市區(qū)盤高價(jià)盤大量入市 拉升樓市成交均價(jià)

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        新政調(diào)控已有4個(gè)月之久，隨著7月市場成交量活躍后，樓價(jià)也開始小幅升溫。日前，廣州某網(wǎng)站抽樣調(diào)查廣州100樓盤價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入8月份以來，100個(gè)樓盤中有24個(gè)樓盤出現(xiàn)了不同程度的漲價(jià)，僅有15個(gè)樓盤出現(xiàn)降價(jià)，其余的樓盤報(bào)價(jià)保持不變。

        在嚴(yán)厲的新政調(diào)控下，面對即將來臨的金九銀十，廣州樓市為何出現(xiàn)如此怪象？

市區(qū)盤集中涌入

        據(jù)搜房房源中心統(tǒng)計(jì)，截至8月20日的信息，9月進(jìn)入廣州市場亮相的新盤達(dá)23個(gè)，遠(yuǎn)超過8月份15個(gè)新盤的數(shù)量，且這些新盤集中在市區(qū)。

        此前，該網(wǎng)站對廣州100樓盤8月的價(jià)格抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，相較7月，24%的樓盤出現(xiàn)不同幅度升值，降價(jià)的樓盤則下降了15%。

        近期，記者從樓盤推廣信息也發(fā)現(xiàn)，不少市區(qū)盤開始漲價(jià)。

        位于天河區(qū)域的一名為翰林的樓盤，僅短短一個(gè)月的時(shí)間，開盤價(jià)就從1.2~1.3萬元/平方米的“吹風(fēng)價(jià)”漲到了1.4萬元/平方米。廣州市國土資源和房屋管理局官網(wǎng)的信息顯示，該樓盤實(shí)際的成交均價(jià)高的可達(dá)到1.6萬元/平方米。

        市區(qū)樓盤小幅漲價(jià)的例子也不少。

        24日，記者從保利地產(chǎn)廣州項(xiàng)目公司獲悉，5月該公司位于金沙洲的“日光盤”項(xiàng)目，二期入市價(jià)格預(yù)計(jì)達(dá)1.1萬~1.2萬元/平方米，而此前一期均價(jià)僅為1.1萬元/平方米。

        經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰表示，樓盤價(jià)格逆市上升，主要是因?yàn)閺V州市區(qū)比較缺貨，價(jià)格就一直水漲船高，其中小戶型的價(jià)格漲幅會更高一些。

        經(jīng)緯行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入8月，廣州10個(gè)區(qū)樓市均價(jià)從1.15萬元/平方米一路高走。在8月14日~20日期間，樓市均價(jià)已達(dá)到1.24萬元/平方米，小幅上揚(yáng)約0.7%。

        曾英杰表示，近期推的樓盤很多都是市區(qū)盤，價(jià)格上漲是很正常的。珠江新城的樓盤有所降價(jià)，但因?yàn)槌山涣啃?，所以在總均價(jià)上體現(xiàn)不出來。整體看來，因?yàn)橄掳肽晔袇^(qū)盤相對比較多，會在一定程度上拉高全市的均價(jià)。

高價(jià)盤成交拉高均價(jià)

        “目前來看，房價(jià)整體來說沒有太大降價(jià)的痕跡，盡管政策出臺已4個(gè)月，但政府、開發(fā)商以及購房者三者之間仍在博弈，這就要看哪個(gè)的耐心更久?！币桓圪Y開發(fā)商內(nèi)部人士意味深長地說道。

        曾英杰指出，目前市場降價(jià)的樓盤，要么是尾貨盤，要么是成交比較糟糕，所以以價(jià)來換量。如富力位于珠江新城的項(xiàng)目近期降價(jià)較多，奧園位于南沙的某項(xiàng)目盤也從1.3萬元/平方米的價(jià)格降到目前的8000多元/平方米，降幅較大。

        經(jīng)緯行研究中心的數(shù)據(jù)顯示，在廣州的十個(gè)區(qū)域中，樓盤均價(jià)環(huán)比上升的區(qū)域占了7個(gè)，其中花都區(qū)均價(jià)環(huán)比上漲12.39%，漲幅最大。該研究中心認(rèn)為，花都區(qū)個(gè)別樓盤成交拉升了均價(jià)。

        “從某種程度上來說，不漲價(jià)就是降價(jià)。相對之前同一區(qū)域的價(jià)格，高價(jià)盤會相應(yīng)拉動當(dāng)?shù)貐^(qū)域價(jià)格?！痹⒔鼙硎?，例如最近成交非常旺的招商金山谷，價(jià)格就比區(qū)域均價(jià)高出很多。

        “因?yàn)殚_發(fā)商不知道下降到多少才是老百姓出手的心理底。由于目前市場上暫時(shí)沒有新的調(diào)控出臺，供需雙方都處于一種僵持的狀態(tài)，開發(fā)商更多地選擇了觀望或者延遲開盤的手段?！睆V州房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓認(rèn)為，隨著政策進(jìn)入平淡期，加上“金九銀十”即將到來，陸續(xù)有開發(fā)商試探性漲價(jià)以考驗(yàn)市場，但也有開發(fā)商會利用旺季快速推貨和去化存貨。

        謝逸楓預(yù)計(jì)，政策抑制的剛性需求將在“金九銀十”集中爆發(fā)，同時(shí)改善性需求會積極入市，很多投資客也將入市投資。開發(fā)商會集中推貨和走量，在價(jià)格方面開發(fā)商或采取低開平走和跑量保價(jià)的方式給出5%~10%點(diǎn)的折扣。他表示，廣州市中心六區(qū)房價(jià)受到房源和土地稀缺及市場供應(yīng)小，房價(jià)將會有小幅度的上漲，而郊四區(qū)二市的供應(yīng)過大，房價(jià)將會有小幅度的下降。



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