杭州2萬多戶水表“零走字”疑似空置房

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  張初亮  發(fā)自上海

　　繼昨日（8月19日）《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合新浪樂居發(fā)布全國34城500小區(qū)  “黑燈率”數(shù)字后，本報(bào)和新浪樂居再次合作，對杭州水業(yè)集團(tuán)提供的2萬多戶6個(gè)月水表“零走字”的案例進(jìn)行調(diào)查，希望借用杭州房地產(chǎn)市場作為試驗(yàn)，檢驗(yàn)水表“零走字”反映樓盤真實(shí)空置數(shù)據(jù)的能力，進(jìn)而為將來對全國空置房的調(diào)查、統(tǒng)計(jì)提供可靠參考。

        而抽樣調(diào)研的結(jié)果也確實(shí)出乎記者意料。通過對小區(qū)物業(yè)管理公司和中介的采訪記者發(fā)現(xiàn)，除了極少數(shù)樓盤因未能準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)小區(qū)房源的總體數(shù)字而“虛報(bào)”水表“零走字”的比例以外，2004年以后竣工的商品住宅水表  “零走字”比例基本和小區(qū)物業(yè)管理公司、周邊的二手房中介所報(bào)出的小區(qū)入住率非常接近。這為未來通過水表走字完成對全國房屋空置率的調(diào)查創(chuàng)造了可能性。

被低估的“水表空置率”

        根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的統(tǒng)計(jì)，杭州上述“零走字”水表的房源總量超過25000套，而其中屬于住宅范疇的超過了一半，達(dá)到14000套，為總共335000多套受調(diào)查住宅的4%，看上去整體空置率并不高。

        業(yè)內(nèi)人士透露，城建在申請拆遷許可證時(shí)，需提供相當(dāng)于拆除面積20%大小的房源作保證，因此有些小區(qū)的房子就作為杭州市建委申請拆遷許可證的備用房。而因?yàn)榉峙鋯栴}，很多備用房被空置著。據(jù)杭州一家媒體此前報(bào)道，杭州市中心曾有178套安置房空置了整整10余年。

        但杭州水業(yè)集團(tuán)客戶部門的副經(jīng)理沈先生向  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，上述由該集團(tuán)統(tǒng)計(jì)并輾轉(zhuǎn)交由新浪樂居和《每日經(jīng)濟(jì)新聞》發(fā)布的6個(gè)月水表“零走字”房源數(shù)據(jù)，僅僅是該集團(tuán)對下轄57萬套房屋調(diào)查而得，并沒有覆蓋到整個(gè)杭州。原因是部分住宅依然沿襲多年以前多戶一表的總水表，因此無法通過對水表走字情況的調(diào)查來統(tǒng)計(jì)一個(gè)樓盤的空置數(shù)量。

        根據(jù)沈先生的介紹，這些6個(gè)月“零走字”的水表基本上能反映戶主是否居住過，而水業(yè)集團(tuán)也會定期對水表進(jìn)行維修和檢查，以了解是否因?yàn)樵O(shè)備問題導(dǎo)致水表  “零走字”。但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，那些“零走字”水表所在的家庭，門把上大多會布滿厚厚的灰塵，顯示這套房源確實(shí)長時(shí)間無人居住。

        從沈先生反映的情況看，此次浙江水業(yè)集團(tuán)統(tǒng)計(jì)的很多是2000年以前就已經(jīng)建成的舊小區(qū)，而且多數(shù)是低層和多層住宅。由于此類住宅本身空置率不高，因此上述6個(gè)月  “零走字”水表對杭州房地產(chǎn)市場真實(shí)空置數(shù)字的反映，很可能是偏于保守的。

小區(qū)物業(yè)：確有高空置率存在

        為了檢驗(yàn)“零走字”水表反映杭州部分樓盤實(shí)際空置比率的準(zhǔn)確性，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日選擇了一部分“零走字”水表所占比重較高的樓盤首先進(jìn)行調(diào)查。杭州之江板塊的云溪香山因?yàn)楦哌_(dá)32.84%的  “零走字”比例，成為記者的調(diào)查對象之一。

        云溪香山是一個(gè)多層、小高層、高層兼有的公寓樓盤，距離杭州市區(qū)大概有三四十分鐘的車程。小區(qū)的物業(yè)管理公司相關(guān)人士證實(shí)，小區(qū)總共1200單位，但已搬入居住的不過800多戶，上述“零走字”水表應(yīng)該是比較精確地反映了這個(gè)樓盤的空置情況。

        同樣被記者作為抽樣檢驗(yàn)樣本的云棲蝶谷擁有著云溪香山接近的“零走字”比率，其物業(yè)管理公司——綠城物業(yè)管理有限公司云棲蝶谷管理處的一位工作人員證實(shí)，樓盤的空置率應(yīng)該在三成以上。

        親親家園總建筑面積100萬平方米，共有5000戶左右的家庭居住于此。根據(jù)新浪網(wǎng)公布的杭州水業(yè)集團(tuán)  《六區(qū)域近6個(gè)月水表數(shù)據(jù)》顯示，親親家園5000戶中，零水表用戶達(dá)305戶。而親親家園物業(yè)管理處一位負(fù)責(zé)人昨日在接受  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)也表示：“小區(qū)有300多套房子空置著還是有可能的，這里有不少投資客，有些把房子用于出租，還有些外地投資客覺得沒必要出租，也就空著了。”該負(fù)責(zé)人稱，親親家園的空置率大概在5%左右，這與零水表用戶在總戶數(shù)中的占比還是比較接近的。

        杭州我愛我家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場研究中心經(jīng)理周包軍認(rèn)為：“這樣一個(gè)空置率，在整個(gè)杭州市場來說實(shí)際上是很低的，一般一個(gè)次新小區(qū)至少有5%~6%的空置率。不少投資客不愿意裝修，而毛坯房出租又存在一定困難。”

經(jīng)適房同樣存在空置現(xiàn)象

        根據(jù)新浪發(fā)布的《六區(qū)域近6個(gè)月水表數(shù)據(jù)》，在零水表所占比重較大的樓盤中，還有為數(shù)不少的經(jīng)濟(jì)適用房。其中經(jīng)濟(jì)適用房都市水鄉(xiāng)總戶數(shù)2350戶，零水表戶數(shù)319戶，占比13.57%；位于下沙的商品房、經(jīng)濟(jì)適用房金沙學(xué)府，零水表戶數(shù)119戶，占總戶數(shù)600戶的19.83%；同一區(qū)域的綠苑晨光同樣是商品房、經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，零水表戶數(shù)122戶，更占到總戶數(shù)的47.29%。

        記者試圖與上述3個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理處聯(lián)系，但3家物業(yè)管理處均無人接聽電話。浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生在接受采訪時(shí)認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)適用房在早期分配的時(shí)候情況比較混亂，一些機(jī)關(guān)、學(xué)校的工作人員，工資表上公開的收入是能達(dá)到經(jīng)濟(jì)適用房申請條件的，但這些人往往有很多其他收入無法計(jì)算，他們完全有能力購買居住條件更好的商品房。”

        據(jù)趙杭生介紹，經(jīng)濟(jì)適用房早期在分配上的混亂是導(dǎo)致如今一些經(jīng)濟(jì)適用房空置的主要原因。“一些業(yè)主把空著的經(jīng)濟(jì)適用房用于出租，這是違規(guī)的。”但如果不用于出租，自己又不愿意居住，就只能空置著。

        然而，在景芳小區(qū)、翠苑等動(dòng)遷安置小區(qū)，也存在較高的零水表戶數(shù)比例。根據(jù)表格顯示，2002年交付的景芳小區(qū)總戶數(shù)1120戶，零水表戶數(shù)229戶，占比20.45%；同一年交付并同處杭州城南區(qū)域的近江家園，零水表戶數(shù)217戶，占總戶數(shù)500戶的43.4%。這兩個(gè)小區(qū)都位于杭州市中心，周邊配套也較為成熟，為什么零水表戶數(shù)還占如此大的比例？

        杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳對此表示：“大概有3個(gè)原因：要么是這份表格在統(tǒng)計(jì)上出了問題；要么是投資客確實(shí)準(zhǔn)備出售而閑置著不愿出租；或者第三個(gè)原因是一些老小區(qū)存在產(chǎn)權(quán)問題沒有處理完畢，也就難以出售或者出租。”

        近江家園物管處一負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示，小區(qū)里大概有20戶以上空著，這些房子屬于舊城改造指揮處，是屬于政府留轉(zhuǎn)調(diào)配的房子。

        不過，周包軍也表示個(gè)別樓盤因?yàn)閷π^(qū)總房源數(shù)統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤，而導(dǎo)致樓盤的“零走字”水表比例無法體現(xiàn)出一個(gè)樓盤的真實(shí)空置率。比如，景房小區(qū)僅一區(qū)就有1000多戶，整個(gè)景芳小區(qū)怎么可能只有1120戶？而如果把整個(gè)景芳小區(qū)的戶數(shù)全部算上，“零走字”水表占比應(yīng)該是比較小的。

中介：投機(jī)性購房集中的產(chǎn)物

        在調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)部分樓盤因?yàn)樯钆涮资冀K不成熟，而成為投資者瘋狂投機(jī)的殿堂。

        早在2000年便已竣工的西溪名園便是其中之一。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，該樓盤的“零走字”水表高達(dá)小區(qū)總戶數(shù)的72.05%，是杭州水業(yè)集團(tuán)統(tǒng)計(jì)的小區(qū)中水表“零走字”比例最高的。

        中原地產(chǎn)浙江分公司的馬丙念認(rèn)為，實(shí)際的情況可能比這個(gè)更糟糕，很多人裝修房子以后從來不住。根據(jù)他的介紹，上述樓盤地處濕地附近，但由于公建配套欠缺，居住氛圍一直不濃，購買者中也是以投資客居多，他們更注重樓盤的升值，因此并不關(guān)注小區(qū)難以出租的現(xiàn)實(shí)。而由于入住率比較低，周邊銀行、學(xué)校等公建配套不愿意入駐，造成了入住率低迷的惡性循環(huán)。

        除了這一樓盤，碧水銘苑的“零走字”水表也接近總戶數(shù)的60%。和西溪名園一樣，受困于配套欠缺的碧水銘苑也不是業(yè)主的第一居住選擇，由于配套欠缺，周邊又是工廠林立，業(yè)主只是偶爾在雙休日才會來這里休息，因此造成了樓盤的高空置率。

        在馬丙念看來，“零走字”水表很精確地反映了一個(gè)樓盤的空置率，而樓盤的大量空置又是投機(jī)性購房集中的產(chǎn)物。因?yàn)橛辛诉@些投機(jī)性的購房，才會出現(xiàn)這么多無法住入的空置性房屋。

專家：水表走字真實(shí)反映空置

        “水表、電表‘零走字’，包括黑燈率，都是樓盤空置率的真實(shí)反映。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，投機(jī)性購房是造成樓盤空置率過高的“禍?zhǔn)?rdquo;。而要公布樓盤的空置率，就等于有關(guān)部門變相承認(rèn)房地產(chǎn)市場確實(shí)存在大量的投機(jī)行為，進(jìn)而由此出臺更為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策。

        中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一在接受采訪時(shí)表示：“現(xiàn)在社會上確實(shí)有些人有兩套、3套甚至4套房子，而有些人沒有房子住。土地資源、住房資源是有限的，怎樣盤活存量，把供應(yīng)量和存量作為統(tǒng)一的市場來考慮，這是要加以解決的。”

        而在朱中一看來，征收房產(chǎn)持有稅是讓多余的房子轉(zhuǎn)向二手市場、租賃市場的有效方法。“對空置性的商品房，可以通過一些稅收的調(diào)整，使它能有效地供應(yīng)市場。這個(gè)稅收征收方式應(yīng)該是增加持有環(huán)節(jié)稅收、減少流通環(huán)節(jié)稅收，從而讓多余的房子進(jìn)入市場，最終實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)。”



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