“百日劇變”關(guān)口再臨 7月房?jī)r(jià)或現(xiàn)拐點(diǎn)

　　每經(jīng)記者  張初亮  發(fā)自上海

　　6月以來(lái)，北京、上海、廣州多家開(kāi)發(fā)商的新盤出現(xiàn)“零成交”情況，北京部分區(qū)域的個(gè)別樓盤開(kāi)始降價(jià)，上海土地市場(chǎng)降溫跡象明顯。與此同時(shí)，以招商、世茂為代表的一批房產(chǎn)企業(yè)融資受阻，從另一側(cè)推動(dòng)市場(chǎng)的天平。

　　多方跡象表明，7月很可能成為本輪房?jī)r(jià)調(diào)控的分水嶺。

　　一位資深開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士表示，2007年10月的樓市新政，在3個(gè)月后醞釀成了潘石屹口中的“百日劇變”，形成全國(guó)范圍的大規(guī)模降價(jià)。按此推算，在今年的房產(chǎn)新政出臺(tái)后，7月也可能成為此輪政策調(diào)控的價(jià)格拐點(diǎn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》就此在北京、上海、廣州展開(kāi)了調(diào)查。

　　上海萬(wàn)科低價(jià)推盤平均認(rèn)購(gòu)率超70%

　　4月17日的調(diào)控政策出臺(tái)后，上海樓市交易逐漸陷入冰點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商也分化成三大陣營(yíng)，有“死扛”價(jià)格的，有高調(diào)宣布降價(jià)的，也有在遮遮掩掩中變相優(yōu)惠的。隨著第三季度的到來(lái)，以及年度銷售計(jì)劃的壓力，開(kāi)發(fā)商全面打折或?qū)㈤_(kāi)始。

　　新盤低價(jià)入市促成交

　　中房指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，4月樓市調(diào)控新政出臺(tái)以來(lái)，4月、5月全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比均出現(xiàn)下跌，降幅分別為1.9%和15.8%。同時(shí)，5月銷售額環(huán)比下降25%，銷售面積首次出現(xiàn)3.4%的同比下降。

　　從市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)的確已經(jīng)得到遏制。1~5月全國(guó)商品房銷售均價(jià)漲幅較2009年同期下降12.1個(gè)百分點(diǎn)，其中5月份全國(guó)商品房銷售均價(jià)今年首次出現(xiàn)環(huán)比下降。上海、浙江和北京等區(qū)域，銷售均價(jià)漲幅回落速度最快。

　　調(diào)控政策的不斷深入使得開(kāi)發(fā)商的資金壓力不斷加大。從6月中旬開(kāi)始，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始通過(guò)打折促銷、無(wú)理由退房等手段或明或暗地降價(jià)。盡管萬(wàn)科否認(rèn)了降價(jià)一說(shuō)，但今年首度開(kāi)盤的上海萬(wàn)科第五園、城花新園、花園小城的價(jià)格的確比之前報(bào)價(jià)下調(diào)了近20%。價(jià)格下調(diào)得到了市場(chǎng)響應(yīng)，平均認(rèn)購(gòu)率超過(guò)70%，第五園在開(kāi)盤當(dāng)日便售罄。

　　曾有一位開(kāi)發(fā)商向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“不是不想降價(jià)，而是擔(dān)心降價(jià)了還是沒(méi)人買”。而上周的成交數(shù)據(jù)表明，這位開(kāi)發(fā)商的擔(dān)心或許是多余的。

　　中投證券主要城市交易周報(bào)顯示，上周，上海、杭州等地新盤入市價(jià)格比原計(jì)劃低10%以上。隨著新盤低價(jià)入市，上周一二線城市成交面積都出現(xiàn)了環(huán)比增長(zhǎng)，其中22個(gè)主要城市環(huán)比增長(zhǎng)62%，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市環(huán)比分別增長(zhǎng)26%、55%、65%和11%。

　　資金壓力逐漸加大

　　一些新盤的低價(jià)入市促進(jìn)了成交量，但整個(gè)6月重點(diǎn)城市成交面積依然環(huán)比全線下降。在中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，南京下跌75.27%，杭州、成都下跌幅度超過(guò)50%。北京(不含政策性住房)、上海、深圳的環(huán)比跌幅分別為33.67%、22.9%和28.9%。

　　商品房成交面積持續(xù)下降，批準(zhǔn)上市的面積卻在增加。據(jù)中房指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，2010年1~5月份重點(diǎn)城市銷供比已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的下降，市場(chǎng)供求關(guān)系正在逐步轉(zhuǎn)變。

　　在這樣的市場(chǎng)條件下，恒大、綠地、萬(wàn)科等越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商加入了降價(jià)的行列。恒大、萬(wàn)科等房企的上月業(yè)績(jī)表明，這些率先采取降價(jià)促銷的企業(yè)銷售明顯優(yōu)于同行。

　　對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，銷售壓力或可承受，但資金吃緊的壓力卻不一定可以承受。

　　中房指數(shù)研究院針對(duì)萬(wàn)科、保利、金地等21家A股上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流調(diào)查報(bào)告顯示，這21家企業(yè)去年一季度有13家的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，今年一季度銳減至3家，其余18家均為負(fù)值。一些小型開(kāi)發(fā)企業(yè)在資本市場(chǎng)、銀行貸款、預(yù)售及建筑企業(yè)墊資等渠道融資更為困難，資金壓力將會(huì)更大。

　　中房指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟指出：“最近的交易量表明，開(kāi)發(fā)商降價(jià)是可以帶來(lái)銷量的，所以在第三季度開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格進(jìn)行修正，是下調(diào)10%還是20%，具體要看市場(chǎng)以及各地的樓市細(xì)則。”

　　下一頁(yè)：廣州新盤延遲入市  下半年供應(yīng)增多

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　　每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

　　新政調(diào)控已有兩月，市場(chǎng)觀望氣氛依舊，市場(chǎng)近半樓盤“交白卷”。盡管開(kāi)發(fā)商以團(tuán)購(gòu)、一口價(jià)等變相降價(jià)方式促銷，也無(wú)助于市場(chǎng)成交。

　　截至6月28日，據(jù)搜房房源中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月將推出的新盤總量為19個(gè)，相對(duì)6月環(huán)比下降24%。

　　這是繼6月之后，廣州新盤入市量再次下滑。市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商屢屢押后開(kāi)盤，個(gè)盤成交慘淡，堅(jiān)挺的廣州房?jī)r(jià)是否將現(xiàn)拐點(diǎn)？

　　新貨連續(xù)押后推出

　　“近段時(shí)間，不少開(kāi)發(fā)商說(shuō)將宣傳軟文推后，或直接打算不出了。”在某網(wǎng)站房源中心工作的小魏表示。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月，廣州已推出新盤項(xiàng)目總量為25個(gè)，環(huán)比下降40%，廣州純新盤住宅項(xiàng)目為14個(gè)。而截至6月28日，廣州已公布將在7月推出的新盤總量為19個(gè)。據(jù)悉，7月新貨項(xiàng)目主要為郊區(qū)盤，但新貨價(jià)格卻依舊堅(jiān)挺。

　　“目前并不是開(kāi)盤的好時(shí)機(jī)，開(kāi)發(fā)商只能選擇押后推貨。”滿堂紅地產(chǎn)研究部高級(jí)主任肖文曉表示，首先由于新政策調(diào)控才2個(gè)多月，置業(yè)者正在觀望；其次是目前正處于世界杯期間，不是營(yíng)銷的好時(shí)機(jī)。

　　肖文曉認(rèn)為，一般來(lái)說(shuō)，政策調(diào)控的2~3個(gè)月內(nèi)，購(gòu)房者仍會(huì)觀望，除非開(kāi)發(fā)商選擇讓利開(kāi)盤，不然很難取得好的效果，但新開(kāi)盤的開(kāi)發(fā)商是不可能在新盤推出就讓利的。

　　他指出，目前開(kāi)發(fā)商選擇押后開(kāi)盤對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)量也有所影響，從而影響到房?jī)r(jià)。但“他們不可能無(wú)期限的押后開(kāi)盤，畢竟囤房的成本也很大。

　　經(jīng)緯行研究中心數(shù)據(jù)顯示，由于開(kāi)發(fā)商持續(xù)將新貨押后推出，今年下半年廣州市場(chǎng)有將近40個(gè)新盤推出，總推貨量為29319套。廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目預(yù)計(jì)在7月以后陸續(xù)推貨，總數(shù)量達(dá)4000余套，成為下半年的供貨主力。

　　經(jīng)緯行研究部朱健認(rèn)為，亞運(yùn)城產(chǎn)品集中推出市場(chǎng)，會(huì)對(duì)番禺乃至整個(gè)廣州樓市產(chǎn)生不小的影響，番禺可能率先掀起降價(jià)風(fēng)潮。

　　三季度或迎降價(jià)潮

　　“9月份開(kāi)發(fā)商就會(huì)出現(xiàn)比較集中的開(kāi)盤，促銷等方式將會(huì)非常明顯。”肖文曉指出。

　　“后市將會(huì)出現(xiàn)成交量放大的一個(gè)轉(zhuǎn)機(jī)，實(shí)現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量升的局面。”合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在等一個(gè)好的時(shí)機(jī)。他認(rèn)為，廣州樓市價(jià)格逐年穩(wěn)步上升，后市樓市價(jià)格是不會(huì)跌的。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜則有不同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，7月份樓市成交量將會(huì)出現(xiàn)回升，但是必然是以價(jià)格換取的成交量。

　　在采訪過(guò)程中，多位開(kāi)發(fā)商表示，對(duì)于公司是否采取降價(jià)策略，要視市場(chǎng)情況而定。

　　肖文曉認(rèn)為，以往的調(diào)控，開(kāi)發(fā)商撐得久，降幅也大。在今年的調(diào)控下，降價(jià)的時(shí)間提早了一些，但是降幅卻不明顯。他認(rèn)為，今年第三季度樓市將會(huì)出現(xiàn)降價(jià)潮。

　　下一頁(yè)：北京打折樓盤超70個(gè)  7月或破僵局

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　　每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

　　北京一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月18日，北京在售打折樓盤達(dá)到75個(gè)。這些樓盤的一個(gè)共有現(xiàn)象是：暗降居多，直接性的房?jī)r(jià)下調(diào)不多。

　　暗降樓盤比上月多了15%

　　位于北京崇文區(qū)陶然亭橋東南角的中海紫御公館，目前的銷售均價(jià)為4.2萬(wàn)元/平方米。如果客戶一次性現(xiàn)金付款，可享受9.8折優(yōu)惠，銀行按揭貸款可享受9.9折優(yōu)惠。

　　6月26日開(kāi)盤的首開(kāi)石榴派，如果客戶是團(tuán)購(gòu)成員或搜房卡會(huì)員，可享受2萬(wàn)抵4萬(wàn)的優(yōu)惠。

　　以上兩種營(yíng)銷手段是時(shí)下北京打折樓盤中極具代表性的暗降方式：一種為折扣銷售；另一種就是客戶先給訂金，開(kāi)盤后開(kāi)發(fā)商根據(jù)訂金給予一定的優(yōu)惠。

　　北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愊颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者介紹說(shuō)，目前北京五環(huán)外，一些樓盤已出現(xiàn)了一定幅度的明降，四到五環(huán)內(nèi)，房?jī)r(jià)總體上處于微調(diào)，四環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)基本還在觀望期，但以一定折扣或優(yōu)惠為主的暗降現(xiàn)象開(kāi)始增多。某機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月18日，北京在售打折樓盤達(dá)到75個(gè)，環(huán)比上漲15%。

　　打折樓盤雖然有所增加，但這并未打破北京樓市僵持的現(xiàn)狀。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月上旬北京147個(gè)樓盤出現(xiàn)零成交。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，6月新上市的24個(gè)預(yù)售商品房樓盤的銷售業(yè)績(jī)也一片慘淡。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，截至6月30日記者截稿時(shí)，6月北京共有包括住宅及商業(yè)在內(nèi)的24個(gè)預(yù)售商品房項(xiàng)目開(kāi)盤，其中8個(gè)樓盤至今零成交；16個(gè)樓盤有成交記錄，但成績(jī)慘淡，如樂(lè)活家園和藍(lán)岸麗舍均只有1套成交，潤(rùn)楓錦尚苑180套中只有4套成交，石榴派大廈338套房?jī)H成交3套，定慧家園南里311套中成交5套，保利壟上家園66套房源只成交1套。

　　7月降價(jià)或“由暗到明”

　　在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，上海中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，在成交量走低的壓力下，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。

　　宋會(huì)雍表示，北京目前已出現(xiàn)許多折扣樓盤，但主要是有選擇性的暗降。但伴隨成交量的繼續(xù)緊縮，以及前期綠地、恒大、萬(wàn)科等行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者們的降價(jià)示范，到了7月份，一些資金壓力較大的房企可能會(huì)選擇明降，但降價(jià)方式可能是先期推出一部分明降的特價(jià)房，回籠部分資金，同時(shí)試探需求。

　　位于北京通州的京洲世家就是如此。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查，該樓盤自4月24日開(kāi)盤后，5月11日開(kāi)始推出“一次性付款減房款6萬(wàn)元”的優(yōu)惠促銷措施。6月29日，該樓盤推出10套特價(jià)房，一律7.2折對(duì)外銷售。

　　宋會(huì)雍認(rèn)為，京洲世家由暗降到明降的過(guò)渡就極具代表性，步入7月，北京樓市中這種現(xiàn)象發(fā)生的范圍與深度將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰也同意此觀點(diǎn)。他認(rèn)為，按照以往調(diào)控歷程，房?jī)r(jià)往往會(huì)在政策出臺(tái)兩個(gè)月左右后產(chǎn)生反應(yīng)，尤其是絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)看到政策“松口”幾乎不可能，因此最晚在7月初會(huì)采取全面降價(jià)的銷售政策。

　　但也有人認(rèn)為7月僵持格局仍會(huì)繼續(xù)。廣東刀客地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理謝逸楓表示，當(dāng)前北京及全國(guó)各地出現(xiàn)部分樓盤下調(diào)房?jī)r(jià)或送面積、折扣銷售等暗降，并不代表未來(lái)房?jī)r(jià)就會(huì)大范圍、大幅度地普降，這些現(xiàn)象只是新政下購(gòu)房淡季正常的營(yíng)銷手段而已。

 

 

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