新政后萬科銷售均價已降15% 中小戶型暢銷

　　在“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控政策下,各家房企陸續(xù)發(fā)布的上半年銷售數(shù)據(jù)備受關(guān)注。而作為“帶頭大哥”的萬科(000002),上半年交出了368億元的答卷,成為唯一一家半年銷售超過300億的房企,日均銷售超過2億。

　　但另一方面,由于從中央到地方陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)政策的打壓,并且基于下半年可能出臺更加嚴厲的調(diào)控政策,房企下半年的生存狀態(tài)更加令人擔憂。對此,萬科表示,并不會因為調(diào)控改變公司既定策略。

　　上半年銷售367.7億領(lǐng)銜

　　萬科7月6日公布了6月份的銷售情況,6月份萬科實現(xiàn)銷售面積85.7萬平方米,實現(xiàn)銷售金額87.7億元,環(huán)比5月分別增長82.3%和71.6%,同比分別增長27.8%和27.9%。至此,萬科今年上半年累計實現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米,銷售金額367.7億元,銷售金額相比去年同期增長19.5%,成為目前房地產(chǎn)行業(yè)中唯一一家半年銷售超過300億的企業(yè)。

　　今年以來,從中央到各地陸續(xù)展開對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,4月中旬出臺的“國十條”被業(yè)內(nèi)稱為“史上最嚴厲”的調(diào)整政策。政策推出后,市場預(yù)期迅速扭轉(zhuǎn),主要城市成交量應(yīng)聲回落。

　　萬科良好的銷售業(yè)績或是基于其調(diào)整價格、快速回籠的戰(zhàn)略。萬科總部已經(jīng)對各地一線公司提出了明確要求,即每個項目開盤一個月內(nèi),銷售率力爭達到60%以上。而在萬科總裁郁亮“三不政策”（不囤地、不捂盤、不當?shù)赝酰┑脑瓌t下,各地公司以活躍成交為目的,采取措施積極調(diào)整價格、促進銷售。

　　新政后銷售均價已降15%

　　對于上半年賣出368億元的萬科乃至所有房企而言,“降價”似乎一直是一個敏感詞匯。經(jīng)歷了2008年王石“拐點論”的軒然大波后,今年的萬科對于 “降價”顯得十分隱晦,僅一再表示“根據(jù)市場定價”。

　　另一方面,萬科降價卻在不動聲色地進行。6月4日,深圳萬科推出的“清林徑”項目,降價后最低價僅9000多元/平方米,結(jié)果被購房者一掃而光,萬科降價的消息也因此遭到媒體熱炒。

　　實際上,早在4月份之后,萬科在北京、深圳、廣州、上海等多個城市的項目先后傳出開盤價低于市場預(yù)期的情況。從萬科今年以來公布的月度銷售數(shù)據(jù)來看,政策出臺后萬科的銷售均價相比政策前已下降大約15%。

　　顯然,萬科的積極定價策略已經(jīng)開始發(fā)揮效力。一些項目在開盤后當周即實現(xiàn)90%以上的銷售率。萬科方面提供的數(shù)據(jù)顯示,5月,萬科在14個重點城市市場占有率為6.8%,較2009年全年的3.5%大幅提高,6月前三周的市場占有率更是進一步提升至8.2%。

　　從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看,2009年萬科產(chǎn)品中90平方米以下的小戶型占比為57%,144平方米以下的普通住宅占比為86%,今年上半年這兩個比例進一步提升至59%和89%。

　　分析人士認為,在投資需求迅速淡出的背景下,小戶型產(chǎn)品由于總價低、且受政策鼓勵而更容易受到來自普通自住購房家庭的青睞,堅持小戶型戰(zhàn)略,使得萬科在面對市場波動時具有更強的風險抵御能力。

　　對于今后一段時期的價格總體走勢,萬科董秘譚華杰稱,今年的房價比2009年高,但均價也不太可能跌到2009年初時的水平。他表示,二手房會先于一手房下跌,而開發(fā)商新開發(fā)的一手房定價會逐步降下來。

　　否認“全年目標800億”說法

　　由于遭遇房地產(chǎn)調(diào)控,今年4月以來眾多房企業(yè)績均遭受巨大打擊,萬科也并不能獨善其身。業(yè)內(nèi)分析認為,雖然萬科上半年銷售368億,但下半年銷售壓力將更大,全年恐難以達到此前媒體所報道的800億銷售目標。不過,萬科卻否認了“年初定好800億銷售目標”的說法。

　　去年底,有媒體消息稱,“萬科董事長王石在接受采訪時表示:'我們預(yù)計2010年銷售額,市場很好也不會超過30%的增長,不好也不會低于25%?！?/P>

　　萬科內(nèi)部人士昨日向 《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋,王石實際上并未說過此話,當時媒體的誤讀讓萬科800億銷售目標的消息不脛而走?！拔覀兛隙〞蛑玫姆较虮M最大努力,但硬要說我們無法實現(xiàn)自己設(shè)定實際上是外界強加的銷售目標,的確有些不太合理?！?/P>

　　萬科昨日給《每日經(jīng)濟新聞》的書面回復(fù)中稱:“萬科并不會在年初設(shè)定一個固定的全年銷售目標。一家公司全年銷售額的多少,很大程度上取決于市場情況,并非能由公司自己單方面決定。從過去三年的歷史經(jīng)驗來看,希望在年初即對全年的銷售結(jié)果做出準確預(yù)測,并不現(xiàn)實?！?/P>

　　而針對未來土地獲取,萬科方面表示,一貫主張“不囤地”的基本原則,考慮到業(yè)務(wù)連續(xù)性和增長的實際需要,項目資源一般保持在滿足兩到三年的開發(fā)量。2009年萬科銷售金額600多億,購地款200多億,購地款對銷售金額的比例在大型開發(fā)商中處于最低的水平。

　　萬科方面表示,近年來萬科在地域布局上更注重均衡發(fā)展。目前萬科已經(jīng)進入了30多個城市,具有更大的騰挪空間,這樣的投資布局有助于公司更好地控制市場風險、把握市場機會。在具體項目獲取上,萬科稱,策略并未發(fā)生改變,注重各地均衡發(fā)展,并不會人為刻意設(shè)定項目發(fā)展的重點城市。