新政百日四地?zé)徜N盤(pán)共性揭密

4月15日至今，新政已出臺(tái)百日，上海、北京、廣州、深圳四個(gè)一線城市的成交量均較新政前大幅萎縮。而在新政百日之際，卻有一些地產(chǎn)項(xiàng)目逆市取得了罕見(jiàn)的熱銷，成為了寒冬里的“迎春花”?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目或以相對(duì)周邊樓盤(pán)較低的價(jià)格，或以更優(yōu)的性價(jià)比，贏得了客戶的青睞。但是，選擇在市場(chǎng)前景尚未明朗之際促銷，開(kāi)發(fā)商背后的戰(zhàn)略深意卻更值得業(yè)內(nèi)其他企業(yè)細(xì)品。  每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

上海：降價(jià)送面積造就“日光盤(pán)”

　　  地產(chǎn)新政百日，上海商品住宅周成交量由4月15日前的30多萬(wàn)平方米，銳減至7月后的8萬(wàn)多平方米，有機(jī)構(gòu)甚至統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，按現(xiàn)在的進(jìn)度，上海目前的庫(kù)存商品房可以賣2年以上。但是有一家樓盤(pán)，卻在新政百日內(nèi)意外熱銷，成為整個(gè)地產(chǎn)調(diào)控百日中，少數(shù)幾個(gè)當(dāng)日開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售完的“日光盤(pán)”。

        保利地產(chǎn)旗下的保利葉上海，就是這少數(shù)幾個(gè)幸運(yùn)兒之一。上海地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，該樓盤(pán)之所以熱銷有兩個(gè)原因，一是降價(jià)，二是送的面積多。相比一季度，最近兩批房源16500元/平方米的報(bào)價(jià)已經(jīng)下降了2000元/平方米。另一方面，贈(zèng)送給消費(fèi)者的使用面積，也由之前的10%增加到了40%。

        值得指出的是，和很多房地產(chǎn)企業(yè)樓市新政后觀望了兩個(gè)多月卻仍然沒(méi)有動(dòng)作不同，保利地產(chǎn)僅在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)一個(gè)多月后，就以保利葉上海項(xiàng)目打了一個(gè)漂亮的促銷戰(zhàn)，這不僅與周邊樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈有關(guān)，也與公司的戰(zhàn)略有關(guān)。

        中國(guó)指數(shù)研究院上海分院研究總監(jiān)張琪說(shuō)，對(duì)保利地產(chǎn)這樣的公司來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)整后越早銷售越有利，因?yàn)闊o(wú)論如何上半年的市場(chǎng)都會(huì)好于下半年，下半年的銷售難度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于上半年，僅僅依靠降價(jià)、提升品質(zhì)的做法，并不一定能復(fù)制保利的成功熱銷。根據(jù)她的研究，下半年開(kāi)發(fā)商要完成促銷，不僅要在降價(jià)的同時(shí)提升樓盤(pán)品質(zhì)，更重要的是充分研究消費(fèi)者的需求。只有在了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上提升樓盤(pán)的品質(zhì)，再加上降價(jià)，才能真正起到促銷效果，否則依然難以令購(gòu)房者動(dòng)心。

        另外，保利葉上海所在的顧村板塊并不是一個(gè)可以長(zhǎng)期囤房的地方。來(lái)自佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，顧村板塊附近還有包括綠地公園壹品在內(nèi)的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。就在保利葉上海促銷完成沒(méi)有幾天，綠地就發(fā)起了全國(guó)范圍內(nèi)的大面積促銷，公園壹品甚至在端午節(jié)期間有過(guò)七二折促銷的特價(jià)房。

        中原地產(chǎn)分析師許萌說(shuō)，保利地產(chǎn)在上海發(fā)動(dòng)的這場(chǎng)促銷戰(zhàn)，還和公司的戰(zhàn)略有關(guān)。根據(jù)她的統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)6月的銷售額較5月環(huán)比增加了42%。許萌認(rèn)為，保利目前和萬(wàn)科采用相同的銷售策略：加快資金周轉(zhuǎn)，快進(jìn)快出，好拿到更多的資金買地。此前中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，在今年上半年的拿地排行榜上，保利地產(chǎn)位于前三名。

北京：開(kāi)盤(pán)價(jià)比周邊約低一成

　　  中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)出的北京最近一百天的樓盤(pán)銷售結(jié)果令人驚訝，此前從未顯山露水的地產(chǎn)“新軍”——中國(guó)鐵建綠港項(xiàng)目成為了崛起的黑馬，成為地產(chǎn)調(diào)控百日北京銷售最火的樓盤(pán)。

        此前，外界對(duì)中國(guó)鐵建的印象還停留在中國(guó)指數(shù)院對(duì)該公司的拿地統(tǒng)計(jì)上：中國(guó)鐵建作為央企，是今年上半年拿地開(kāi)發(fā)商的前十名之一。

        中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)北京公司分析師王秀琳仔細(xì)研究了該項(xiàng)目的熱銷原因，她認(rèn)為高品質(zhì)的產(chǎn)品和相對(duì)較低的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，是這個(gè)樓盤(pán)熱銷的主要因素。

        她介紹說(shuō)，中國(guó)鐵建綠港雖然是北京的一個(gè)新盤(pán)，但是產(chǎn)品卻要比當(dāng)?shù)氐钠渌麡潜P(pán)占優(yōu)，每一棟住宅樓都造得很薄，使整個(gè)樓盤(pán)的面寬很寬、進(jìn)深很短，因此采光要好于其他項(xiàng)目。同時(shí)，該項(xiàng)目主力戶型為92平方米，和當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求契合。最關(guān)鍵的是上述樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格僅有7000元/平方米出頭，比周邊樓盤(pán)7700元/平方米的價(jià)格要便宜不少。

        不過(guò)，王秀琳表示，中國(guó)鐵建綠港選擇低價(jià)開(kāi)盤(pán)銷售，應(yīng)該和中國(guó)鐵建近期在全國(guó)范圍內(nèi)的大量拿地關(guān)系不大。上述項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商和正在大量拿地的那一家房企，應(yīng)該是分屬于中國(guó)鐵建的不同房企。

        據(jù)她判斷，這個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)調(diào)整期選擇低價(jià)開(kāi)盤(pán)，可能是為了營(yíng)造一個(gè)比較好的口碑，以利于后續(xù)項(xiàng)目的銷售。

廣州：價(jià)格與去年同期接近

        根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)，碧桂園鳳凰城是廣州6月份的銷售冠軍。中國(guó)指數(shù)研究院分析師周瑞蓉說(shuō)，碧桂園鳳凰城不僅是6月份的銷售冠軍，也是廣州樓市調(diào)整百日以來(lái)的冠軍，更是廣州上半年的銷售冠軍。

        出人意料的是，與其他城市的百日熱銷冠軍不同，周瑞蓉表示，碧桂園鳳凰城在樓市新政以后的價(jià)格調(diào)整幅度非常小，幾乎沒(méi)有調(diào)整，但銷售卻并沒(méi)有受到影響。它和銷售排名第二的保利城是廣州受到宏觀調(diào)控影響最小的幾個(gè)樓盤(pán)。

        根據(jù)她的介紹，宏觀調(diào)控前，碧桂園鳳凰城的精裝修花園房的銷售價(jià)格為6000元~7000元/平方米，而調(diào)控后碧桂園推出銷售的毛坯房源是每平方米四五千元，扣除裝修材料成本因素，其實(shí)總的房?jī)r(jià)相差并不大，但是卻依然取得了熱銷。

        周瑞蓉認(rèn)為，這和碧桂園長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)施比較穩(wěn)定的價(jià)格策略有關(guān)。和2009年相比，現(xiàn)在碧桂園鳳凰城的價(jià)格并沒(méi)有太大變動(dòng)，定價(jià)相對(duì)合理，虛高成份較少，再加上樓盤(pán)附近就是地鐵，這樣的價(jià)格對(duì)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到一兩萬(wàn)元的廣州市民來(lái)說(shuō)，仍然算是便宜的。而已經(jīng)開(kāi)盤(pán)五六年的碧桂園鳳凰城，口碑比較好，產(chǎn)品又豐富，所以在市場(chǎng)調(diào)整期才仍然可以取得比較高的銷售額。

        而碧桂園長(zhǎng)期維持穩(wěn)定的價(jià)格銷售，也與公司的經(jīng)營(yíng)策略有關(guān)。根據(jù)介紹，上述碧桂園鳳凰城是廣州郊區(qū)的一個(gè)大盤(pán)，幾乎每個(gè)月都會(huì)推出一批房源進(jìn)行銷售。周瑞蓉分析，由于樓盤(pán)長(zhǎng)期銷售，供應(yīng)量又普遍較大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)很難頻繁調(diào)整，這使得開(kāi)發(fā)商更傾向于以比較穩(wěn)定的價(jià)格長(zhǎng)期銷售，而在宏觀調(diào)控期，這樣的銷售策略，可以幫助樓盤(pán)不用作價(jià)格上的大幅調(diào)整，依然可以持續(xù)穩(wěn)定地銷售。



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