細(xì)則劍指囤地捂盤 或破“樓價(jià)不跌”僵局

每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        國稅總局昨日公布了規(guī)范土地增值稅清算細(xì)則。根據(jù)行業(yè)人士提供的去年全國商品房銷售額和平均項(xiàng)目利潤率，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者初步計(jì)算，如果能夠全部征收，去年各地理論上至少可以獲得2640億元的稅收收入。

        但行業(yè)人士稱，國稅總局的上述通知，雖然計(jì)稅方法比之前嚴(yán)格許多，但卻沒有擊中“要害”，土地增值稅的清算工作依然難度很大，其功能更多是威嚇開發(fā)商，使他們不敢囤地捂盤，以抑制房價(jià)。

被評論為“沒有打中要害”

        此前，上海、北京等地就已經(jīng)出臺政策，要求加強(qiáng)房地產(chǎn)土地增值稅清算工作。其中尤以北京市的土地增值稅清算政策最為嚴(yán)厲。

        某種意義上說，國家稅務(wù)總局5月19日出臺的上述規(guī)范土地增值稅清算問題的通知，要比北京、上海等地的稅務(wù)部門的土地增值稅清算政策更為嚴(yán)格。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，國稅總局的上述通知是2006年出臺的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的升級版，比此前的規(guī)定還要嚴(yán)格，還要詳細(xì)。

        業(yè)內(nèi)人士介紹說，新政策對抵扣項(xiàng)目的核算細(xì)化到財(cái)務(wù)費(fèi)用的計(jì)算、抵扣條件、面積存在誤差后補(bǔ)、退房款的計(jì)算甚至土地閑置費(fèi)用是否可以抵扣。但仍被評論為沒有“打中要害”。

        上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍說，新政策依然只是強(qiáng)調(diào)如何計(jì)算土地增值稅，卻沒有提出怎樣才能真正實(shí)現(xiàn)對土地增值稅的清算。

        此前，新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，由于土地增值稅政策制訂的漏洞，實(shí)際上真正實(shí)現(xiàn)土地增值稅清算的樓盤非常少。

        “即使計(jì)稅措施再嚴(yán)格，不能真正實(shí)施清算還是白搭?！敝袊康禺a(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄說。

大部分開發(fā)商僅按1%~2%預(yù)征

        薛建雄說，打開任意一家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)年報(bào)，都可以發(fā)現(xiàn)這些公司巨額的利潤和交納的少量土地增值稅?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者此前曾報(bào)道，上海世茂濱江花園目前的售價(jià)相比2001年開盤至少翻了6倍，但整個上海世茂房地產(chǎn)集團(tuán)去年交納的土地增值稅不過5.5億，不到當(dāng)年物業(yè)銷售收入161.79億元的3.4%。以世茂房地產(chǎn)2009年161.79億元物業(yè)銷售收入和108.14億元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的稅率計(jì)算，世茂房地產(chǎn)旗下2009年銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目若全部完成土地增值稅清算，理論上當(dāng)年需要支付16.095億元的土地增值稅。

        劉福元說，大部分房地產(chǎn)公司的土地增值稅僅按1%~2%預(yù)征，未進(jìn)行清算。而通常情況下，只有在項(xiàng)目全部銷售完成后，才能準(zhǔn)確地對項(xiàng)目抵扣成本進(jìn)行計(jì)算。

        但事實(shí)上，行業(yè)人士介紹，即使是那些已經(jīng)全部售罄住宅的項(xiàng)目也沒有進(jìn)行清算，原因在于其剩余大量的商場和車庫物業(yè)沒有銷售。而即使能夠清算，開發(fā)商也有辦法通過會計(jì)賬目的處理，減少利潤，降低交稅。

        “去年很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)都漲了50%以上，但開發(fā)商公布的利潤卻只有銷售金額的10%甚至10%都不到，這么多的利潤不是給開發(fā)商‘賬面處理’了嗎？”薛建雄說。

        蘭州大學(xué)管理學(xué)院導(dǎo)師張濤證實(shí)說，開發(fā)企業(yè)的確有機(jī)會，通過人力費(fèi)用、運(yùn)輸費(fèi)用等成本項(xiàng)，降低開發(fā)利潤。

意在打擊囤地和捂盤

        薛建雄認(rèn)為，國稅總局上述政策的真實(shí)目的還是為了抑房價(jià)、促開工，打擊囤地和捂盤。他表示，政府部門目前最擔(dān)心的是開發(fā)商捂盤不賣和不開工。如果那樣，待政策被市場逐漸消化后，房價(jià)還是會大漲。只有嚴(yán)格清算土地增值稅，開發(fā)商才會讓利降價(jià)，不至于捂盤。

        他的看法被一些業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)同。上海紫園的營銷負(fù)責(zé)人曾表示，如果土地增值稅嚴(yán)格清算，很多開發(fā)商都不會愿意漲價(jià)。因?yàn)闈q價(jià)之后，銷售勢必放慢。如果放慢一年，就要多支付一年的貸款利息，而因?yàn)闈q價(jià)所獲得的高額利潤，還要被政府部門清算土地增值稅。與其如此，還不如低價(jià)銷售，早點(diǎn)回籠資金。

        楊紅旭說，因?yàn)橥恋卦鲋刀惽逅愕碾y度很大，需要多個部門協(xié)同處理，實(shí)際征收難度確實(shí)很大。上述稅收清算政策的覆蓋面因此很可能僅限在那些捂盤囤地現(xiàn)象比較突出的項(xiàng)目上。



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