房企拿地“大魚吃小魚”6月并購已達(dá)8宗

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        在濃厚的市場觀望氛圍中，房地產(chǎn)企業(yè)并購拿地開始加速。

        記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅在6月上半月，諸如SOHO中國、花樣年、世紀(jì)星源等一些大企業(yè)趁勢大魚吃小魚，通過并購、增資等收購成熟項(xiàng)目，獲得優(yōu)質(zhì)地塊，借此進(jìn)軍當(dāng)?shù)厥袌觥３醪浇y(tǒng)計(jì)，僅6月上半個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)并購案已達(dá)8宗，而5月份整整一個(gè)月才有8宗。

并購頻現(xiàn)

        在信貸緊縮，開發(fā)商銷售下滑仍死撐價(jià)格，濃厚的市場觀望氛圍中，房地產(chǎn)企業(yè)并購拿地加速。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，并購的方式不僅僅可獲得優(yōu)質(zhì)土地資源，相比價(jià)高者得的招拍掛土地市場而言，成本的優(yōu)勢更具吸引力。

        6月15日，花樣年（01777，HK）僅以3億多元的代價(jià)收購了東莞市花千里房地產(chǎn)開發(fā)公司100%股權(quán)。該項(xiàng)目公司旗下?lián)碛袞|莞一土地面積近10萬平方米的地塊?；幽瓯硎緦⒃谠擁?xiàng)目地開發(fā)高端別墅與高層洋房等。

        在房價(jià)飆升翻倍的當(dāng)下，土地市場的價(jià)格也水漲船高，而花樣年通過并購的方式，折合樓盤價(jià)格僅1300元/平方米便輕松獲得商住用地，比周邊同類型的地塊便宜了1000多元/平方米。

        盡管有企業(yè)為保資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)正常而暫停拿地，但畢竟少數(shù)好地、好項(xiàng)目仍是開發(fā)商的最愛。今年6月，像花樣年這樣通過并購獲得項(xiàng)目的地產(chǎn)公司不在少數(shù)。

        記者根據(jù)公開資料粗略統(tǒng)計(jì)，僅6月上旬，這樣的企業(yè)并購案已達(dá)8宗。公開數(shù)據(jù)顯示，從4月份開始，企業(yè)并購愈發(fā)頻繁，今年5月，屬于房地產(chǎn)業(yè)的并購案達(dá)8起，交易金額達(dá)2.41億美元，與4月并購相比，數(shù)量翻番，在所有行業(yè)中，排名第二。

        6月11日，SOHO中國斥資22.5億元收購國鼎公司90%股權(quán)，間接獲得上海1.38萬平方米土地。而國鼎公司擁有上海外灘204這個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)靚地68.34%的股權(quán)。盡管該樓面地價(jià)已高達(dá)2.11萬元/平方米，而目前該區(qū)域附近租金可達(dá)50元／平方米（使用面積）／天。

        據(jù)悉，去年該公司收購的上海東海廣場項(xiàng)目，如今出租率高達(dá)80%，成為去年公司主要業(yè)績來源之一。

        記者發(fā)現(xiàn)，6月4日，中駿置業(yè)（01966，HK）以1.26億元的價(jià)格拿下中石油下屬房企北京都市圣景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，而該項(xiàng)目公司旗下?lián)碛斜本┪鞒菂^(qū)一名叫“華龍大廈”的商住樓項(xiàng)目，成為首家成功接盤退出房地產(chǎn)業(yè)的78家央企項(xiàng)目。

        6月9日，北京的世紀(jì)星源擬以7000萬元收購重慶榮鼎地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)，奠定了進(jìn)入重慶地產(chǎn)界的基礎(chǔ)。

融資難度大

        在6月份，不僅上述幾家大公司進(jìn)行并購項(xiàng)目，湯臣集團(tuán)、眾安房產(chǎn)、華聯(lián)控股鳳凰股份等企業(yè)也動(dòng)作頻頻。

        “市場情況不好的時(shí)候，一些企業(yè)股權(quán)并購將會(huì)頻繁出現(xiàn)，通過這樣的方式拿到土地，獲得土地資源。”廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛卿指出，一般而言，地產(chǎn)企業(yè)喜歡以70%或80%的股份比例，收購部分或全部權(quán)益雙方合作開發(fā)。這樣首先，可以通過合作者一起經(jīng)營，處理當(dāng)?shù)氐恼壬鐣?huì)關(guān)系；其次，開發(fā)商收購的目標(biāo)公司大部分是項(xiàng)目公司，旗下就直接擁有土地項(xiàng)目資源。

        “5月房地產(chǎn)業(yè)并購提速，房企資金鏈吃緊是主因。”廣州著名地產(chǎn)專家謝逸楓表示，房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的13家，未來可能陷入資金困境。

        據(jù)悉，近期世茂地產(chǎn)、招商地產(chǎn)業(yè)擬撤融資計(jì)劃；金地集團(tuán)、華發(fā)股份、保利地產(chǎn)等龍頭企業(yè)公布的增發(fā)預(yù)案也跌破擬增發(fā)價(jià)格；而萬科也對媒體表示，受政策影響，高達(dá)112億元的再融資計(jì)劃實(shí)施難度較大。

        謝逸楓認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)優(yōu)勢企業(yè)開始適時(shí)收購一些資金鏈緊張的項(xiàng)目和企業(yè)，有利于減少成本和資金風(fēng)險(xiǎn)。而部分非上市公司通這些方式“拿地”，目的是增加不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)持有，儲備更多土地，獲得更多貸款，完成整體上市。

抄底或?yàn)闀r(shí)過早

        “目前部分上市和非上市公司通過并購、增資、發(fā)公司債等方式收購成熟項(xiàng)目和二三線土地，其目的是擴(kuò)大公司市場份額，搶奪更多的資源豐富的地塊。”謝逸楓認(rèn)為，通過這種方式拿地的成本相對低。

        “但目前企業(yè)抄底還不是時(shí)候，中小企業(yè)的資金鏈還相對穩(wěn)健。”沈愛卿對記者表示，今年1～3月份企業(yè)銷售暢旺，快速回籠資金，房企目前整體現(xiàn)金流相對充足。

        他指出，4月中旬才出臺了最嚴(yán)厲的新政，離目前僅2個(gè)月時(shí)間，整個(gè)市場的成交量還是可以的，由于去年漲幅太大，下降20%～30%的成交量是正常的，目前市場上不少地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格仍未調(diào)整。

        世聯(lián)地產(chǎn)市場研究部報(bào)告也認(rèn)為，隨著政策效力的逐步釋放，全國各重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)成交萎縮現(xiàn)象，但若就此斷言市場行將見底，尚為時(shí)過早，樓市要度過本輪調(diào)控的寒冬仍需時(shí)日。

        謝逸楓分析，房地產(chǎn)企業(yè)同行業(yè)間的并購有“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)盟”的特點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)降低成本、加快開發(fā)的目的，對于業(yè)績不良的上市公司可通過并購房地產(chǎn)企業(yè)改善公司財(cái)務(wù)狀況。

        市場下滑過程中，會(huì)產(chǎn)生數(shù)量較多的潛在價(jià)值較高的項(xiàng)目，優(yōu)勢企業(yè)可以適時(shí)收購一些資金鏈緊張的項(xiàng)目和企業(yè)，為房地產(chǎn)市場下一輪擴(kuò)張奠定良好的基礎(chǔ)。

        沈愛卿則表示，預(yù)計(jì)到今年年底，一些中小企業(yè)的資金鏈將會(huì)有較大的壓力。而收購項(xiàng)目公司擴(kuò)張，開發(fā)商首要考慮是資金投入問題。如果項(xiàng)目公司有相當(dāng)數(shù)量的負(fù)債，未來項(xiàng)目將會(huì)承擔(dān)一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，而對于投資方來說，一旦收購成功就必須項(xiàng)目墊資。



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