觀點碰撞 二三線城市房地產(chǎn)仍有黃金十年？

每經(jīng)記者  楊羚強  朱玲  翟敏  發(fā)自海南博鰲

        由《每日經(jīng)濟新聞》報社和觀點新媒體聯(lián)合主辦的博鰲房地產(chǎn)論壇昨日進入第二天議程，論壇延續(xù)首日的精彩，眾多著名學者和房企大佬登臺演講，碰撞出精彩的智慧火花。

        在昨日的博鰲房地產(chǎn)論壇上，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉再次重申他最近一個非常有影響力的觀點——“房地產(chǎn)業(yè)將終結黃金十年”；中原集團主席施永青也在演講中表示對內(nèi)地樓市“短期看好長期謹慎”，認為城市化進程放慢會影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機會。

        但是，來自哈爾濱的開發(fā)商——寶宇地產(chǎn)董事長龔保民卻認為，二三線城市還將會有黃金十年。“二三線城市，未來的房價走勢一定是上漲的，并且在十年內(nèi)肯定上漲。”這一席話，令參與博鰲房地產(chǎn)論壇的700位開發(fā)商眼前一亮。

不是所有的政策都是調(diào)控

        “有四方面我們是可以肯定的：堅定不移地蓋更多的房子，堅定不移地完善住房保障體系，堅定不移地支持農(nóng)民工進城和發(fā)展二三線城市。”住建部政策研究中心主任陳淮非常肯定地說。

        在此之前，剛被中房集團理事長孟曉蘇曝光“不給撥款”的陳淮，仍被孟曉蘇請教政策方面的問題：下半年政策到底會繼續(xù)加碼還是放松一點？

        陳淮沒有正面回答這個問題，卻說了一個笑話，引得臺下哄然大笑：“我說上帝你給我看看我能活多長，上帝說這個太難。后來我說討論一下下半年出多少政策，上帝說那還是看你能活多長得了。”

        隨后陳淮便給開發(fā)商提供了上述四項建議。同時，他還希望房地產(chǎn)業(yè)在分析政策時，不要把所有的政策都當成宏觀調(diào)控政策。比如說大家都在講通脹，維護國民經(jīng)濟穩(wěn)定運行需要調(diào)整利率，不一定沖著房地產(chǎn)來。不管房地產(chǎn)是繁榮還是低迷，該升息還得升息。另外稅收政策、保障住宅以及保增長、保民生、保就業(yè)等政策，都和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控無關。

工業(yè)增長不支持大量農(nóng)民進城

        當孟曉蘇把有關政策的話題再拋給中原集團主席施永青時，他的回答頗為悲觀。

        “我昨天晚上說估計短期房地產(chǎn)價格和交易量都會上升，但長遠來看，我對中國房地產(chǎn)其實是有擔憂的。”施永青認為，房價上漲是早晚的事，這很有可能引起中央政府的進一步宏觀調(diào)控，這令他頗為擔憂。而更讓他擔心的是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對城市化前景過于樂觀。

        “現(xiàn)在每年有1000多萬農(nóng)民進城，但這種情況是不是可以永遠保持呢？農(nóng)民進城的基礎是工業(yè)化，只有城市工業(yè)發(fā)展了，才有工作給農(nóng)民做。工業(yè)不增長，不可能有這么多農(nóng)民進城。”

        施永青不看好中國工業(yè)未來的發(fā)展速度。他認為，如果不解決基層民眾需求，工業(yè)化程度就沒法提升，現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)能過剩了，這是將來房地產(chǎn)需求面臨的很大問題。

        他指出，未來競爭不能單靠政策、地價上升，開發(fā)商還需要在管理能力、市場能力、監(jiān)控成本能力和產(chǎn)品質(zhì)量上比其他開發(fā)商有領先的優(yōu)勢。

農(nóng)村市場是轉型商機？

        雖然房地產(chǎn)市場的黃金十年能否延續(xù)尚是未知數(shù)，但參與論壇的很多地產(chǎn)商都表示依靠自身的特長，他們能找到未來地產(chǎn)業(yè)的新出路。

        認為“二三線城市依然有黃金十年”的寶宇地產(chǎn)董事長龔保民說，中央政府拿出優(yōu)惠政策鼓勵地方政府大量建設廉租房和保障性住房，地方政府要在三五年內(nèi)完成目前城市區(qū)域內(nèi)的保障性住房建設。未來十年，地方政府要通過土地的運營來解決這個資金。因此，他對二三線城市未來十年的房地產(chǎn)很看好。

        他還認為，廣大的農(nóng)村市場是“未來地產(chǎn)發(fā)展轉型的商機”，如果誰先占領這個區(qū)域，誰就占領了商機。

        湯臣集團少帥湯珈鋮說：“我們在上海蓋了五星級酒店、服務型住宅和甲級辦公樓。湯臣一品的概念是浦東需要有這樣的項目。如果我們蓋一些面積較小的，單價可能賣得更高，銷售可能更理想，所以湯臣集團的概念并不是獲取最大利潤，而是為上海浦東做一些配套。”

        世邦魏理仕中國區(qū)首席運營官金勇則建議開發(fā)商可以大量使用“外腦”，將一些業(yè)務外包給服務型企業(yè)，以彌補自身專業(yè)性和管理水平的不足，這是個比較長期的趨勢。

        高價拍地的昌盛中國地產(chǎn)有限公司董事長鄒錫昌更為臺下的開發(fā)商帶來了公司“死而復活”的經(jīng)驗。在2008年經(jīng)濟危機時，他把高價拍賣的土地折價賣了還債。“我建議各位做住宅的地產(chǎn)發(fā)展商，不妨分精力做一些商業(yè)地產(chǎn)，雖然投資回報比較長，但是最后起到中流砥柱作用的還是商業(yè)地產(chǎn)。”

企業(yè)家說

華遠集團總裁任志強：

開發(fā)商難完成全年目標

每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自海南博鰲

        昨日論壇上，向來以“大嘴”著稱的華遠集團總裁任志強再次發(fā)炮。他表示，老百姓錯誤地理解了“國十條”的目標，認為一定要暴跌才能滿足他們的欲望，但實際上目前房價下跌幅度已經(jīng)很大。

        任志強繼續(xù)堅持“看多”態(tài)度，認為從長期來看房價一定會上漲。不過，他同時也坦言，“全國大幅度進入負增長的可能性很大”。

        任志強援引了7月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表示：“7月份整個東部地區(qū)第一次進入負增長，而東部地區(qū)占到整個房地產(chǎn)市場約百分之七十的份額。如果東部地區(qū)全線進入負增長階段，那全國大幅度進入負增長的可能性很大。”

        他預計下半年供給將快速增長。他表示，4月份出臺“國十條”的時候，大部分房企投資決策已經(jīng)完成，該買的地也買了，該開工的也開了，新開工尤其增長快，下半年一直到明年初都有大量市場供給。

        盡管市場供給將快速增長，但對于下半年銷售量，、任志強并不樂觀，“下半年銷售情況即使好過上半年，也有很多企業(yè)可能在今年完不成原來預定的銷售計劃。”

        他分析，從已公布的半年報來看，最好的房地產(chǎn)企業(yè)也都沒有完成時間過半、目標過半的業(yè)績。今年上半年公告最好的是萬科，銷售金額猛漲，比去年同期上漲接近20%，其中一個重要原因是略微降價。但實際上，萬科銷售面積比去年減少了8%。

        任志強表示，從數(shù)據(jù)上分析，下半年總的供應量會增長50%，但銷售會少于上半年，全年預計在8億平方米左右，比2009年下降15%~20%。

        任志強還對下半年可能出現(xiàn)的量升價跌、量價齊升、量跌價跌、量跌價升等多種情況逐一進行了分析。

        他認為，價格不降、銷售回升是最好的情況，對開發(fā)商和國家都好，因為價格沒有出現(xiàn)大幅度下降，稅收就不會下降，經(jīng)濟就不會出現(xiàn)大的滑坡，銷售增長會拉動中國經(jīng)濟。

中原集團主席施永青：

舊房改造不會增加需求

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自海南博鰲

        “我估計未來一二線城市房地產(chǎn)業(yè)扮演的角色會有點不同。二線城市以剛性需求為主，而上海、北京等大城市投資比例一定很高。”中原地產(chǎn)集團董事局主席施永青的一席話，令人耳目一新。

        和前日論壇上樊綱、朱中一等人一樣，施永青也在論壇上提出貨幣泛濫是房價大幅上漲的推手。唯一不同的是，他并不看好長期的中國房地產(chǎn)業(yè)。

        NBD：住建部政策研究中心主任陳淮說，1979~2000年間建造的舊房都要被拆除，這能否為中國房地產(chǎn)業(yè)注入新的需求？另外，中國每年有一千多萬農(nóng)民入城，這是否會令樓市未來十年依然看好？

        施永青：舊房改造并不會增加需求，反而會增加空置。因為城市舊區(qū)改造，通常都是把低容積率的房屋建成高容積率的高樓，但是需求不會因為拆遷而增加，只有城市化才會令需求激增。農(nóng)民大量入城會增加需求，但讓他們?nèi)氤堑那疤崾侵袊I(yè)大幅擴張后能增加大量的就業(yè)機會，但是現(xiàn)在還做不到這一點。

        NBD：您覺得一線城市和二線城市的房價趨勢怎樣？

        施永青：一線城市樓房是全國的資金在購買，因此本地普通居民會買不起。但二三線城市主要是剛性需求，兩種類型城市的房產(chǎn)價格增長趨勢是不同的。

        NBD：中原地產(chǎn)在內(nèi)地30個城市有分行，您覺得未來二手房市場的前景怎樣？

        施永青：一線城市的市場可能已經(jīng)成熟，但許多城市的房產(chǎn)才剛開發(fā)，還沒有流轉到居民手中，更沒有賣出來。這些城市的二手房市場形成還需要一段時間，現(xiàn)在還不是進入的時機。

        NBD：一些城市的房屋租金價格在宏觀調(diào)控下出現(xiàn)上漲，原因是什么？

        施永青：因為原先準備購房的人部分轉為租賃，但市場上可供租賃的房源不多，所以導致租金價格的上漲。以后出臺的物業(yè)稅可以逼開發(fā)商和持有者將沒有賣完的物業(yè)和空置房源租出來。

中房集團理事長孟曉蘇：

反向抵押貸款防炒房防腐敗

每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自海南博鰲

        “中年人不必攢錢防老，也不用去炒房，還可以防止59歲現(xiàn)象，根治腐敗。”

        出人意料，中房集團理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長孟曉蘇個人演講的主要內(nèi)容，是一個和房地產(chǎn)看似關聯(lián)性不大的內(nèi)容——房屋反向抵押貸款。他稱這一產(chǎn)品能防腐敗、防炒房，還能避免可能征收的“遺產(chǎn)稅”。

        “現(xiàn)在很多官員腐敗就產(chǎn)生在59歲，到那個時候就想撈一把。比如說國土資源部前任部長就是為了500萬的受賄把自己斷送了。一個有房有錢的老人，為什么還要受賄？不就是沒有這個反向抵押貸款嗎？”

        孟曉蘇說，除了防腐敗，房屋反向抵押的好處還有：一、啟動房產(chǎn)金庫，補償老年生活；二、解除經(jīng)濟顧慮，愉快延長生命；三、增強生活自信，保持社會尊重；四、保護弱勢群體，有利社會穩(wěn)定；五、開征遺產(chǎn)稅后，可以依法避稅。

        孟曉蘇說，老人把房子抵押了，一個月可以得多少錢呢？比如65歲的男性老人，房子是380萬元現(xiàn)值，平均壽命12年，這樣每個月可以得2萬元，而且終身源源不斷。分析分析女性，通常女性比男性活得長，所以每個月得的少，算下來一個月可得1.4萬元。

        “中國畢竟有10%的老人沒有子女，指望兒女養(yǎng)老是不可能的。根據(jù)調(diào)研，很多老人是愿意入這個保險的，有了這個保險，就可以多了一個選擇，就是以房養(yǎng)老。”針對一些保險機構對中國老人要把房子留給兒女的疑慮，孟曉蘇說。

        孟曉蘇還透露，現(xiàn)在法律不完善的問題已經(jīng)解決了，房屋反向抵押貸款應該可以開辦了。

研究者說

住建部政策研究中心主任陳淮：

中國住房水平過度超前

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自海南博鰲　

　　　　“中國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在的平均住房水平，以及中國住宅建設，如將來上海、北京特高檔的豪宅出現(xiàn)，這些和中國現(xiàn)在發(fā)展相比明顯超前了。”8月13日，在2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心主任陳淮表示。

        “房價只是表象，政策也僅是人們對客觀規(guī)律的主觀認識，不一定符合客觀規(guī)律。”在本次論壇上，陳淮指出，中國房地產(chǎn)市場存在很多重大的缺陷，并不只是涉及房價、供應量、政策方面。其中市場化淘汰機制缺失、產(chǎn)業(yè)風險配置不均衡、交易主體缺位，以及市場需求早熟成為制約房地產(chǎn)發(fā)展的四大缺陷。

        他說，過去十年中，資源都集中于建設現(xiàn)代化的北京、上海、廣州這些地方，但必須承認這樣一個事實，大城市相對于我們整體發(fā)展水平過于超前。政府也做出的一些不適當?shù)某兄Z、炒房賺錢效應、三代人湊錢付首付等都推升需求早熟。買房需要資產(chǎn)累積能力、抗風險能力。但大多數(shù)家庭不具備這樣的能力。

        “房地產(chǎn)在過去十年過度依靠少數(shù)沿海大城市市場，這個依靠高端樓盤，依靠富人，依靠投資需求才能維持繁榮的產(chǎn)業(yè)，仍然是一個脆弱的產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在幾乎找不到被市場淘汰的例證，這就是市場發(fā)展不成熟的表現(xiàn)。”

        此外，他指出，政府賣第二塊地時把第一塊地的收益拿走，把土地增值收益所帶來的財產(chǎn)性風險最終轉嫁給了消費者。比如老百姓以為100萬買的房子，200萬賣了，就賺到了100萬，但如果你想購買同樣地段的房子，重置成本仍然是200萬。

        在銀行貸款方面，消費者因為利率、按揭貸款等因素，將產(chǎn)業(yè)配置風險不公平地集中在一起，消費者用自己的信用來替開發(fā)商做擔保。而按揭貸款未來二三十年中，利率遠遠高于現(xiàn)在的幾率是95%，低于或者持平現(xiàn)在的幾率連5%都不到。

        他認為，有關稅負不是調(diào)控房價的工具，政策也應該抑制不合理的投機性過度需求，繼續(xù)促進房地產(chǎn)有效供給增加，包括土地和投資。

北師大金融研究中心主任鐘偉：

房屋價格統(tǒng)計體系有問題

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自海南博鰲

        “今年房地產(chǎn)一路向下，明年第一季度經(jīng)濟二次探底的可能性和風險大大增加。”在8月13日2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，著名經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉說，他不認為當下中國存在著明顯的可觀察到的房地產(chǎn)泡沫，當然不排除一線城市可能存在這樣的投資需求。

        “長期來看，中國經(jīng)濟在保持經(jīng)濟增速、通貨穩(wěn)定和經(jīng)濟增長轉型三者上必須做出取舍。”他說，目前來看中國政府選擇追求經(jīng)濟增長轉型和通貨穩(wěn)定，放棄了對高于10%經(jīng)濟增長速度的追求。本屆政府以及下一屆政府都將會面臨通貨穩(wěn)定、經(jīng)濟高速增長以及經(jīng)濟增長方式轉型的三難問題。如果不能解決這個問題，不排除2020年之后中國經(jīng)濟發(fā)生劇烈調(diào)整的可能。

        在當前經(jīng)濟政策環(huán)境下，鐘偉預計，如果政策沒有加任何新東西的話，在第四季度開始，房地產(chǎn)價格會開始平穩(wěn)，銷售量有溫和復蘇。

        此外，他認為，現(xiàn)在房屋價格體系統(tǒng)計上有嚴重的問題，比如新盤低價入市，但在價格統(tǒng)計上看得并不明顯。目前統(tǒng)計局僅統(tǒng)計70個大中城市，沒有包括300多個地級市和2800個縣，例如北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，存量房的交易已經(jīng)占到市場交易量的70%以上。新房價格對房地產(chǎn)價格的代表性已經(jīng)明顯下降了。

        “我不認為中國存在著明顯的可以觀察到的房地產(chǎn)泡沫。當然在一線城市可能存在著投資需求，問題在于這些投資需求是合法的還是非法的，公民有沒有保護自己的財產(chǎn)免于被通貨膨脹剝奪、掠奪的權利。”鐘偉說，保障性住房能解決中低收入階層居住尊嚴的問題，但是不能解決中低收入階層對商品房房價的抱怨，也不能解決民眾對房地產(chǎn)行業(yè)的不滿。因為保障性住房只提供居住功能，沒有提供財富增值功能，民眾對房價的不滿來自于他們沒有辦法參與到財富增值的過程。

        “今后三年，地方政府投融資平臺將被分類清理規(guī)范，土地招拍掛、高價賣地將變得更加困難，因為土地拆遷成本將增加。”他認為房價是一個貨幣現(xiàn)象，而對于政府來說，房價是一個財政現(xiàn)象。正因如此，導致地方政府對土地財政高度依賴，投資融資平臺信貸以及土地招拍掛出讓收益成了地方財政的主要收入。

        他認為，如果房地產(chǎn)短期未來2~4個季度價穩(wěn)量升，在未來較長時間，實際上是價升量穩(wěn)。



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