3天砸下130億新政后國企首現(xiàn)拿地潮

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        自樓市調(diào)控新政以來，在土地市場上沉寂了一段時間的國企日前“復(fù)出”了，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，僅6月29日到7月1日之間的短短3天，首開股份、北辰實業(yè)、中國鐵建、華僑城等國企在貴陽、北京、廣州、天津等城市瘋狂拿地，金額合計約130億元。

        中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2010年上半年中國103個城市土地市場交易情報》顯示，上半年房企土地儲備總規(guī)劃面積排行榜中，只有保利地產(chǎn)、中國鐵建地產(chǎn)等4家國企進入前十，且位置靠后；在上半年房企土地儲備拿地總價排行榜上，國企中只有保利地產(chǎn)與中國鐵建地產(chǎn)上榜前十，且只分列第二位與第十位。

        一時間房地產(chǎn)業(yè)  “國退民進”的猜測不絕于耳，然而話音還未完全落下，近段時間以來，國企卻在土地市場突然發(fā)力，似乎正在演奏一首國企再上路的狂想曲。

國企土地市場再發(fā)力

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，6月29日到7月1日的這短短數(shù)日間，此前一段時間在土地市場略顯沉默的國企卻突然發(fā)力于土地市場，首開股份、北辰實業(yè)、中國鐵建、華僑城等分別以27.3億元、12.56億元、近53億元、37億元在貴陽、北京、廣州、天津等城市瘋狂拿地。在此期間，招商地產(chǎn)攜手中冶集團也分別在福建和成都拿地。

        在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗分析認為，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是基于二個原因。首先，在地產(chǎn)調(diào)控的背景下，房企資金鏈承壓且融資環(huán)境收緊，此時，從資金家底與外部融資環(huán)境來看，國企比民企更具備拿地的底氣。其次，在地產(chǎn)前景尚不明朗之際，民企對風(fēng)險更為敏感，而國企的抗風(fēng)險能力則要強得多，這在拿地時會體現(xiàn)出來。

        比如截至一季度末，中國鐵建賬戶上的貨幣資金余額高達673.51億元，而萬科A僅有179.18億元。

        正略鈞策房地產(chǎn)行業(yè)研究總監(jiān)張朝峰向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說，首先，中國鐵建因其身份的特殊性，公司還具備比一般公司更低成本融資的優(yōu)勢。資金上的優(yōu)勢將支持旗下的中國鐵建地產(chǎn)在土地市場拿地。其次，地產(chǎn)調(diào)控政策出臺至今已近3個月，土地溢價已從地產(chǎn)調(diào)控前的110.6%下降到了現(xiàn)在的13.2%。換句話說，土地價格已下探至2009年以來的最低點。對于有資金實力的房企來說，時下正是抄底良機。最后，政府加大土地供應(yīng)的舉措，為國企抄底拿地提供了外部條件。

        中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，7月第一周，全國20個主要城市共推出土地面積1162萬平方米，較上周增加615萬平方米，環(huán)比增幅達112%，最終成交土地面積480萬平方米，環(huán)比上升98%。

        張朝峰認為，除了以上三個原因，國企近段時間的拿地與具體企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)周期也有關(guān)系。他以北辰實業(yè)為例解釋稱，這家公司自2008年在長沙以92億元的天價吞下一幅地王后，一直處于消化之中，之后從未拿過地。據(jù)他介紹，這家公司時下已處于手中無地可開發(fā)的境地，近段時間一直在尋思購買一塊地，因此6月29日，這家公司以12.56億元獲得北京順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)的一塊地，這個應(yīng)該屬于開發(fā)周期所需，公司此時入市購買，或許覺得時機已成熟。

        對于近期瘋狂拿地的國企，楊明麗認為，主要出于兩種目的：一種是在一線城市拿地，主要出發(fā)點是物以稀為貴，而且時下地價正是入市良機；另一種就是二三線城市布局，主要考慮的是全國布局，畢竟時下一線城市正處于調(diào)控重心，前景不明朗，且單塊地塊成本過高，而二三線城市相對來說，市場前景更為開闊，拿地成本也更易接受，首開股份或許就屬于這種典型。

        6月30日，首開以15.744億的總價拿下貴陽三地塊，首次離開北京腹地。

        楊明麗認為，此舉一方面可以趁地價低谷之際走出北京，布局貴陽，另一方面也可為處于調(diào)控重地的首開北京總部爭取到戰(zhàn)略緩沖期，以觀北京樓市后期走勢。

專家爭論“調(diào)控轉(zhuǎn)向”

國企在土地市場的突然發(fā)力，讓外界一時嘩然，更是涌出了諸多猜測。坊間甚至傳言，國企的這一舉動或許意味著樓市調(diào)控要轉(zhuǎn)向了。

        耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武提出的“一線城市房價跌10%是政府容忍極限”的觀點更是加劇了人們對樓市轉(zhuǎn)向的猜測。

        對此，楊明麗不太贊同樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向說。她認為，本次調(diào)控如果沒有明顯成效的話，政策就不會出現(xiàn)松動，否則與政府前期的決心和嚴厲態(tài)度不相吻合。因此她堅信，本次調(diào)控的最終力度會比較大。

        她舉例說，時下北京二手房價格已平均下降了10%左右，而二手房的降價會帶動一手房價格的下調(diào)，在當(dāng)下的一手房銷售中，打折與優(yōu)惠的廣度與力度上都有所擴大，伴隨二手房價格的回調(diào)，一手房價格會相應(yīng)下調(diào)。

        “本次調(diào)控中的三個步驟即遏制投機、增加供應(yīng)、加強管理，時下最重要的工作就是加強管理，強化調(diào)控政策的執(zhí)行力。”楊明麗強調(diào)說。

        張朝峰對樓市調(diào)控轉(zhuǎn)向說則持觀望態(tài)度。他認為，雖然后來兩部委對樓市轉(zhuǎn)向的傳言進行了辟謠，但這至少折射出一個問題：市場對于調(diào)控的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)分歧，一部分人認為調(diào)控已見成效，應(yīng)當(dāng)緩和力度，另一派則認為調(diào)控效果還沒有達到目標(biāo)，仍需堅持調(diào)控。

        他認為，下半年在適度寬松的貨幣政策下，對于房地產(chǎn)市場的走向，應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資出口、地方政府的土地財政及各地落實保障房等三個方面，一旦這三個方面出現(xiàn)大的變化，不排除樓市調(diào)控發(fā)生轉(zhuǎn)向的可能。



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