土地儲(chǔ)備貸款去年激增 今年盛況難再

每經(jīng)記者  胡俊華  發(fā)自上海

        土地儲(chǔ)備貸款漸有取代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款之勢(shì)。

        盡管多數(shù)銀行并未在其2009年報(bào)中披露土地儲(chǔ)備貸款的規(guī)模，但土地儲(chǔ)備貸款的高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)不容小覷。以興業(yè)銀行為例，截至去年末，該行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為307億，同比減118億；但土地儲(chǔ)備貸款余額222.48億，同比增114.58億，增幅高達(dá)186%。

        值得一提的是，隨著近期監(jiān)管層頻頻出臺(tái)措施收緊對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款，以及對(duì)地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)的重視，或令土地儲(chǔ)備貸款的前景蒙上了一層陰影。

土地儲(chǔ)備貸款占比上升

        按照《土地儲(chǔ)備管理辦法》規(guī)定，土地儲(chǔ)備是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。在1996年上海成立國(guó)內(nèi)第一家土地收儲(chǔ)機(jī)構(gòu)之后，各地紛紛成立土地儲(chǔ)備中心來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)。土地儲(chǔ)備中心通過(guò)財(cái)政撥款以及向金融機(jī)構(gòu)借貸，來(lái)實(shí)現(xiàn)土地收購(gòu)和土地前期開(kāi)發(fā)、整理。

        “除了部分的財(cái)政資金支持，土地儲(chǔ)備資金主要還是來(lái)自銀行?！币晃徊辉妇呙拇笮泄緲I(yè)務(wù)部人士表示。

        目前來(lái)看，多數(shù)銀行對(duì)土地儲(chǔ)備貸款興趣日益濃厚。截至去年末，興業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占房地產(chǎn)業(yè)貸款比重從2008年末的72.14%降至去年末的46.63%。與之相反，土地儲(chǔ)備貸款占該行房地產(chǎn)業(yè)貸款比例從2008年末的13%攀升至去年末的33.78%。

        與興業(yè)銀行類似的，還有民生銀行。截至去年末，在前十名最大貸款客戶名單中，土地儲(chǔ)備中心就占據(jù)了三席，分別是北京市土地整理儲(chǔ)備中心朝陽(yáng)分中心、上海臨港新城土地儲(chǔ)備中心、上海市土地儲(chǔ)備中心。在深發(fā)展的前十大貸款客戶中，北京市土地整理儲(chǔ)備中心朝陽(yáng)分中心也現(xiàn)身其中。

        除了股份制銀行外，國(guó)有大行也對(duì)土地儲(chǔ)備貸款青睞有加。有報(bào)道稱，建行2009年新增房地產(chǎn)貸款450億元，其中土地儲(chǔ)備貸款占到三分之一；而工行也表示，因去年該行增加了土地儲(chǔ)備貸款，該行房地產(chǎn)貸款占公司類貸款比重也從2008年末的10.6%攀升至11%。

銀行眼中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

        目前來(lái)看，土地儲(chǔ)備貸款仍是多數(shù)銀行眼中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

        興業(yè)銀行表示，土地儲(chǔ)備貸款主要分布在上海、天津、南京、杭州等財(cái)政實(shí)力較為雄厚、土地市場(chǎng)較為規(guī)范且活躍的地區(qū)，還款來(lái)源保障性強(qiáng)。

        而民生銀行表示，將政府融資平臺(tái)、土地儲(chǔ)備、地方交通廳、公路局及公用事業(yè)類授信項(xiàng)目統(tǒng)一定義為政府信用類業(yè)務(wù)，由總行集中管控，全行按統(tǒng)一的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行項(xiàng)目預(yù)審批制度。

        “只要各方操作規(guī)范，土地儲(chǔ)備貸款仍稱得上是優(yōu)質(zhì)授信品種?！币晃还煞葜沏y行高層表示。在該行與當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備中心的合作中，土地儲(chǔ)備中心運(yùn)作規(guī)范，每年均會(huì)編制土地收儲(chǔ)計(jì)劃，并建立以地塊為核心的封閉式管理。

        該人士稱，特別是在資金運(yùn)作上，待到土地出讓后，市財(cái)政部門會(huì)同土地、審計(jì)等部門核定，及時(shí)將土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本返還土地儲(chǔ)備中心，用以償還銀行貸款本息，或作為滾動(dòng)收購(gòu)儲(chǔ)備其他地塊的資金，這降低了銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

        另一位股份制銀行總行對(duì)公業(yè)務(wù)部人士表示，該行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，雖然貸款抵押方式視項(xiàng)目要求靈活多樣，但原則上要求土地儲(chǔ)備中心須落實(shí)不少于20%的自籌資金，并與貸款同時(shí)到位。

        “一般而言，土地出讓金是償還土地儲(chǔ)備貸款最終保障的資金來(lái)源?！币汇y行人士表示，在現(xiàn)有房?jī)r(jià)走勢(shì)的情況下，只要土地出讓不存在大的問(wèn)題，銀行信貸資金的順利回籠就有保障。

        從數(shù)據(jù)來(lái)看，土地儲(chǔ)備貸款質(zhì)量情況仍處于較好的水平。一位地方銀監(jiān)局人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，截至目前，當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備貸款余額約700億元，目前不良率為零。

或難再現(xiàn)高增長(zhǎng)

        從目前一些主要城市公布的2010年供地計(jì)劃來(lái)看，同比均出現(xiàn)不同程度增長(zhǎng)。其中，上海表示今年計(jì)劃供地1100公頃，同比增35公頃；天津今年計(jì)劃供地2378公頃，增40%；杭州今年計(jì)劃供地1729公頃，增61%。

        不過(guò)，隨著監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、以及按揭房屋貸款政策日趨收緊，勢(shì)必將影響上游的土地儲(chǔ)備貸款。多數(shù)土地儲(chǔ)備貸款仍屬于地方融資平臺(tái)貸款，隨著監(jiān)管層對(duì)地方融資平臺(tái)融資風(fēng)險(xiǎn)的重視，土地儲(chǔ)備貸款或難再現(xiàn)高增長(zhǎng)情況。

        “今年初，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)發(fā)文禁止信托資金用于土地儲(chǔ)備貸款。”一位信托業(yè)內(nèi)人士表示，其實(shí)之前做的也不多。土地儲(chǔ)備貸款的主要還款來(lái)源是土地出讓金，但由于土地拍賣變現(xiàn)存在不確定性，導(dǎo)致借款償還期限不確定，“銀行貸款可以展期，但信托貸款不行。”

        該信托人士還表示，土地儲(chǔ)備貸款有效抵押較少，特別是一級(jí)開(kāi)發(fā)證并不是有效的抵押憑證，貸款發(fā)放前一些地塊還沒(méi)到手，往往需要土地儲(chǔ)備中心提供其他的抵押物。

        有股份制銀行人士表示，土地儲(chǔ)備中心申請(qǐng)貸款時(shí)，需要將土地使用權(quán)證進(jìn)行抵押，有時(shí)候土地儲(chǔ)備貸款抵押物確實(shí)不充分，但只要土地走勢(shì)一直往上走，銀行信貸資金并不存在太大風(fēng)險(xiǎn)。

        但該人士同時(shí)坦言，由于土地儲(chǔ)備所需資金較大，且基本形成“土地抵押貸款-支付土地儲(chǔ)備前期成本-土地收益還貸”這一資金鏈條，如果遇到信貸政策收緊或地產(chǎn)低潮，資金鏈容易發(fā)生斷裂。



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