滬樓市又聞驚雷 新盤售價只能降不能漲？

　　每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

　　當(dāng)上海市市長韓正在10月10日舉行的第22次上海市市長國際企業(yè)家咨詢會議上再次強(qiáng)調(diào)上海遏制高房價的決心之時，誰也不曾想到一場更猛烈的樓市政策風(fēng)暴，正狠狠沖向高房價的上海樓市。

　　昨日（10月11日），一家房地產(chǎn)開發(fā)商的營銷總監(jiān)向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，在國慶長假前，上海市住房保障和房屋管理局曾組織他們開會，不僅向他們重申了一房一價的規(guī)定，更要求新開樓盤只能下調(diào)售價，不能漲價。

　　雖然上述消息尚未獲得上海市住房保障和房屋管理局對口媒體的相關(guān)負(fù)責(zé)人證實(shí)，但記者在該局舉辦的網(wǎng)上房地產(chǎn)上，卻看到于10月份以后新上市的美岸棲庭、新城西尚海等樓盤的網(wǎng)上銷售表的“報(bào)價可浮動范圍”一欄均為負(fù)值，這部分證實(shí)了上述開發(fā)商營銷總監(jiān)所說的情況。

　　上海房地產(chǎn)業(yè)一分析人士表示，新開樓盤的上述定價規(guī)定表明了上海市抑制房價高漲的決心。如果房價不能應(yīng)聲而落，不排除未來還會出臺更嚴(yán)厲調(diào)控措施以遏制房價猛漲的可能性。

　　新售樓盤或不許漲價

　　在前述房地產(chǎn)企業(yè)營銷總監(jiān)透露上海的最新政策動向之前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上房地產(chǎn)預(yù)告的將于10月16日開盤的松江九亭的公寓項(xiàng)目都明確公布了每一棟樓房價的最高和最低價格區(qū)間，并且在樓盤銷售表的  “報(bào)價可浮動范圍”一欄中寫明“-20%”。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說，那可能意味著房價將只能降價，而不能上調(diào)。

　　而此前，上海通過網(wǎng)上房地產(chǎn)銷售的絕大多數(shù)樓盤都僅僅只規(guī)定了整個樓盤的參考價，而在樓盤銷售表的“報(bào)價可浮動范圍”一欄中顯示為正值。業(yè)內(nèi)人士解釋說，這代表開發(fā)商擁有向上、向下調(diào)整一定價格幅度的定價權(quán)。

　　但是，近期開發(fā)商們上調(diào)售價的權(quán)利卻被限制了。薛建雄介紹說，上海近期上市的新盤，絕大部分都是一房一價，并且都只規(guī)定了下調(diào)的比例，而沒有可以上調(diào)價格的幅度范圍。

　　記者根據(jù)新浪樂居提供的15個國慶以后開盤的樓盤名單進(jìn)行調(diào)查后也發(fā)現(xiàn)，除了那些早在今年10月以前已獲得預(yù)售許可證的樓盤外，新獲得預(yù)售許可證的樓盤——如美岸棲庭、新城西尚海等，均只規(guī)定了樓盤下調(diào)價格的幅度，卻沒有可以上調(diào)售價的比例。

　　對此，新城西尚海的開發(fā)商——江蘇新城地產(chǎn)的市場營銷部策劃經(jīng)理陳雷證實(shí)，在網(wǎng)上房地產(chǎn)設(shè)定樓盤“報(bào)價可浮動范圍”為負(fù)值，是上海市住房保障局方面的決定。

　　對上述消息，上海市住房保障和房屋管理局對接媒體的相關(guān)負(fù)責(zé)人并沒有予以證實(shí)。他表示，自己并不知道此事，而昨日因?yàn)橐恢痹陂_會，也無法第一時間證實(shí)上述消息。不過，他表示上海規(guī)定新推樓盤必須公開房價，一房一價的政策早在9月初就已經(jīng)制訂，并不是什么新的政策。上述限制樓盤漲價的政策可能早在今年9月就已公布。

　　薛建雄也進(jìn)一步證實(shí)，對新取得預(yù)售證的樓盤只提供價格下調(diào)范圍，而不給予上調(diào)價格范圍的權(quán)限和上海市住房保障和房屋管理局今年9月份新推出的一項(xiàng)政策有關(guān)。

　　當(dāng)時，上海曾出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》（以下簡稱“通知”）。“通知”的第二條就規(guī)定，“各區(qū)（縣）房管部門要強(qiáng)化對商品住房項(xiàng)目銷售價格和變動幅度等的指導(dǎo)和審核……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整銷售價格超出已備案銷售方案范圍的，應(yīng)當(dāng)再次報(bào)所在區(qū)（縣）房管部門備案。”

　　薛建雄認(rèn)為，上海對新取得預(yù)售許可的樓盤只給出價格下調(diào)范圍，而沒有提供上調(diào)范圍，主要政策依據(jù)便是上述“通知”的第二條。“這意味著，開發(fā)商申請預(yù)售證時的價格只能跌不能漲了。”

　　抑房價效果難測

　　盡管上海部分樓盤的確已經(jīng)失去了通過網(wǎng)上房地產(chǎn)主動上調(diào)售價的權(quán)限，但不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這并不代表開發(fā)商徹底失去了漲價權(quán)。

　　“很有可能只是針對部分報(bào)價過于離譜的開發(fā)商。”方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)總咨詢師胡宗亙認(rèn)為，一些開發(fā)商的報(bào)價可能明顯高于周邊，而被監(jiān)管部門限制其繼續(xù)漲價，因此才對外透露上海市房管部門只允許他們降價，不允許他們漲價。而如果他們的定價能夠合理一些，甚至明顯低于市場平均價格，上海市相關(guān)部門應(yīng)該不會限制他們上調(diào)價格的權(quán)限。

　　但即使不讓房地產(chǎn)開發(fā)商提高網(wǎng)上的銷售參考價格，也不一定能夠完全抑制房價的上漲。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，即使網(wǎng)上房地產(chǎn)限制了開發(fā)商上調(diào)售價的權(quán)利，但開發(fā)商依然可以虛報(bào)高房價，然后再打折銷售的方法“變相”漲價。

　　衛(wèi)明不動產(chǎn)營銷智庫總經(jīng)理蔡為民也認(rèn)為，通過網(wǎng)上房地產(chǎn)限制開發(fā)商漲價的做法，只能是在樓市的成交淡季才能產(chǎn)生作用。一旦成交放量，開發(fā)商們確實(shí)有非常大的可能性通過虛報(bào)高價，而后給出大幅價格折讓的方法完成變相漲價。

　　事實(shí)上，上海市房管部門對上述開發(fā)商可能采用虛報(bào)價格而變相漲價的做法早有預(yù)見。比如對那些售價明顯高出周邊很多的樓盤，要求其說明定價理由；對于定價理由不充分的樓盤將暫緩給予預(yù)售許可證。而在10月7日出臺的滬版“12條”樓市細(xì)則中更進(jìn)一步規(guī)定，對售價明顯高于上一年度同區(qū)域平均成交價格一倍以上的樓盤，以5%的比例預(yù)征土地增值稅。

　　但是，業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，上述措施尚不足以完全抑制開發(fā)商的漲價行為。“沒有開發(fā)商會因?yàn)槎嗾魍恋卦鲋刀惗蝗q價的。”蔡為民表示。

　　中原地產(chǎn)上海研究咨詢部總監(jiān)宋會雍也認(rèn)為，上海限制開發(fā)商漲價權(quán)限的做法，更多是為了向市場傳遞將深入調(diào)控房地產(chǎn)的決心，其作用更多是體現(xiàn)在“嚇阻”性質(zhì)上，希望能借此使市場重新恢復(fù)平穩(wěn)，并進(jìn)一步抑制投機(jī)客和投資者進(jìn)入樓市。但這一做法對房價的抑制作用仍然是短期的，宋會雍認(rèn)為，僅僅依靠這一做法，要中長期抑制房價很難。

　　“通脹因素仍然會使大量的資金進(jìn)入到樓市。”尹伯成認(rèn)為，真正要抑制房價還是要出臺房地產(chǎn)稅等比較厲害的  “武器”。“不能老是只聽到傳聞，而沒有看到‘靴子落地’。”

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