觀點(diǎn)碰撞 二三線城市房地產(chǎn)仍有黃金十年？

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  朱玲  翟敏  發(fā)自海南博鰲

        由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)社和觀點(diǎn)新媒體聯(lián)合主辦的博鰲房地產(chǎn)論壇昨日進(jìn)入第二天議程，論壇延續(xù)首日的精彩，眾多著名學(xué)者和房企大佬登臺(tái)演講，碰撞出精彩的智慧火花。

        在昨日的博鰲房地產(chǎn)論壇上，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉再次重申他最近一個(gè)非常有影響力的觀點(diǎn)——“房地產(chǎn)業(yè)將終結(jié)黃金十年”；中原集團(tuán)主席施永青也在演講中表示對(duì)內(nèi)地樓市“短期看好長(zhǎng)期謹(jǐn)慎”，認(rèn)為城市化進(jìn)程放慢會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)。

        但是，來(lái)自哈爾濱的開發(fā)商——寶宇地產(chǎn)董事長(zhǎng)龔保民卻認(rèn)為，二三線城市還將會(huì)有黃金十年。“二三線城市，未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)一定是上漲的，并且在十年內(nèi)肯定上漲。”這一席話，令參與博鰲房地產(chǎn)論壇的700位開發(fā)商眼前一亮。

不是所有的政策都是調(diào)控

        “有四方面我們是可以肯定的：堅(jiān)定不移地蓋更多的房子，堅(jiān)定不移地完善住房保障體系，堅(jiān)定不移地支持農(nóng)民工進(jìn)城和發(fā)展二三線城市。”住建部政策研究中心主任陳淮非?？隙ǖ卣f(shuō)。

        在此之前，剛被中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇曝光“不給撥款”的陳淮，仍被孟曉蘇請(qǐng)教政策方面的問題：下半年政策到底會(huì)繼續(xù)加碼還是放松一點(diǎn)？

        陳淮沒有正面回答這個(gè)問題，卻說(shuō)了一個(gè)笑話，引得臺(tái)下哄然大笑：“我說(shuō)上帝你給我看看我能活多長(zhǎng)，上帝說(shuō)這個(gè)太難。后來(lái)我說(shuō)討論一下下半年出多少政策，上帝說(shuō)那還是看你能活多長(zhǎng)得了。”

        隨后陳淮便給開發(fā)商提供了上述四項(xiàng)建議。同時(shí)，他還希望房地產(chǎn)業(yè)在分析政策時(shí)，不要把所有的政策都當(dāng)成宏觀調(diào)控政策。比如說(shuō)大家都在講通脹，維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行需要調(diào)整利率，不一定沖著房地產(chǎn)來(lái)。不管房地產(chǎn)是繁榮還是低迷，該升息還得升息。另外稅收政策、保障住宅以及保增長(zhǎng)、保民生、保就業(yè)等政策，都和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控?zé)o關(guān)。

工業(yè)增長(zhǎng)不支持大量農(nóng)民進(jìn)城

        當(dāng)孟曉蘇把有關(guān)政策的話題再拋給中原集團(tuán)主席施永青時(shí)，他的回答頗為悲觀。

        “我昨天晚上說(shuō)估計(jì)短期房地產(chǎn)價(jià)格和交易量都會(huì)上升，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)其實(shí)是有擔(dān)憂的。”施永青認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲是早晚的事，這很有可能引起中央政府的進(jìn)一步宏觀調(diào)控，這令他頗為擔(dān)憂。而更讓他擔(dān)心的是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對(duì)城市化前景過于樂觀。

        “現(xiàn)在每年有1000多萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城，但這種情況是不是可以永遠(yuǎn)保持呢？農(nóng)民進(jìn)城的基礎(chǔ)是工業(yè)化，只有城市工業(yè)發(fā)展了，才有工作給農(nóng)民做。工業(yè)不增長(zhǎng)，不可能有這么多農(nóng)民進(jìn)城。”

        施永青不看好中國(guó)工業(yè)未來(lái)的發(fā)展速度。他認(rèn)為，如果不解決基層民眾需求，工業(yè)化程度就沒法提升，現(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)能過剩了，這是將來(lái)房地產(chǎn)需求面臨的很大問題。

        他指出，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)不能單靠政策、地價(jià)上升，開發(fā)商還需要在管理能力、市場(chǎng)能力、監(jiān)控成本能力和產(chǎn)品質(zhì)量上比其他開發(fā)商有領(lǐng)先的優(yōu)勢(shì)。

農(nóng)村市場(chǎng)是轉(zhuǎn)型商機(jī)？

        雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的黃金十年能否延續(xù)尚是未知數(shù)，但參與論壇的很多地產(chǎn)商都表示依靠自身的特長(zhǎng)，他們能找到未來(lái)地產(chǎn)業(yè)的新出路。

        認(rèn)為“二三線城市依然有黃金十年”的寶宇地產(chǎn)董事長(zhǎng)龔保民說(shuō)，中央政府拿出優(yōu)惠政策鼓勵(lì)地方政府大量建設(shè)廉租房和保障性住房，地方政府要在三五年內(nèi)完成目前城市區(qū)域內(nèi)的保障性住房建設(shè)。未來(lái)十年，地方政府要通過土地的運(yùn)營(yíng)來(lái)解決這個(gè)資金。因此，他對(duì)二三線城市未來(lái)十年的房地產(chǎn)很看好。

        他還認(rèn)為，廣大的農(nóng)村市場(chǎng)是“未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型的商機(jī)”，如果誰(shuí)先占領(lǐng)這個(gè)區(qū)域，誰(shuí)就占領(lǐng)了商機(jī)。

        湯臣集團(tuán)少帥湯珈鋮說(shuō)：“我們?cè)谏虾Ｉw了五星級(jí)酒店、服務(wù)型住宅和甲級(jí)辦公樓。湯臣一品的概念是浦東需要有這樣的項(xiàng)目。如果我們蓋一些面積較小的，單價(jià)可能賣得更高，銷售可能更理想，所以湯臣集團(tuán)的概念并不是獲取最大利潤(rùn)，而是為上海浦東做一些配套。”

        世邦魏理仕中國(guó)區(qū)首席運(yùn)營(yíng)官金勇則建議開發(fā)商可以大量使用“外腦”，將一些業(yè)務(wù)外包給服務(wù)型企業(yè)，以彌補(bǔ)自身專業(yè)性和管理水平的不足，這是個(gè)比較長(zhǎng)期的趨勢(shì)。

        高價(jià)拍地的昌盛中國(guó)地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)鄒錫昌更為臺(tái)下的開發(fā)商帶來(lái)了公司“死而復(fù)活”的經(jīng)驗(yàn)。在2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，他把高價(jià)拍賣的土地折價(jià)賣了還債。“我建議各位做住宅的地產(chǎn)發(fā)展商，不妨分精力做一些商業(yè)地產(chǎn)，雖然投資回報(bào)比較長(zhǎng)，但是最后起到中流砥柱作用的還是商業(yè)地產(chǎn)。”

企業(yè)家說(shuō)

華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)：

開發(fā)商難完成全年目標(biāo)

每經(jīng)記者  翟敏  發(fā)自海南博鰲

        昨日論壇上，向來(lái)以“大嘴”著稱的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)再次發(fā)炮。他表示，老百姓錯(cuò)誤地理解了“國(guó)十條”的目標(biāo)，認(rèn)為一定要暴跌才能滿足他們的欲望，但實(shí)際上目前房?jī)r(jià)下跌幅度已經(jīng)很大。

        任志強(qiáng)繼續(xù)堅(jiān)持“看多”態(tài)度，認(rèn)為從長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲。不過，他同時(shí)也坦言，“全國(guó)大幅度進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)的可能性很大”。

        任志強(qiáng)援引了7月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)表示：“7月份整個(gè)東部地區(qū)第一次進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，而東部地區(qū)占到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)約百分之七十的份額。如果東部地區(qū)全線進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段，那全國(guó)大幅度進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)的可能性很大。”

        他預(yù)計(jì)下半年供給將快速增長(zhǎng)。他表示，4月份出臺(tái)“國(guó)十條”的時(shí)候，大部分房企投資決策已經(jīng)完成，該買的地也買了，該開工的也開了，新開工尤其增長(zhǎng)快，下半年一直到明年初都有大量市場(chǎng)供給。

        盡管市場(chǎng)供給將快速增長(zhǎng)，但對(duì)于下半年銷售量，、任志強(qiáng)并不樂觀，“下半年銷售情況即使好過上半年，也有很多企業(yè)可能在今年完不成原來(lái)預(yù)定的銷售計(jì)劃。”

        他分析，從已公布的半年報(bào)來(lái)看，最好的房地產(chǎn)企業(yè)也都沒有完成時(shí)間過半、目標(biāo)過半的業(yè)績(jī)。今年上半年公告最好的是萬(wàn)科，銷售金額猛漲，比去年同期上漲接近20%，其中一個(gè)重要原因是略微降價(jià)。但實(shí)際上，萬(wàn)科銷售面積比去年減少了8%。

        任志強(qiáng)表示，從數(shù)據(jù)上分析，下半年總的供應(yīng)量會(huì)增長(zhǎng)50%，但銷售會(huì)少于上半年，全年預(yù)計(jì)在8億平方米左右，比2009年下降15%~20%。

        任志強(qiáng)還對(duì)下半年可能出現(xiàn)的量升價(jià)跌、量?jī)r(jià)齊升、量跌價(jià)跌、量跌價(jià)升等多種情況逐一進(jìn)行了分析。

        他認(rèn)為，價(jià)格不降、銷售回升是最好的情況，對(duì)開發(fā)商和國(guó)家都好，因?yàn)閮r(jià)格沒有出現(xiàn)大幅度下降，稅收就不會(huì)下降，經(jīng)濟(jì)就不會(huì)出現(xiàn)大的滑坡，銷售增長(zhǎng)會(huì)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

中原集團(tuán)主席施永青：

舊房改造不會(huì)增加需求

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自海南博鰲

        “我估計(jì)未來(lái)一二線城市房地產(chǎn)業(yè)扮演的角色會(huì)有點(diǎn)不同。二線城市以剛性需求為主，而上海、北京等大城市投資比例一定很高。”中原地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席施永青的一席話，令人耳目一新。

        和前日論壇上樊綱、朱中一等人一樣，施永青也在論壇上提出貨幣泛濫是房?jī)r(jià)大幅上漲的推手。唯一不同的是，他并不看好長(zhǎng)期的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。

        NBD：住建部政策研究中心主任陳淮說(shuō)，1979~2000年間建造的舊房都要被拆除，這能否為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)注入新的需求？另外，中國(guó)每年有一千多萬(wàn)農(nóng)民入城，這是否會(huì)令樓市未來(lái)十年依然看好？

        施永青：舊房改造并不會(huì)增加需求，反而會(huì)增加空置。因?yàn)槌鞘信f區(qū)改造，通常都是把低容積率的房屋建成高容積率的高樓，但是需求不會(huì)因?yàn)椴疬w而增加，只有城市化才會(huì)令需求激增。農(nóng)民大量入城會(huì)增加需求，但讓他們?nèi)氤堑那疤崾侵袊?guó)工業(yè)大幅擴(kuò)張后能增加大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，但是現(xiàn)在還做不到這一點(diǎn)。

        NBD：您覺得一線城市和二線城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)怎樣？

        施永青：一線城市樓房是全國(guó)的資金在購(gòu)買，因此本地普通居民會(huì)買不起。但二三線城市主要是剛性需求，兩種類型城市的房產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)是不同的。

        NBD：中原地產(chǎn)在內(nèi)地30個(gè)城市有分行，您覺得未來(lái)二手房市場(chǎng)的前景怎樣？

        施永青：一線城市的市場(chǎng)可能已經(jīng)成熟，但許多城市的房產(chǎn)才剛開發(fā)，還沒有流轉(zhuǎn)到居民手中，更沒有賣出來(lái)。這些城市的二手房市場(chǎng)形成還需要一段時(shí)間，現(xiàn)在還不是進(jìn)入的時(shí)機(jī)。

        NBD：一些城市的房屋租金價(jià)格在宏觀調(diào)控下出現(xiàn)上漲，原因是什么？

        施永青：因?yàn)樵葴?zhǔn)備購(gòu)房的人部分轉(zhuǎn)為租賃，但市場(chǎng)上可供租賃的房源不多，所以導(dǎo)致租金價(jià)格的上漲。以后出臺(tái)的物業(yè)稅可以逼開發(fā)商和持有者將沒有賣完的物業(yè)和空置房源租出來(lái)。

中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇：

反向抵押貸款防炒房防腐敗

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自海南博鰲

        “中年人不必?cái)€錢防老，也不用去炒房，還可以防止59歲現(xiàn)象，根治腐敗。”

        出人意料，中房集團(tuán)理事長(zhǎng)、中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇個(gè)人演講的主要內(nèi)容，是一個(gè)和房地產(chǎn)看似關(guān)聯(lián)性不大的內(nèi)容——房屋反向抵押貸款。他稱這一產(chǎn)品能防腐敗、防炒房，還能避免可能征收的“遺產(chǎn)稅”。

        “現(xiàn)在很多官員腐敗就產(chǎn)生在59歲，到那個(gè)時(shí)候就想撈一把。比如說(shuō)國(guó)土資源部前任部長(zhǎng)就是為了500萬(wàn)的受賄把自己斷送了。一個(gè)有房有錢的老人，為什么還要受賄？不就是沒有這個(gè)反向抵押貸款嗎？”

        孟曉蘇說(shuō)，除了防腐敗，房屋反向抵押的好處還有：一、啟動(dòng)房產(chǎn)金庫(kù)，補(bǔ)償老年生活；二、解除經(jīng)濟(jì)顧慮，愉快延長(zhǎng)生命；三、增強(qiáng)生活自信，保持社會(huì)尊重；四、保護(hù)弱勢(shì)群體，有利社會(huì)穩(wěn)定；五、開征遺產(chǎn)稅后，可以依法避稅。

        孟曉蘇說(shuō)，老人把房子抵押了，一個(gè)月可以得多少錢呢？比如65歲的男性老人，房子是380萬(wàn)元現(xiàn)值，平均壽命12年，這樣每個(gè)月可以得2萬(wàn)元，而且終身源源不斷。分析分析女性，通常女性比男性活得長(zhǎng)，所以每個(gè)月得的少，算下來(lái)一個(gè)月可得1.4萬(wàn)元。

        “中國(guó)畢竟有10%的老人沒有子女，指望兒女養(yǎng)老是不可能的。根據(jù)調(diào)研，很多老人是愿意入這個(gè)保險(xiǎn)的，有了這個(gè)保險(xiǎn)，就可以多了一個(gè)選擇，就是以房養(yǎng)老。”針對(duì)一些保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)老人要把房子留給兒女的疑慮，孟曉蘇說(shuō)。

        孟曉蘇還透露，現(xiàn)在法律不完善的問題已經(jīng)解決了，房屋反向抵押貸款應(yīng)該可以開辦了。

研究者說(shuō)

住建部政策研究中心主任陳淮：

中國(guó)住房水平過度超前

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自海南博鰲　

　　　　“中國(guó)城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在的平均住房水平，以及中國(guó)住宅建設(shè)，如將來(lái)上海、北京特高檔的豪宅出現(xiàn)，這些和中國(guó)現(xiàn)在發(fā)展相比明顯超前了。”8月13日，在2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，住建部政策研究中心主任陳淮表示。

        “房?jī)r(jià)只是表象，政策也僅是人們對(duì)客觀規(guī)律的主觀認(rèn)識(shí)，不一定符合客觀規(guī)律。”在本次論壇上，陳淮指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多重大的缺陷，并不只是涉及房?jī)r(jià)、供應(yīng)量、政策方面。其中市場(chǎng)化淘汰機(jī)制缺失、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)配置不均衡、交易主體缺位，以及市場(chǎng)需求早熟成為制約房地產(chǎn)發(fā)展的四大缺陷。

        他說(shuō)，過去十年中，資源都集中于建設(shè)現(xiàn)代化的北京、上海、廣州這些地方，但必須承認(rèn)這樣一個(gè)事實(shí)，大城市相對(duì)于我們整體發(fā)展水平過于超前。政府也做出的一些不適當(dāng)?shù)某兄Z、炒房賺錢效應(yīng)、三代人湊錢付首付等都推升需求早熟。買房需要資產(chǎn)累積能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但大多數(shù)家庭不具備這樣的能力。

        “房地產(chǎn)在過去十年過度依靠少數(shù)沿海大城市市場(chǎng)，這個(gè)依靠高端樓盤，依靠富人，依靠投資需求才能維持繁榮的產(chǎn)業(yè)，仍然是一個(gè)脆弱的產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)在幾乎找不到被市場(chǎng)淘汰的例證，這就是市場(chǎng)發(fā)展不成熟的表現(xiàn)。”

        此外，他指出，政府賣第二塊地時(shí)把第一塊地的收益拿走，把土地增值收益所帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)性風(fēng)險(xiǎn)最終轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。比如老百姓以為100萬(wàn)買的房子，200萬(wàn)賣了，就賺到了100萬(wàn)，但如果你想購(gòu)買同樣地段的房子，重置成本仍然是200萬(wàn)。

        在銀行貸款方面，消費(fèi)者因?yàn)槔省唇屹J款等因素，將產(chǎn)業(yè)配置風(fēng)險(xiǎn)不公平地集中在一起，消費(fèi)者用自己的信用來(lái)替開發(fā)商做擔(dān)保。而按揭貸款未來(lái)二三十年中，利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的幾率是95%，低于或者持平現(xiàn)在的幾率連5%都不到。

        他認(rèn)為，有關(guān)稅負(fù)不是調(diào)控房?jī)r(jià)的工具，政策也應(yīng)該抑制不合理的投機(jī)性過度需求，繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)有效供給增加，包括土地和投資。

北師大金融研究中心主任鐘偉：

房屋價(jià)格統(tǒng)計(jì)體系有問題

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自海南博鰲

        “今年房地產(chǎn)一路向下，明年第一季度經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性和風(fēng)險(xiǎn)大大增加。”在8月13日2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉說(shuō)，他不認(rèn)為當(dāng)下中國(guó)存在著明顯的可觀察到的房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)然不排除一線城市可能存在這樣的投資需求。

        “長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在保持經(jīng)濟(jì)增速、通貨穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型三者上必須做出取舍。”他說(shuō)，目前來(lái)看中國(guó)政府選擇追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型和通貨穩(wěn)定，放棄了對(duì)高于10%經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的追求。本屆政府以及下一屆政府都將會(huì)面臨通貨穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型的三難問題。如果不能解決這個(gè)問題，不排除2020年之后中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生劇烈調(diào)整的可能。

        在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境下，鐘偉預(yù)計(jì)，如果政策沒有加任何新東西的話，在第四季度開始，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)開始平穩(wěn)，銷售量有溫和復(fù)蘇。

        此外，他認(rèn)為，現(xiàn)在房屋價(jià)格體系統(tǒng)計(jì)上有嚴(yán)重的問題，比如新盤低價(jià)入市，但在價(jià)格統(tǒng)計(jì)上看得并不明顯。目前統(tǒng)計(jì)局僅統(tǒng)計(jì)70個(gè)大中城市，沒有包括300多個(gè)地級(jí)市和2800個(gè)縣，例如北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，存量房的交易已經(jīng)占到市場(chǎng)交易量的70%以上。新房?jī)r(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的代表性已經(jīng)明顯下降了。

        “我不認(rèn)為中國(guó)存在著明顯的可以觀察到的房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)然在一線城市可能存在著投資需求，問題在于這些投資需求是合法的還是非法的，公民有沒有保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)免于被通貨膨脹剝奪、掠奪的權(quán)利。”鐘偉說(shuō)，保障性住房能解決中低收入階層居住尊嚴(yán)的問題，但是不能解決中低收入階層對(duì)商品房房?jī)r(jià)的抱怨，也不能解決民眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不滿。因?yàn)楸Ｕ闲宰》恐惶峁┚幼」δ埽瑳]有提供財(cái)富增值功能，民眾對(duì)房?jī)r(jià)的不滿來(lái)自于他們沒有辦法參與到財(cái)富增值的過程。

        “今后三年，地方政府投融資平臺(tái)將被分類清理規(guī)范，土地招拍掛、高價(jià)賣地將變得更加困難，因?yàn)橥恋夭疬w成本將增加。”他認(rèn)為房?jī)r(jià)是一個(gè)貨幣現(xiàn)象，而對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是一個(gè)財(cái)政現(xiàn)象。正因如此，導(dǎo)致地方政府對(duì)土地財(cái)政高度依賴，投資融資平臺(tái)信貸以及土地招拍掛出讓收益成了地方財(cái)政的主要收入。

        他認(rèn)為，如果房地產(chǎn)短期未來(lái)2~4個(gè)季度價(jià)穩(wěn)量升，在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間，實(shí)際上是價(jià)升量穩(wěn)。



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