葉檀：房貸壓力測試純屬政策恐嚇

每經(jīng)評論員  葉檀

        銀行業(yè)對房價下跌的壓力測試，是以其昏昏，使人昭昭。很多人將壓力測試當(dāng)成了房地產(chǎn)政策的風(fēng)向標(biāo)，對具體的標(biāo)準(zhǔn)不甚了了。

        一則報道稱，銀監(jiān)會要求在一些前期房價過度上漲的城市，銀行進行第二次壓力測試，將房價下跌50%~60%的最惡劣情況放在壓力測試當(dāng)中。這則消息未知真假，由于與收緊三套房貸的消息同時出爐，一些分析人士順理成章得出房地產(chǎn)調(diào)控不會放松的結(jié)論。

        筆者贊同房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，但認(rèn)為房地產(chǎn)政策遭遇強大的抵抗，邊際效應(yīng)正在遞減，如果沒有更加有針對性的政策出臺，所謂房地產(chǎn)調(diào)控會成為一場心照不宣的游戲。房地產(chǎn)壓力測試是游戲的組成部分。

        公眾并不清楚測試的標(biāo)準(zhǔn)，只知道測試的樂觀結(jié)果。

        今年5月，銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)貸款壓力測試，分析不同壓力情景下，房地產(chǎn)貸款所受到的沖擊。測試分為輕、中、重三種不同壓力情景，分別指全國房地產(chǎn)價格平均下跌10%、利率上調(diào)27個基點；房價下跌20%、利率上調(diào)54個基點；房價下跌30%、利率上調(diào)108個基點的情況。

        測試的結(jié)果讓人心安，即使在最重的假設(shè)壓力下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會上升2.2%，稅前利潤下降20％。交行、工行、建行、招行、民生可容忍的下跌極限分別為30%、35%、37%、40%，46家農(nóng)村商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款率將上升3.5個百分點、貸款損失率增加30％。而上海銀監(jiān)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，滬主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款進行了壓力測試?？傮w來看，壓力情景下對銀行業(yè)經(jīng)營整體影響較小，即使房價下跌30%，銀行貸款不良率也僅從1.04%升至1.41%。此外，在輕度、中度和重度壓力情景下，個人住房貸款不良率將從0.36%的基準(zhǔn)水平，分別升至0.58%、0.74%和1.58%。

        房貸壓力測試并未全面反映銀行直至金融領(lǐng)域的風(fēng)險，公眾無法真正心安。

        我國的房貸壓力測試標(biāo)準(zhǔn)模糊。據(jù)報道，商業(yè)銀行壓力測試采用“專家判斷”法，基本步驟為設(shè)定壓力情景——分析借款人現(xiàn)金流，財務(wù)成本變動時，第一還款來源影響程度——分析抵押物變現(xiàn)收入覆蓋貸款本息情況——綜合評估判斷借款人足額償還貸款本息能力——判斷對五級分類結(jié)果變動。

        對個人住房貸款的測試，商業(yè)銀行需要根據(jù)住房重估價格、借款人及其家庭收入支出情況等參數(shù)值，由分行按照當(dāng)?shù)氐臉鞘凶儎?、借款人行為特征等具體因素進行測算，由銀行根據(jù)經(jīng)驗值確定安全警戒線。這其中就存在模糊之處，樓市變動難以把握，借款人的行為特征更是難以琢磨。以筆者親身經(jīng)歷為例，貸款行與開發(fā)商聯(lián)手，只要你有工資證明，根本不管收入真假，就大筆發(fā)放貸款。這是爭奪房貸的常見現(xiàn)象。

        銀行依靠的經(jīng)驗值并不靠譜。房價不管下跌多少，只要超過重置成本，貸款者就會覺得不劃算，把房產(chǎn)交給銀行了事，類似于美國的止贖、中國的止貸現(xiàn)象就將大量發(fā)生。我國香港地區(qū)房價大跌，壞賬率并未相應(yīng)上升，可見國人對信用與房產(chǎn)一樣珍視。這是虛幻的想象，在信用卡惡意透支、網(wǎng)絡(luò)金融詐騙越來越普遍的情況下，依靠我國香港地區(qū)與日本的經(jīng)驗值是危險的。我們還沒有完整的房地產(chǎn)周期，以2008年的經(jīng)驗同樣無法應(yīng)對房地產(chǎn)進入下降通道后的情況。

        銀行更沒有考慮到房地產(chǎn)價格大幅下降，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟風(fēng)險與銀行自身資產(chǎn)縮水。對房地產(chǎn)開發(fā)貸款，監(jiān)管機構(gòu)要求預(yù)測房地產(chǎn)價格下跌和基準(zhǔn)利率上升對企業(yè)還款能力帶來的影響。銀監(jiān)會要求銀行分析房地產(chǎn)價格下跌，抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋貸款風(fēng)險敞口。抵押物按什么價格變現(xiàn)？失去流動性的抵押物一錢不值，美國底特律有不少數(shù)美元一棟的房子沒人問津。到時候，銀行會發(fā)現(xiàn)手中握有大量缺乏流動性的房地產(chǎn)，無處兌現(xiàn)。更大的風(fēng)險是，缺乏抵押物，缺乏資產(chǎn)流動性，中國就會像金融危機時期的美國一樣，處于信用凍結(jié)狀態(tài)。

        目前的房貸壓力測試標(biāo)準(zhǔn)有漏洞可鉆，對資產(chǎn)變現(xiàn)過于樂觀，房貸與宏觀經(jīng)濟、與整體信用市場割裂。在這方面美國人早就有了教訓(xùn)，所以才有對表外資產(chǎn)的監(jiān)管，對衍生品市場的警惕，以及對于資產(chǎn)變現(xiàn)能力的要求。

        房貸壓力測試有必要，但壓力測試成為提升信心的手段如歐洲的銀行壓力測試，或者成為恐嚇的手段，如中國的房貸壓力測試，多測幾遍之后，監(jiān)管層就會成為喊“狼來了”的孩子，沒有人會當(dāng)真。



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