樓市調(diào)控最后通牒：供求關(guān)系或再度逆轉(zhuǎn)

樓市再出重拳 資料圖

　　每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

　　“感覺(jué)就像是警告，該出的基本都出了，再不聽話，就真要執(zhí)行了。”

　　這是上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍，在第一時(shí)間對(duì)昨日發(fā)布的 《國(guó)家有關(guān)部委近日分別出臺(tái)措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲》如此評(píng)價(jià)。

　　盡管“措施”的內(nèi)容大部分僅僅重申了4月樓市新政已頒布的條款，但是依然讓他感到比之前要兇猛得多。他認(rèn)為，尤其是囤地企業(yè)的停貸、停發(fā)債、停發(fā)股票等新增措施，讓人感覺(jué)現(xiàn)在的調(diào)控是一步比一步猛。

　　但是，上述“措施”，僅僅只是口頭警告，并不是最后的“重拳”出擊。

　　衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民說(shuō)，只有將保障住宅和普通小戶型商品住宅用地分開，重點(diǎn)增加保障住宅，才能使這一次的調(diào)控政策，不僅治標(biāo)還能治本。

　　無(wú)論如何，沖刺今年最終目標(biāo)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，未來(lái)幾天幾乎鐵定會(huì)受到第二輪調(diào)控影響，完成目標(biāo)的難度將進(jìn)一步增大。

　　豪宅或更受影響

　　幾乎所有的受采訪人士均認(rèn)為，這一次的宏觀調(diào)控措施，一定會(huì)讓9月份一再升溫的市場(chǎng)重新被降溫，市場(chǎng)在短期內(nèi)勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)大幅度的調(diào)整，但是開發(fā)商和機(jī)構(gòu)對(duì)于何種產(chǎn)品會(huì)降溫更多，受影響更大，持不同的看法。

　　在昨日出臺(tái)的措施中，諸如重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查、加快房產(chǎn)稅以及停止三套以上房貸款，被認(rèn)為是指向豪宅等最受投資者喜愛(ài)的產(chǎn)品。

　　中房指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟的解讀是，新政策會(huì)對(duì)投資客產(chǎn)生巨大的心理影響，尤其是房地產(chǎn)稅的征收，由個(gè)別城市轉(zhuǎn)向全國(guó)，這將進(jìn)一步加重投資者的恐慌，讓他們不敢輕易多買房產(chǎn)。

　　和他的解讀相近，開發(fā)別墅的上海開發(fā)商正陽(yáng)投資營(yíng)銷總監(jiān)王士章認(rèn)為，稅收政策尤其是土地增值稅的政策，對(duì)豪宅市場(chǎng)影響較大。

　　“商業(yè)地產(chǎn)所以售價(jià)不如住宅，最主要的原因便是商業(yè)地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，嚴(yán)格按差額的30%—60%征收土地增值稅，按差額的20%征收個(gè)調(diào)稅。”

　　對(duì)上述分析，中海地產(chǎn)一位營(yíng)銷經(jīng)理有著不同的看法：“可能會(huì)影響高端買家的后期持有，但不會(huì)影響他們前期對(duì)高端住宅的購(gòu)買。”

　　房企再次面臨分化

　　相比之下，將首付比例提高到3成的做法，反而被認(rèn)為對(duì)市場(chǎng)影響不大。同策咨詢機(jī)構(gòu)的研究經(jīng)理倪曉玲說(shuō)，實(shí)際上之前上海無(wú)論首套房是否90平方米以下的普通住宅，銀行提供貸款時(shí)都要求至少3成比例。

　　而陳晟認(rèn)為，即便要求貸款購(gòu)買普通住宅首付3成以上，開發(fā)商只要稍微降一點(diǎn)價(jià)就可以，對(duì)市場(chǎng)的影響面也不會(huì)很大。

　　和上述兩位分析人士的看法相同，嘉華投資有限公司總經(jīng)理谷文勝也表示，嚴(yán)格審查二套房貸，停止以上三套房貸等措施，對(duì)需求面的影響不大，僅僅只會(huì)減少20%左右的需求。

　　雖然，普通住宅受國(guó)辦新《措施》影響不大，但是，卻有可能受供應(yīng)放大的影響而再一次陷入價(jià)格戰(zhàn)。

　　中海地產(chǎn)的上述營(yíng)銷分析人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，政策出臺(tái)后的幾天，大量囤房的開發(fā)商會(huì)趕緊出貨，市場(chǎng)上的商品住宅新增供應(yīng)會(huì)進(jìn)一步增加。

　　與此同時(shí)，分析師們認(rèn)為，市場(chǎng)的需求面卻有可能再次降溫，并進(jìn)一步影響到各房企今年銷售目標(biāo)的完成。

　　陳晟說(shuō)，房地產(chǎn)各企業(yè)將再次出現(xiàn)分化，一些在完成營(yíng)銷策略調(diào)整后，將順利實(shí)現(xiàn)目標(biāo)；而另一些則很有可能無(wú)法完成今年的目標(biāo)。

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