了利息支付成本,尤其是很多開發(fā)商是通過海外銀行等其他高息途徑融資。

　　此前,第一太平戴維斯的一份調(diào)查報告顯示,開發(fā)商從國內(nèi)銀行獲取的貸款同比增長率從2009年12月的76%下降到2010年7月的29%,預(yù)售款收入同比增長率從2010年1月的144%下降到2010年7月的42%。

　　開發(fā)商越來越借重于海外銀行貸款、REITS、開發(fā)商人民幣基金甚至地下錢莊等其他途徑獲取資金。而上述這些融資的渠道,成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)的銀行借貸。這使得開發(fā)商的成本面臨大幅度增加,加息則進(jìn)一步加重了開發(fā)商的資金負(fù)擔(dān)。

　　而在這樣的情況下,受政策限制,一些已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件,但因為價格不符要求的開發(fā)商,寧愿等房子由期房變成現(xiàn)房,也不愿意降價出售,很有可能是因為他們認(rèn)為未來房價還會上調(diào)。

　　高價房加速度成交令低價豪宅消失

　　“10月11日至10月17日,上海的高價房成交比重比黃金周期間增長了10%左右。但是到了10月18日至24日,高價房的成交比例,要比之前那一周成交量增長百分之二十幾?！庇油康禺a(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說,加息以后,上海高價房的成交量明顯增加,呈加速度上升。近期高價房的熱賣,和升息后人民幣升值預(yù)期再度加強(qiáng)有關(guān)。

　　多家媒體報道,加息前后境內(nèi)和境外的機(jī)構(gòu)普遍想用低利率的美元貸款購買中國商品,以賺取高額的息差和匯率差收益,加息令這一勢頭進(jìn)一步顯著化。作為大宗商品之一的房地產(chǎn),顯然受到他們更多的關(guān)注。

　　但是,內(nèi)地14個城市近期出臺的限購令,給這些資金購買普通住宅造成巨大的障礙。于是一部分機(jī)構(gòu)將他們通過各種渠道獲得的海外熱錢轉(zhuǎn)而購買總價上千萬的豪宅。多家豪宅樓盤售樓處證實,近期有不少境外客在這些樓盤買房。而機(jī)構(gòu)調(diào)查進(jìn)一步發(fā)現(xiàn),這些豪宅均屬于中低價位。

　　有業(yè)內(nèi)人士因此擔(dān)心,上海目前在售的少數(shù)低價豪宅,會被上述一心想套取利率、匯率差的資金全部鯨吞,進(jìn)而導(dǎo)致上海豪宅價格的普漲。不過,幸運(yùn)的是來自21世紀(jì)不動產(chǎn)、同策代理、信義房地產(chǎn)等多家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的調(diào)查顯示,目前海外資本大量流入到豪宅市場的跡象仍不明顯。境內(nèi)購房者買豪宅還有機(jī)會。

　　只是這一機(jī)會或許轉(zhuǎn)瞬即逝。新浪樂居的最新統(tǒng)計顯示,售價6~8萬元/平方米的中低價豪宅在最近幾個月大幅度縮水。8月份時,上海5萬元以上單價豪宅中大部分都是5~8萬元一平方米的中低價豪宅,但10月25日該機(jī)構(gòu)給出的名單卻顯示,僅僅尚海灣等少數(shù)豪宅項目的銷售均價還處于6~8萬元的價格段。

　　即使是上述這些僅存的 “碩果”,也有迅速“被消失”的危機(jī)。以9月份已經(jīng)獲得熱賣的尚海灣豪庭為例,由于所處地理位置臨近世博板塊,正是上海新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動機(jī)。本身又是徐家匯十二五發(fā)展的新的機(jī)會點,再加上天然的江景資源等優(yōu)勢,早已成為各種需求集中瞄準(zhǔn)的“獵物”。

　　一家業(yè)內(nèi)人士說,未來的上海豪宅很有可能成為境內(nèi)和境外資金顯現(xiàn)自己實力的“競技場”。

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